每經(jīng)編輯｜楊羚強(qiáng) 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

1月29日，上海市市長(zhǎng)楊雄表示，去年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，今年將堅(jiān)持調(diào)控政策，同時(shí)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上增加中小戶型供應(yīng)。這已是去年十月以來，上海市政府領(lǐng)導(dǎo)在房?jī)r(jià)問題上的再一次表態(tài)了。業(yè)界稱，抑制房?jī)r(jià)是上海的長(zhǎng)期艱巨任務(wù)，但是上海人口的終極目標(biāo)只有2500萬，為什么房?jī)r(jià)調(diào)控那么難。

不只限制流入，也要鼓勵(lì)流出

上海城市人口2500萬如何實(shí)現(xiàn)，很多人認(rèn)為這里面有兩種假設(shè)：

1、人口只許流出，不許流入。那么按照現(xiàn)在人口的自然增長(zhǎng)速度，到2040年上海將只有1500萬常住人口。伴隨人口的老齡化加劇，上海會(huì)因此從繁榮，走向蕭條。

2、不對(duì)上海人口的流入進(jìn)行限制。那么按照過去十多年上海的平均人口增速，到2040年上海人口將達(dá)4000萬，公共資源或許會(huì)過度飽和無法承擔(dān)。

最合理的解決辦法是，在限制人口流入的同時(shí)鼓勵(lì)一部分人口流出。“人口規(guī)模減速意味著淘汰低收入人群（比如上海提出2016年將淘汰落后產(chǎn)能1000項(xiàng)左右），但人口素質(zhì)一定會(huì)提高，這將提高購買力，有利于上海住宅中高端方向發(fā)展。”上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏就指出。

離開的本來就不打算買房

那么，哪些人可能會(huì)離開上海？

在“十三五”期間，上海將著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，圍繞建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心戰(zhàn)略，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

上海政府工作報(bào)告則指出，2016年將推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，全年淘汰落后產(chǎn)能1000項(xiàng)左右。以建筑業(yè)為例，目前上海90萬建筑工人，60萬是外來務(wù)工人員。如果未來建筑房屋的方式從工地建設(shè)變?yōu)楣S組裝，對(duì)建筑工人數(shù)量的需求會(huì)降低。

中原地產(chǎn)的研究部門援引上海市政府工作報(bào)告就暗示，落后產(chǎn)能的行業(yè)從業(yè)者，有可能“被逼出”上海。

在上海產(chǎn)業(yè)的調(diào)整過程中，勢(shì)必有一些原來的常住人口，需要離開上海，去其他城市謀求發(fā)展。以建筑業(yè)為例，目前上海90萬建筑工人，60萬是外來務(wù)工人員。如果未來建筑房屋的方式從工地建設(shè)變?yōu)楣S組裝，對(duì)建筑工人數(shù)量的需求會(huì)降低。結(jié)合上海市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，可以確定，這些離開的上海人口，將是那些專業(yè)技術(shù)含量較低，知識(shí)也不能滿足上海未來發(fā)展的工種。

具體說來，目前，水泥、平板玻璃、鋼鐵（煉鐵、煉鋼，鐵合金冶煉）、電解鋁、船舶等五大產(chǎn)能早已存在產(chǎn)能過剩現(xiàn)象，而電力、煤炭、紡織行業(yè)也有潛在產(chǎn)能過剩的問題。

業(yè)內(nèi)專家江翰告訴邦爺，重工業(yè)部門，諸如鋼鐵制造和民用船舶業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人會(huì)逐步被淘汰。此外，隨著隨著汽車制造業(yè)走上了新能源道路，原有的流水線工人會(huì)被淘汰一大批。

實(shí)際上，根據(jù)上海第六次人口普查的數(shù)據(jù)可見，這次上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響的主要是農(nóng)民工。截至2010年，上海897.7萬外來常住人口中，有79.4%的人口是農(nóng)民工，他們主要從事上述淘汰落后產(chǎn)能的制造加工、工程施工、運(yùn)輸操作等行業(yè)。但農(nóng)民工基本不在上海買房，他們多以租房為主。

但是上海鼓勵(lì)落戶的人才，卻是中高端住宅市場(chǎng)的主要消費(fèi)人群，不僅有很強(qiáng)的購買需求，還具有很強(qiáng)的購買力，有他們?cè)?，上海的房?jī)r(jià)焉能不漲？

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波