每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

昨日，人民日報(bào)海外版刊登題為《“穩(wěn)匯率”與“保樓市”之爭是偽命題》的文章稱，“宏觀政策未來只能在樓市、匯率二選一”的觀點(diǎn)，并未考慮到無論是人民幣還是樓市，在根本上都取決于中國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面這一事實(shí)，中國不是俄日，無需套用模式，“兩難之爭”屬于偽命題。

邦爺覺得，這篇文章的真實(shí)用意是在暗示海外投資人：國內(nèi)的人民幣匯率和樓市都會(huì)不錯(cuò)，在這一背景下，投資和持有國內(nèi)的房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)仍然有非常好的收益。

人民幣不是貶值是回調(diào)！

就在2天前，美國公布6月新增非農(nóng)就業(yè)28.7萬人，創(chuàng)8個(gè)月新高，遠(yuǎn)超市場預(yù)期的18萬。海通研究員姜超、顧瀟嘯、梁中華認(rèn)為美國就業(yè)整體疲弱局勢難掩。

而英國脫歐后，美元指數(shù)飆升對美國經(jīng)濟(jì)和通脹回升均將有沖擊，歐洲市場不確定性增加也為全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蒙上陰影。

最新聯(lián)邦基金利率期貨就顯示，美聯(lián)儲(chǔ)7月加息概率依然為0，9月和11月加息概率也僅從5%升至11%，12月加息概率仍在30%以下，年內(nèi)加息概率仍低。

從這一系列角度看，美元今年加息的概率不大。這對人民幣是利好。

雖然之前人民幣兌美元匯率一度走低。但美聯(lián)儲(chǔ)副主席費(fèi)希爾也曾公開表示，中國匯率的不確定性、以及對其的擔(dān)憂程度都明顯降低。中國外匯政策的組織性有所提高。對中國經(jīng)濟(jì)增長幅度的總體預(yù)估為6%或6.5%。

中國外匯交易中心特約評論員就解釋稱，6月份正值上市公司分紅密集期，企業(yè)和銀行向境外股東分紅派息購匯匯出較多，加之境內(nèi)企業(yè)海外收購意愿仍較為旺盛，階段性的外匯需求旺盛推動(dòng)人民幣對一籃子貨幣匯率有所走貶。

特別是6月24日英國"脫歐"公投導(dǎo)致全球外匯市場動(dòng)蕩，市場避險(xiǎn)情緒升溫。市場供求變化以及英國"脫歐"引發(fā)的全球避險(xiǎn)情緒大幅升溫導(dǎo)致6月份人民幣對美元收盤匯率較中間價(jià)大多偏向貶值方向，人民幣匯率指數(shù)小幅貶值。

該文表示，CFETS人民幣匯率指數(shù)以2014年12月末為基期，定為100。當(dāng)時(shí)人民幣對美元匯率中間價(jià)較2005年匯改時(shí)累計(jì)升值35.2%，BIS人民幣實(shí)際有效匯率較2005年匯改時(shí)累計(jì)升值47.6%，人民幣匯率正處于高位，并不反映真正的均衡水平，出現(xiàn)一定回調(diào)是正常的。從中可以看出，人民幣目前的回調(diào)，僅僅只是回調(diào)，并不存在大幅貶值的原因。

高層喊資金回家？

在這一背景下，《人民日報(bào)》的上述文章意味深長。

“兩難”觀點(diǎn)者認(rèn)為，如果房價(jià)繼續(xù)上漲，資本將加速流向海外，我國外匯儲(chǔ)備會(huì)被快速耗盡，屆時(shí)人民幣將大幅貶值并帶來輸入性通脹。如果要穩(wěn)定匯率，則需要大幅降低房地產(chǎn)等國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格以留住資本，或加大對資本流動(dòng)管制。

但是一國貨幣匯率，更多反映的是進(jìn)出口商品交易情況和市場對該國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，樓市與匯率的直接聯(lián)系其實(shí)并沒有那么大。單純將人民幣匯率與房價(jià)作為焦點(diǎn)并過度聯(lián)系，其立論基礎(chǔ)本身就很牽強(qiáng)。

上周由國外權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，中國買家已經(jīng)連續(xù)第四年成為美國房地產(chǎn)市場的最大海外買家。報(bào)告稱，中國買家在截至2016年3月份的12個(gè)月中，共在美國購買了29195處房產(chǎn)，交易總價(jià)值達(dá)到273億美元，平均單一房產(chǎn)成交價(jià)格為54.2084萬美元。這一平均成交價(jià)格較美國中等成屋價(jià)格（22.3058萬美元）的兩倍還高，這表明這些交易主要是由財(cái)富不斷增加的中國精英階層達(dá)成。

公眾號“行業(yè)研究報(bào)告”認(rèn)為，投資者在美國買房所獲取的收益，已和項(xiàng)目本身的增值無關(guān)，更多是因?yàn)閰R率因素而獲取收益。

這使得市場擔(dān)心，資金會(huì)否去海外購房。之前樓市中的“空軍”認(rèn)為，一旦進(jìn)入貶值周期，不僅是一線城市購房成交量下降，投資者可能會(huì)選擇拋售人民幣資產(chǎn)。此外，人民幣貶值會(huì)讓外匯占款減少，從而影響到基礎(chǔ)貨幣的投放。這意味著銀行放貸將會(huì)收縮，高房價(jià)泡沫不可持續(xù)。

不過，正如《人民日報(bào)》所言，無論匯率還是樓市，更多取決于中國經(jīng)濟(jì)本身。由于，全球經(jīng)濟(jì)體普遍不佳，這使得穩(wěn)健的中國經(jīng)濟(jì)相對更容易受到投資人的青睞，這也使得中國很有可能受到全球避險(xiǎn)資金青睞。

國內(nèi)一線城市需求大于供應(yīng)的背景下，完全不會(huì)影響市場價(jià)格和趨勢；從國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格趨勢看，一線城市及周邊千萬級人口的二線城市，房價(jià)漲幅一定大大高于人民幣貶值的幅度。

《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》之前做了一次二季度“經(jīng)濟(jì)學(xué)人調(diào)查”。受訪者包括投行、研究機(jī)構(gòu)和政府部門的權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家。本次調(diào)查共回收有效問卷80份。本次調(diào)查顯示，66%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，下半年一線城市房價(jià)還將小幅上漲，只有26%認(rèn)為會(huì)小幅下跌。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。