每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

還記得星爺?shù)碾娪啊睹廊唆~》嗎？那個和小劉搶地的四爺，因為拼命抬高地價，結果多賺了200億?，F(xiàn)在，這個故事有現(xiàn)實版了！

今天，上海寶山顧村成交了一幅地塊，成交價高達58億500萬，樓板價37248.58元/平方米，溢價率306.53%！

據(jù)悉，今天共有近22家開發(fā)商參加競拍，但最終得主是土豪“信達”。

說信達土豪，不僅因為花在地上的錢多，要知道這幅地要求“15%的住宅自持40年不能出售（也就是70年租不能賣），住宅的5%建保障房無償移交政府”。

初步保守計算一下，開發(fā)成本可能超8萬元/平！

此外，項目60%的部分為中小套型住宅，多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

如此一算，項目住宅套數(shù)不少于1143套。而規(guī)劃要求，住宅的建筑高度限制在24-60米。這意味著項目只能做成普通的洋房和高層，豪宅夢無望。

但地塊附近的在售新房，如金地天地云墅2，洋房報價約40000元/㎡，新拍土地的價格已經超過房價一倍以上了，以后的房產價格只能往高漲，未來項目的銷售壓力不小。

信達的算盤

不過，關注上海土地市場的邦粉們一定注意到了，去年11月25日，信達地產以72.99億元競得上海市新江灣城地王，溢價82%

當時，有分析人士指出，新江灣城地王的保本價起碼達到8.7萬元/平方米（其實相比10月北京市豐臺區(qū)三四環(huán)間拍出的7.5萬元/平方米樓板價宅地，并不算貴）。

今天，信達選擇在比新江灣位置更遠的顧村買一塊地，無形中手上的新江灣地塊估值又可以升高了。

從信達的背景，以及近期在土地市場上的表現(xiàn)也可以看出，它的盈利模式的確和傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式有巨大不同。也許在拿完顧村這塊地后，之前的寶山項目就已經獲得了可觀的投資收益。

從去年開始，平安、信達等金融背景的公司相繼進入土地市場，頻頻成功“阻擊”房企，并由此推動著一場地產行業(yè)的洗牌，而洗牌的一種結果，便是劣幣驅逐良幣。

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