每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

研究房地產(chǎn)市場不能僅僅研究一二三四線城市，中國各城市如何跨越“中等城市收入陷阱”，也值得研究。

因?yàn)槲覀兛梢钥吹?，京津，珠三，長三，在往三產(chǎn)和高端科技走。但同時(shí)，加工制造業(yè)往中原和西南轉(zhuǎn)移趨勢明顯，河南鄭州、四川成都等人口密集區(qū)域，也迎來了歷史機(jī)遇。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)往東南亞轉(zhuǎn)移的趨勢，也會帶動廣西北海灣的新增長。

如果要說危險(xiǎn)，恐怕“不上不下的城市”才是最危險(xiǎn)的，它們普遍國企多民企少，人口少，三產(chǎn)比重相對小，存在陷入中等收入城市陷阱的風(fēng)險(xiǎn)。

以上并非亂說，最近，一份地產(chǎn)行業(yè)閉門會議的紀(jì)要，不小心流出。通過開發(fā)商們私下交流的“內(nèi)幕消息”，就可以看出，上海、深圳等地采取了比以往更為嚴(yán)格的限貸和限購政策后，被限購的城市其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)反而不大，風(fēng)險(xiǎn)大的是那些鼓勵購買的城市。

在這份會議紀(jì)要里，那些在公開場合高調(diào)支持國家樓市調(diào)控的房企代表們，也終于說了真話。比如：

老A：上周真是驚心動魄的一天，一手日交易量創(chuàng)歷史新高。

300億老板：此次調(diào)整，對北上深的物價(jià)并不會有太大的影響。事實(shí)上，北上深的核心區(qū)域的房價(jià)的上漲是大勢所趨。

200億營銷總：近十年了，每屆都喊：房價(jià)平抑，但事實(shí)上，房價(jià)還是在增長，這個(gè)死循環(huán)不徹底解決，后果～～～

三線城市代表：目前調(diào)控方式簡單概括就是：誰餓得慌的就實(shí)行限量供給制（限購），誰吃飽了就繼續(xù)上好酒好菜（刺激需求），誰已經(jīng)吃撐了的就吃飯送錢（財(cái)政補(bǔ)貼購房）。

匿名：所以，其實(shí)三四線樓市是好過多了。

[大家都哄堂大笑～]

某在各種場合唱空地產(chǎn)的磚家（以下稱為“樓市看空第一人”）：中心城市的地位和價(jià)值，決定了一線城市高房價(jià)。供需比、貨幣超發(fā)和刺激政策助推了房價(jià)的快速上漲。

力挺一線城市無泡沫的財(cái)經(jīng)作家（以下簡稱“多軍第一人”）：現(xiàn)在很多人賣舊換新，改善和投資客都在入場。但房價(jià)上漲是有上限的，其最終是受人口、購買力，特別是租售比制約。

樓市看空第一人：因此，上海的房價(jià)其實(shí)并不熱，只是被抑制了。

200億營銷總：投資渠道的乏力，社會信用體系的滯后，保障體系的不完備，使得擁有巨額財(cái)富，藏富于民的普羅大眾，對一線城市的房產(chǎn)處于執(zhí)念狀態(tài)。水漲船高的趨勢助推房市，并使得核心區(qū)域房子成為稀缺資源。

一線城市房價(jià)的快速上漲已引起管理層的深切關(guān)注，上海、深圳已出臺調(diào)控政策，北京房價(jià)已處在快速上升的后期，如果有多套住房，特別是遠(yuǎn)郊，缺乏稀缺性又沒有很好租金回報(bào)的物業(yè)，現(xiàn)在是出手的最好時(shí)機(jī)。

200億營銷總：此次調(diào)整，會進(jìn)一步加劇一線城市，特別是特大型城市的房價(jià)提升。同時(shí)，也會給其周邊近郊帶來前所未有的發(fā)展契機(jī)！但需要指出的是：三四線城市去化的壓力非常之大，不排除今年會出現(xiàn)某些三四線城市：價(jià)格崩盤的狀況。

多軍第一人：開發(fā)商冠冕堂皇說，要大力布局，其實(shí)在撤資，我們對一線城市很看好，其實(shí)偷偷把一線城市出貨出掉，跑到其他城市去。

空軍第一人：就算這個(gè)限購政策不出來，也漲不動了。所以沒必要，物極必反。

200億營銷總：國家壓制一線二線的購房需求，明擺著就是讓百姓去三四線甚至去五線買房。但大多數(shù)人從投資角度與就業(yè)角度考慮不會去，股票不好的情況下，錢總要有投資渠道。猜想下，房產(chǎn)控制下的百姓投資哪里還是熱點(diǎn)呢？

三線城市代表：政府不會讓房價(jià)跌的，銀行現(xiàn)在聰明的很，審批貸款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格，頂多往后是漲的慢一點(diǎn)而已～

多軍第一人：現(xiàn)在剛需根本沒有了。如果北京上海哪天全面取消限購，基本就是房價(jià)到頂?shù)臉?biāo)志，到時(shí)候絕大部分人都無法逃頂套現(xiàn)。只是現(xiàn)在離這天還是相當(dāng)遙遠(yuǎn)而已。到時(shí)，可悲的我們連接盤的資格都沒有了。

Ancient Astronaut：我沒房的時(shí)候我就是空軍大學(xué)生，我也看空過房價(jià)。

空軍第一人：當(dāng)你擁有了第一套住房，你就已經(jīng)不相信房價(jià)會跌了

總結(jié)：雖然調(diào)控的是一線城市，但開發(fā)商看好的還是一線。對政策鼓勵購買的三四線，沒有一家企業(yè)不擔(dān)憂的。即使是最樂觀的企業(yè)，也只是看好一線城市周邊的三四線城市。拼命鼓動你買三四線城市樓盤的開發(fā)商真實(shí)心態(tài)都是這樣，你還會相信三四線是今年最好的投資機(jī)會? 邦爺覺得，還是在一線城市購買一套自住性的房子最靠譜。不管未來房價(jià)是漲還是跌，自己能住的房子，才是最實(shí)際的投資。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波