◎嚴躍進

近期市場上出現(xiàn)了部分關(guān)于住房按揭貸款違約的案例，商業(yè)銀行站在原告席上指控購房者的 “斷供”行為。應該承認，此類案例還是個別現(xiàn)象，并不會誘發(fā)系統(tǒng)性風險。但從防患于未然的角度出發(fā)，我們依然需要追問此類“斷供”危機背后的推手。

持有住房的價值和還貸價值不相符，或還貸能力極度被削弱，將促使購房者把此類 “負資產(chǎn)”拋給銀行。這固然違背了契約精神，但此類信貸的輸入端口為銀行，那么具備嚴格風險管控的金融機構(gòu)，為何會發(fā)生信貸策略的失誤呢？筆者認為，最大的推手總結(jié)起來就是一個詞：貪婪。

美國學者理查德·比特納在《貪婪、欺詐和無知：美國次貸危機真相》一書中，曾借“貪婪”一詞剖析了次貸危機的生成機制。對中國市場來說，此類瘋狂的貪婪之舉，貫穿于此前樓市的非理性繁榮過程之中。

銀行一直視房貸為核心業(yè)務(wù)和盈利的重要板塊。很多信貸員受業(yè)績壓力的影響，在房貸營銷和審批上自然會放松要求。以購房者的收入證明為例，從理論上說，如果收入不合格，那么銀行完全可以降低信貸額度。但是，在銀行放貸過熱的情況下，其對于部分購房者偷偷在收入證明上造假的行為，并不會刻意去揭穿。這使得部分高風險的購房者進入房貸市場。而在傳統(tǒng)信貸渠道無法走通的時候，銀行也會默認購房者用消費貸款來充當購房款的做法，盡管此類消費貸款利率成本更高。

為了能夠高效率地撮合房貸業(yè)務(wù)，銀行也默許房企的造假行為。很多房企為了加快審核，會積極為購房者提供各類便利。比如在購房者沒有能力和資格辦理按揭貸款的時候，此類房企能夠提供各類合作單位，進而提供包括虛假個稅證明等材料，從而滿足銀行對按揭貸款材料的需求。

隨著銀行貸款額度的用完，銀行也會積極介紹相應的購房者到擔保公司。畢竟對于銀行來說，此類介紹能夠為其獲得相應的收入，如中介費。但令人擔憂的是，此類擔保公司規(guī)模小，僅僅有幾個簡單的辦公室和人員配備，整個風險控制系統(tǒng)很脆弱，唯一可以“忽悠”購房者的只是金融營業(yè)執(zhí)照。在這樣一種模式下，高成本的房貸流向了房地產(chǎn)購房市場。

貪婪式的房貸政策，和銀行對整個房地產(chǎn)市場的認知是有關(guān)聯(lián)的，即一個思維定勢：中國房價只漲不跌。比如在2013年“國五條”、第4季度“N條式”的加碼政策下，中國各大城市房價依然暴漲。到了2014年初，雖然各大研究機構(gòu)都對市場降溫發(fā)出了預警，但銀行依然認為中國房貸市場的盈利空間將得以維持。

在房貸制度的缺陷下，此類房貸最終流向了貪婪的貸款者，主要是一些投資投機型的炒房客。此類炒房客對于樓市投資的信心過于充足，很多人一拍胸脯就認購中意的房產(chǎn)，而無暇顧及背后的風險。此類群體都在試圖玩弄杠桿術(shù)，即將已有的房產(chǎn)做抵押，進行新的房貸，然后循環(huán)同樣一個動作。但隨著此類群體的月供能力削弱，這一如意算盤面臨失算的尷尬。這樣一類群體的特征，對應了理查德·比特納在書中的比喻：信用狀況一塌糊涂，收入微薄，工作時有時無，沒有租房史，也沒有儲蓄維持生活。

貪婪自然是 “斷供”危機的推手。但與此同時，也要看到，貪婪者往往也是吝嗇的。此類特征完全適合目前商業(yè)銀行的心態(tài)。樓市蕭條有兩個特征：房屋滯銷和價格跌落。中國目前的樓市即是如此。從今年上半年的樓市表現(xiàn)看，全國商品房銷售面積同比增幅為負，庫存等指標在惡化；全國房價指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比負增長，同比增幅也在持續(xù)收窄。

當房地產(chǎn)這一香餑餑變?yōu)轲t饃饃時，商業(yè)銀行的貪婪做法就變成了吝嗇的行為：信貸驟然收緊、房貸開始不積極了。即使央行督促銀行加快放貸節(jié)奏、提高房貸規(guī)模時，銀行依然無動于衷。目前部分銀行開始在房貸政策上有所松動，但也附帶了各類苛刻的條件。剛需購房者因此憤憤不平：此前的信貸資源被炒房者獲取，而如今作為剛需的他們卻無法得到信貸的支持。

從貪婪到吝嗇，背后是銀行信貸政策順周期思維在作祟。在貨幣政策監(jiān)管、盈利驅(qū)動、整個經(jīng)濟走勢等條件下，銀行的信貸流動方向、規(guī)模始終和整個宏觀經(jīng)濟周期保持高度一致性，即順周期性。當房地產(chǎn)市場過熱時，銀行往往會積極推銷各類貸款，進而為整個樓市注入大規(guī)模流動性，導致樓市持續(xù)火熱。當市場出現(xiàn)階段性拐點時，銀行則會表現(xiàn)得很“勢利”，進而提高信貸門檻，收縮信貸額度，對于樓市低迷有更致命一擊。

從此次斷供案例的背后，我們需要對銀行信貸政策進行反思。首先，順周期的信貸政策應該得到糾正，未來應該嘗試逆周期的信貸政策。只有這樣，信貸政策才能真正為樓市的平穩(wěn)發(fā)展發(fā)揮金融功能。其次，信貸政策不能和房價掛鉤。正是此前很多商業(yè)銀行試圖將政策的方向和資產(chǎn)價格走向進行掛鉤，才暴露了貪婪的商業(yè)本性。逐利性無可厚非，但也需要積極建立公益性目標。最后，信貸政策的實施應積極釋放正確信號。目前市場中，銀行要積極、優(yōu)先地對剛需購房者進行放貸。這樣既能為頹廢的樓市鼓鼓勁，也能打消投機客在新一輪救市潮中的各類幻想。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）