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劉曉博:“有用”的住房仍有投資價(jià)值

證券時(shí)報(bào) 2014-06-04 10:56:31

長(zhǎng)期看,未來(lái)“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲,“沒用”的房子將無(wú)底線下跌。

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房地產(chǎn)市場(chǎng)的差價(jià),可比股市難抓多了,因?yàn)榻灰灼陂L(zhǎng),稅費(fèi)高。至于不顧承受能力,用高比例貸款買房的做法,我也不贊成,因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資、“慢資產(chǎn)”,不適合投機(jī)了。

最近接到兩位深圳朋友的電話,都咨詢房子問(wèn)題。第一位朋友計(jì)劃在深圳中心區(qū)購(gòu)買第四套房子,問(wèn)我是不是時(shí)候。第二位朋友則想賣出惟一住房,改為租房住,因?yàn)樗X得房?jī)r(jià)見頂了。

這真是應(yīng)了那句老話:有人漏夜趕科場(chǎng),有人辭官歸故里。其實(shí)不僅僅是普通人,就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎?李澤楷以每平米3.4萬(wàn)元賣了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現(xiàn)樓,孫宏斌則在附近以7.3萬(wàn)元每平米買了土地。

如今中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn),2014年就是房?jī)r(jià)大分化之年。我的判斷是,長(zhǎng)期看,未來(lái)“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲,“沒用”的房子將無(wú)底線下跌。

什么是“有用”的房子?當(dāng)然就是可以租出去、可以賣出去的房子。而這些房子,只會(huì)出現(xiàn)在有人氣的地方。哪里最有人氣?當(dāng)然是一線城市的中心區(qū)。因?yàn)檫@里有最好的公共資源、最好的工作機(jī)會(huì)和最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。當(dāng)然了,這里還居住著中國(guó)最有錢、最有權(quán)的人,他們會(huì)千方百計(jì)維護(hù)自己家園的價(jià)值,而且我相信他們有能力做到這一點(diǎn)。

中國(guó)的房子,跟歐美相比至少有八大不同:第一,土地制度不同,中國(guó)的土地是政府壟斷的,西方是私人產(chǎn)權(quán)、自由交易的,這成為中國(guó)房?jī)r(jià)高的一大誘因;第二,城市模式不同,中國(guó)人習(xí)慣了下樓有出租車,小區(qū)附近有地鐵、公交,樓下就有便利店。美國(guó)人買瓶醬油也要開車十分鐘,除了紐約和大城市中心,如果你不預(yù)約想打車非常困難。中國(guó)人的天性,造成了中國(guó)城市擁擠、高密度,中心區(qū)房?jī)r(jià)貴,這跟歐美正好相反。由于中國(guó)山多地少,人口眾多,所以中國(guó)城市發(fā)展想復(fù)制美國(guó)模式是不可能的。第三,稅收制度不同,中國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi),絕大部分在入住新房前繳納,而歐美是在持有階段才繳納,所以中國(guó)的稅收體制推高房?jī)r(jià),西方抑制房?jī)r(jià)。第四,中國(guó)的公共資源分布不均衡,大家更愿意到大城市、到中心區(qū)住。歐美公共服務(wù)比較均等,除了有學(xué)區(qū)概念,其他都比較淡。第五,中國(guó)社保體系不健全,中國(guó)人買房養(yǎng)老意識(shí)非常強(qiáng)。第六,歐美這些成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,市場(chǎng)規(guī)范,投資渠道多,熱錢有出路,中國(guó)過(guò)去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜,所以普通百姓的資金大部分涌入樓市,推高了房?jī)r(jià)。第七,中國(guó)幾千年的農(nóng)業(yè)社會(huì),安土重遷,買地買房是民族本能,這一點(diǎn)跟其他國(guó)家完全不同。第八,中國(guó)的城鎮(zhèn)化率目前只有54%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)達(dá)到70%以上,所以中國(guó)的大城市仍然可以吸引到大量外來(lái)人口,而西方絕大多數(shù)城市人口增長(zhǎng)緩慢,甚至減少。

正因?yàn)橛羞@八大不同,中國(guó)的房子跟歐美的房子,完全不是同一樣?xùn)|西。尤其是大城市中心區(qū)的房子,它承載了太多的意義,有著太多的附加值。至少?gòu)?014年開始,以前由2000多個(gè)大小城市分擔(dān)的全國(guó)投資性購(gòu)房需求,目前已經(jīng)全面壓向?yàn)閿?shù)不多的幾個(gè)“最好的城市”。因?yàn)榇蠹叶伎辞宄?,到這些城市買房子最安全。與此同時(shí),國(guó)土部要為500萬(wàn)人口以上的特大城市劃定邊界,限制城市無(wú)限制侵占耕地,要求調(diào)減建設(shè)用地規(guī)模,增加開發(fā)強(qiáng)度。實(shí)在沒有土地可用的,跳出去發(fā)展衛(wèi)星城。這些措施,將給一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)提供堅(jiān)實(shí)的價(jià)格支撐。

但也應(yīng)該看到,一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)的確已經(jīng)太高,短期面臨調(diào)整的壓力,甚至未來(lái)一兩年都方向不明。但如果你認(rèn)同房子是一種“慢資產(chǎn)”,是家庭的資產(chǎn)之錨,是長(zhǎng)期抗通脹的工具,而且你的資金流很充沛,那么,也許今年的某個(gè)時(shí)間,是入市的機(jī)會(huì)。而且我建議家庭只有一套住房的朋友,不要“賭博性賣出”,試圖做差價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的差價(jià),可比股市難抓多了,因?yàn)榻灰灼陂L(zhǎng),稅費(fèi)高。至于不顧承受能力,用高比例貸款買房的做法,我也不贊成,因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資、“慢資產(chǎn)”,不適合投機(jī)了。

責(zé)編 鄔曉丹

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