每經(jīng)編輯｜杜冉樂    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle)

這年頭，全行業(yè)面臨“資產(chǎn)荒”，年化收益率又一降再降。

昨天，上海青浦的“吾悅廣場”搭乘東方證券“資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃”的資產(chǎn)證券化“快車”，卻獲得了2倍以上的超額認(rèn)購，給予那些追求穩(wěn)健收益的優(yōu)先級投資人的預(yù)期收益率5.35%-6.5%。

投資眼光瞄回商業(yè)不動產(chǎn)，投資人將面對的顯示，會像理想一樣豐滿么？

個(gè)人買商用房貸款首付7成，一些城市還不給貸！

上述資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃，看著回報(bào)率挺眼饞，買的人也很多，但邦爺要告訴你，都是大資金的機(jī)構(gòu)在買！普通投資人買不起！

更悲催的是，這兩天，一則關(guān)于工商銀行“加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理（工銀辦發(fā)（2016）402號）”的消息在朋友圈瘋傳，說是“工行規(guī)定個(gè)人商用房款最低首付款比例將從50%調(diào)整為70%”。

工行成都某支行行長助理告訴邦爺，他們確實(shí)已接到工行總部經(jīng)各級層層下發(fā)的那個(gè)文件，申請個(gè)人商業(yè)用房首付比例確實(shí)已提高到了70%。工行對市場風(fēng)險(xiǎn)最敏感，對風(fēng)控也歷來都是最嚴(yán)格的。

雖然邦爺查詢工行官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，工行至今仍沒有披露任何相關(guān)內(nèi)容。

但從網(wǎng)傳版的工行文件來看，工行總部通知要求下級單位，重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州、深圳，以及直轄市、省會城市開發(fā)的項(xiàng)目辦理個(gè)人商用房貸款，意在加強(qiáng)對個(gè)人商業(yè)貸款合作機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目的嚴(yán)格準(zhǔn)入。

工行這種謹(jǐn)慎放貸的做法，難道是要徹底困死一批三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逼近

邦爺為什么有這個(gè)疑問？因?yàn)樽罱谝惶酱骶S斯對外披露的《中國零售20城（2015-2017）》數(shù)據(jù)不明覺厲：

中國零售市場在2015至2017年將面臨挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型，調(diào)查所涉及的20座城市購物中心年均供應(yīng)增速約16%，而零售商擴(kuò)張率預(yù)計(jì)將低于10%，且呈走緩態(tài)勢。2014年新增供應(yīng)合計(jì)約950萬平方米，但2015年底，這一數(shù)字激增至1500萬平方米，這是一個(gè)更具挑戰(zhàn)的市場。

這20個(gè)城市主要指，北上廣深及天津、沈陽、大連、青島、南京、杭州、蘇州、寧波、武漢、長沙、成都、重慶、昆明、西安等。

其實(shí)，現(xiàn)實(shí)情況或許比研報(bào)表述得更嚴(yán)峻，從各地樓市尤其是二線樓市供給側(cè)改革的字里行間，比如“商改住”、“減少商業(yè)用地比重”、“大力發(fā)展住房租賃市場”等，都不難嗅到商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已逼近。

不過目前的情況來看，一二線城市會比三四線城市情況好些。畢竟即使是重慶、武漢、西安、蘇州這樣的區(qū)域中心城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、人口基數(shù)、商業(yè)消費(fèi)力幾大指標(biāo)，還是能夠支撐商業(yè)地產(chǎn)吸納量的。

但邦爺勸大家，三四線商業(yè)能不買就不買吧。具體原因嘛，可以看看邦地產(chǎn)今日第四條～

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。