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SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后第二份答卷:租金收益占營(yíng)收不足2%

2014-03-05 01:11:36

2013年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額146.21億元,按年跌9.43%,投資物業(yè)的租金收入占比不到2%。

每經(jīng)編輯|每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日 (3月4日),SOHO中國(guó)(00410,HK)公布截至2013年12月底的全年業(yè)績(jī)。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,不管是潘石屹的中文版本,還是張欣的英文版本,都極力想給投資者呈現(xiàn)一個(gè)轉(zhuǎn)型成功的SOHO中國(guó)。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,2013年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額146.21億元(人民幣,下同),按年跌9.43%,投資物業(yè)的租金收入為2.79億元,占比不到2%;實(shí)現(xiàn)純利73.88億元,核心純利(不含投資物業(yè)的評(píng)估增值)約為44.4億元,同比上升33%。

“目前SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)中,銷(xiāo)售結(jié)算利潤(rùn)占比還是較高,但隨著結(jié)算資源越來(lái)越少,營(yíng)業(yè)收入降低將不可避免。但凈利潤(rùn)收益的勢(shì)頭還是非常好。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,對(duì)投資者來(lái)說(shuō),他們更關(guān)心的是其持有物業(yè)的資金收入以及凈利潤(rùn)狀況。

去年租金收益僅2.79億元

根據(jù)SOHO中國(guó)發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告,公司首個(gè)全部自持的投資物業(yè)SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目于2013年年中已達(dá)滿租;SOHO復(fù)興廣場(chǎng)將于2014年交付開(kāi)業(yè),截至目前41%的商業(yè)面積已經(jīng)預(yù)租。

而作為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型以來(lái)的第一個(gè)自持項(xiàng)目,前門(mén)SOHO一直是外界衡量其轉(zhuǎn)型成功與否的關(guān)鍵項(xiàng)目。SOHO中國(guó)商業(yè)租務(wù)市場(chǎng)部總監(jiān)梁因廷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,從去年1月以來(lái),前門(mén)SOHO新進(jìn)入的品牌共有24個(gè),目前入駐前門(mén)大街的商戶數(shù)量接近50家,簽約率超過(guò)SOHO中國(guó)前門(mén)在租面積的70%,預(yù)計(jì)這一數(shù)據(jù)在年底可達(dá)到90%。

雖然目前轉(zhuǎn)為自持的這些項(xiàng)目看似租賃狀況都不錯(cuò),但租金收益并不高。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,去年SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額為146.21億元,其中出售物業(yè)單位收益為143.42億元,投資物業(yè)的租金收入為2.79億元。相比2012年161.43億元的營(yíng)業(yè)額有所下降,公司當(dāng)年出售業(yè)務(wù)收益為159.86億元,租金收入為1.59億元。不難看出,SOHO中國(guó)去年?duì)I業(yè)額的下降主要是由于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的降低所致。

而按照潘石屹在轉(zhuǎn)型之初(2012年8月)的設(shè)想,3年后,租金將成為公司主要的收入來(lái)源,5年后現(xiàn)有物業(yè)的租金將超過(guò)40億元。但SOHO中國(guó)2013年的租金收益僅為2.79億元,占營(yíng)業(yè)額的比例僅1.9%,而此時(shí)距離公司轉(zhuǎn)型已經(jīng)持續(xù)了1年多時(shí)間,由此看來(lái),SOHO中國(guó)能否在2017年達(dá)到40億元租金收入,需要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

“相比持有型物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值,租金收益對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)收益率實(shí)在太低,這代表了目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的窘境。”宋延慶表示。

在此前接受本報(bào)記者采訪時(shí),潘石屹也絲毫不掩飾租金收益的窘態(tài),他指出,前門(mén)大街一期規(guī)模僅3.6萬(wàn)平方米,真正大體量自持的項(xiàng)目還未竣工,“包括望京SOHO、凌空SOHO以及復(fù)興路SOHO,這些項(xiàng)目交付之后,租金收益才能逐漸充裕”。

