每經(jīng)編輯｜孫宇婷 賈麗娟    

從數(shù)據(jù)上看，我國在市場規(guī)模上后來居上。

我國60歲及以上老年人有1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，城鄉(xiāng)失能、半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%。

而且，老年人口還在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

2013年全國養(yǎng)老床位數(shù)500多萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位約25張，按照國際上每千名老人擁有的床位數(shù)40至50張的標準，中國養(yǎng)老床位空缺近一半。

據(jù)推算，2015年我國老年人僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就超過4500億元，創(chuàng)造的養(yǎng)老服務就業(yè)崗位將超過500萬個。

養(yǎng)老地產(chǎn)前景雖然誘人，但要從中獲利并非易事。從實踐來看，養(yǎng)老地產(chǎn)有“三高”：高定位、高投入、高風險。

原因何在？

中國養(yǎng)老地產(chǎn)匯聚了地產(chǎn)商、保險公司和其他國有或民營企業(yè)，談不上分工合作，相比于美國的成熟模式，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式在國家政策、經(jīng)濟發(fā)展水平、行業(yè)業(yè)態(tài)、老年人生活習慣的影響下顯得水土不服。結(jié)果就是在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資、開發(fā)、運營三個階段都能看到開發(fā)商的身影。

不少企業(yè)開始轉(zhuǎn)向國外“取經(jīng)”，特別是CCRC模式（持續(xù)照料退休社區(qū)），近幾年得到了不少關注。

但是，曾在歐美研究養(yǎng)老行業(yè)多年的清華大學博士王勤說，“CCRC在美國也是小眾產(chǎn)品，真正能夠負擔起這種生活方式的人寥寥無幾。”

歷史經(jīng)驗教導我們，開發(fā)一條具有中國特色的養(yǎng)老地產(chǎn)道路，才是正道。

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)是服務業(yè)，不是地產(chǎn)業(yè)，其中醫(yī)療是核心。

目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目多數(shù)沒有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個醫(yī)院進行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求。護理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應的護理工作。

現(xiàn)在很多企業(yè)都想“蓋一個醫(yī)院”，但是，醫(yī)院不是“蓋”的，關鍵是要有醫(yī)療資源。而好的醫(yī)療資源，不是投大錢就能有的，中國的醫(yī)療資源長期分布不均，使得養(yǎng)老和醫(yī)療高效結(jié)合難以實現(xiàn)。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)不一定高端才賺大錢。國內(nèi)企業(yè)在進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時不約而同地選擇了“高端”，月均支出動輒上萬元。有投資機構(gòu)做過調(diào)研，中國家庭年收入超過150萬的老年人口為1020萬，僅5.1%的老年人能承受這種高端定位所要求的高端收費。

這“三高癥”令得許多私營養(yǎng)老院因入住率偏低而步履艱難，已經(jīng)有公司決定退出。

很明顯，無論在哪國，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都不是“躺著數(shù)錢”的行業(yè)。開發(fā)商要做的不是開發(fā)，而是經(jīng)營。

北京歐英明德養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司副總經(jīng)理邱浩浩說，“養(yǎng)老項目從立項、籌備到開業(yè)的周期，本身就比一般產(chǎn)業(yè)要長很多，而運營達到平衡點一般需要3~4年以上，達到盈利狀態(tài)一般要5~6年時間。這個周期對于投資商來說是一個不小的考驗，一方面需要較為雄厚的資金鏈，另一方面需要具備可持續(xù)的運營能力。”

在盈利難的現(xiàn)實下，不少所謂的養(yǎng)老項目其實另有目的。邱浩浩表示，由于養(yǎng)老項目投資回報周期長，很多開發(fā)商為了快速回籠資金，打著養(yǎng)老的幌子拿地，實際上進行房地產(chǎn)開發(fā)。

“能盈利的機構(gòu)的共同點有：設施設置不是大而全，而是能靈活利用空間；服務專業(yè)，不是人海戰(zhàn)術，而是有專業(yè)團隊。”