每經(jīng)編輯｜龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

3月25日，上海市政府出手調(diào)控。立竿見影，在之后的兩周，上海商品房成交均價(jià)和成交量雙雙下滑。

但也就僅僅2周，之后上海房?jī)r(jià)便開始了逆轉(zhuǎn)，第三周成交均價(jià)已經(jīng)回升至3.1萬元/平。

為什么會(huì)這樣？

高價(jià)盤“脫韁” 房?jī)r(jià)將反彈？

大家都知道，在3月份上海出臺(tái)的各類調(diào)控高招中，就有“限價(jià)”。業(yè)內(nèi)稱，過去一段時(shí)間上海市內(nèi)很多高價(jià)項(xiàng)目的入市節(jié)奏，都是被嚴(yán)格控制的。

比如，松江某剛需項(xiàng)目，就因申報(bào)價(jià)格高，一直未通過審批。但最近，該項(xiàng)目順利開了盤。

寶山區(qū)某項(xiàng)目也一樣，之前由于區(qū)域內(nèi)單價(jià)2萬以上樓盤都需由市級(jí)審批機(jī)關(guān)審批，該盤的過審難度也大大上升。

但有多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向邦爺透露，就在最近一段時(shí)間，上海放松了對(duì)高價(jià)盤的審批。

這在數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)就顯示，5月上海有新開或加推意向的51個(gè)樓中，23個(gè)項(xiàng)目均價(jià)預(yù)期超3萬/平，更有不少項(xiàng)目均價(jià)在5萬/平上下，如保集瀾灣、虹橋正榮富、華府天地愉園、靜安府等。

據(jù)了解，一些單價(jià)10萬/平以上的樓盤，也有計(jì)劃在近期推進(jìn)營(yíng)銷。網(wǎng)上房地產(chǎn)信息就顯示，一期合同成交均價(jià)高達(dá)101746元/平的淮海名邸，就計(jì)劃在一期熱銷的背景下，于近期推出二期產(chǎn)品。銷售均價(jià)120000-140000元/平的復(fù)興瓏御，也準(zhǔn)備推出面積200-350平的大平層產(chǎn)品。

你可能會(huì)說了，這些10萬元以上單價(jià)樓盤，市場(chǎng)受眾本來就有限，而且很少實(shí)質(zhì)上受到調(diào)控政策的限制，所以它們對(duì)市場(chǎng)的成交和價(jià)格影響應(yīng)該不大。

的確，第一太平戴維斯也認(rèn)為，上海樓市的調(diào)控政策，對(duì)這些高總價(jià)的樓盤影響并不大。

那么，價(jià)格5萬/平的住宅呢？上海目前房?jī)r(jià)平均水平在3萬/平，5萬/平也就是中等偏上的水平，面向人群頗廣。它們?nèi)绻罅咳胧?，顯然會(huì)對(duì)整個(gè)上海的住房成交均價(jià)有拉升作用。

而搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，未來6個(gè)月，已經(jīng)有意向新開或加推的85個(gè)項(xiàng)目中，近6成是均價(jià)超3萬元/平的項(xiàng)目，其中有3成項(xiàng)目均價(jià)超5萬/平。預(yù)計(jì)后續(xù)拉升房?jī)r(jià)的力量不小。

同時(shí)，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱指出，開發(fā)商沒有降價(jià)的動(dòng)力，因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)不缺能承受高房?jī)r(jià)的人，而缺少有資格買房的人。言下之意，就不言而喻啦~~

調(diào)控再調(diào)整，另有深意？

要注意的是，市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的變化，并非偶然。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這一次市場(chǎng)反彈，很可能是政府有意識(shí)“調(diào)整調(diào)控”的結(jié)果。

為何要調(diào)整？因?yàn)楫?dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴是有增無減的。

上海一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行報(bào)告就顯示，一季度上海固定資產(chǎn)投資總額1190.82億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)12.3%，占固定資產(chǎn)投資的比重為67.2%（該比例在2015年的水平是65.20%）。

而相對(duì)之下，一季度上海工業(yè)投資150.31億元，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資163.88，分別上升15.50%和下降11.3%。

這意味著，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)在上海經(jīng)濟(jì)中所占的權(quán)重繼續(xù)上升。同時(shí)，房?jī)r(jià)下降過快，無疑有損物業(yè)持有者的資產(chǎn)價(jià)值，資產(chǎn)減值會(huì)讓他們的財(cái)富縮水，進(jìn)而導(dǎo)致居民消費(fèi)減少，最終拉低宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。所以再對(duì)房地產(chǎn)“動(dòng)手”很有必要。

復(fù)旦大學(xué)講席教授、博士生導(dǎo)師陳杰就曾發(fā)文表示，上海樓市價(jià)格調(diào)整10個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)財(cái)富的消失就相當(dāng)于上海一年的GDP。

據(jù)陳杰計(jì)算，上海目前6.3億平方米的住宅存量，按平均2.5萬元/平方米計(jì)算，僅住宅房地產(chǎn)已經(jīng)有15萬億元的市值，相當(dāng)于上海2015年2.5萬億GDP的6倍。如果加上其他房地產(chǎn)存量，存量總面積為12億平方米，按平均2萬元/平方米計(jì)算，樓市總市值超過24萬億元，接近上海GDP的10倍（警戒線為200%）。

這些庫存，即房地產(chǎn)市值，需要被釋放，而它們一旦合理釋放，對(duì)上海GDP的影響會(huì)很可觀。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波