投資物業(yè)評(píng)估增值下降

雖然租金收益不盡人意,但是SOHO中國(guó)去年的盈利狀況還算可觀。

“2013年SOHO中國(guó)的凈利潤(rùn)是73.88億元,其中核心利潤(rùn)為44.4億元,這是公司成立以來(lái)創(chuàng)造核心利潤(rùn)最高的一年。剛剛董事會(huì)批準(zhǔn)了期末派息方案,每股派息0.13元,這樣一來(lái),全年的派息達(dá)到了0.25億元,股東回報(bào)率差不多為5%。”潘石屹在昨日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

數(shù)據(jù)顯示,2012年,SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額達(dá)到153億元,同比上漲169%;凈利潤(rùn)為106億元,同比上漲172%。其中,投資物業(yè)評(píng)估增值為96億元。但是,相比2012年高達(dá)96億元的投資物業(yè)評(píng)估增值,2013年評(píng)估增值僅為44.2億元。

不難看出,投資物業(yè)的評(píng)估增值一直是支撐SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的有力砝碼。“投資物業(yè)評(píng)估增值是港股市場(chǎng)比較特殊的一種會(huì)計(jì)制度,受益于此,一些在港上市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)都非常高。”一家在港上市房企財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

對(duì)于SOHO中國(guó)2013年投資物業(yè)評(píng)估增值的下滑,有分析人士指出,這與去年京滬商務(wù)寫(xiě)字樓整體價(jià)格漲幅趨緩有一定關(guān)系,“供應(yīng)量在不斷增加,這是值得警覺(jué)的信號(hào)”。

根據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司萊坊的報(bào)告,2013年第四季度,北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金下降0.6%,至每月每平方米381.5元。

轉(zhuǎn)型效果有待檢驗(yàn)

“去年SOHO中國(guó)的銷(xiāo)售結(jié)算利潤(rùn)還是占比較高,但隨著今明兩年結(jié)算資源越來(lái)越少,增值速度會(huì)越來(lái)越慢,從而可能導(dǎo)致利潤(rùn)下滑。”宋延慶指出,在他看來(lái),這也是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段。

對(duì)此,上述分析人士表示,SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型還要經(jīng)過(guò)大約兩年時(shí)間才能看到成效,這期間銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的下滑肯定會(huì)影響整個(gè)營(yíng)收的增長(zhǎng)。但能保證其轉(zhuǎn)型成功的重要砝碼,是SOHO中國(guó)一直高于業(yè)界平均水平的現(xiàn)金流和低負(fù)債率。

“2013年末的凈負(fù)債率僅17%,這在同行業(yè)中可能是最低的,去年末的時(shí)候公司持有超過(guò)100億元的現(xiàn)金,從這兩個(gè)指標(biāo)可以看出,我們可以應(yīng)對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的波動(dòng),甚至是大的波動(dòng)。”潘石屹表示。

值得注意的是,在近日出售上海兩項(xiàng)目之后,SOHO中國(guó)所持有的現(xiàn)金增加220億元。

昨日,瑞信發(fā)表研究報(bào)告指出,SOHO中國(guó)已出售的上海兩寫(xiě)字樓部分平均利潤(rùn)率為12%,雖較兩三年后預(yù)期利潤(rùn)率18%低,但此出售有助消除營(yíng)運(yùn)及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是,通過(guò)這次出售所得的資金,SOHO將變成凈現(xiàn)金狀況,有助抵抗市場(chǎng)信貸收緊,并為其收購(gòu)?fù)恋靥峁╈`活性。

穆迪則指出,SOHO中國(guó)的建設(shè)-持有模式將占用公司大量資金,銷(xiāo)售額大幅下降也會(huì)提高該公司的債務(wù)融資需求,出售上海項(xiàng)目可提升流動(dòng)性。

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