◎項崢（中央財經(jīng)大學經(jīng)濟學博士）

今年以來，有關(guān)各地銀行暫停房貸的消息層出不窮。截至目前，北京、上海、廣州、深圳等城市的商業(yè)銀行相繼出現(xiàn)暫停房貸的情況，且有從股份制銀行向國有商業(yè)銀行蔓延之勢，這引發(fā)社會廣泛關(guān)注。在房價連續(xù)上漲的背景下，銀行暫停房貸，一定程度上折射出銀行地產(chǎn)金融策略的變化，反映出銀行對房地產(chǎn)金融風險的高度擔憂。

房價上漲與實體經(jīng)濟背離態(tài)勢加劇，促使商業(yè)銀行加快地產(chǎn)金融政策調(diào)整。承接去年第四季度上行態(tài)勢，今年以來我國主要大中城市房價繼續(xù)上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，7月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有62個，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有57個。在宏觀經(jīng)濟增長中樞下移的情況下，房價走勢與實體經(jīng)濟背離愈發(fā)明顯，房價收入比和房屋租售比繼續(xù)上升，與國際公認合理的范圍更加偏離，房地產(chǎn)市場運行風險進一步加大。

由于金融機構(gòu)過多介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，過去依靠資金推動的地產(chǎn)金融運營模式存在較大的金融風險，因此，在新形勢下調(diào)整地產(chǎn)金融政策勢在必行。地產(chǎn)金融經(jīng)營策略由過去積極介入向謹慎經(jīng)營政策轉(zhuǎn)變，也是商業(yè)銀行微觀審慎經(jīng)營的必然結(jié)果。

部分商業(yè)銀行暫停房貸還有經(jīng)濟上的考慮。按照現(xiàn)行人民幣貸款基準利率，五年期以上人民幣個人房貸利率為6.8%，五年以上人民幣存款基準利率為5.1%。即使考慮存款利率和貸款利率不對稱上浮情況，但剔除個貸經(jīng)營成本，實際上個人房貸業(yè)務(wù)給商業(yè)銀行的凈息差非常有限。

不僅如此，在流動性總體穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢下，商業(yè)銀行中長期穩(wěn)定性資金競爭更加激烈，成本也有明顯上升。用相對較高的資金成本支持個貸業(yè)務(wù)擴張，對商業(yè)銀行來說得不償失。個貸業(yè)務(wù)還面臨著較大的再投入壓力。從商業(yè)銀行實踐看，個人住房抵押貸款的平均償還期限通常為3~5年，遠遠低于個貸合同約定的期限。在個貸提前償還后，商業(yè)銀行仍然面臨繼續(xù)發(fā)放個貸的壓力。隨著房價上漲，個貸風險也將會有所顯現(xiàn)。在貨幣政策穩(wěn)健偏緊的態(tài)勢下，金融機構(gòu)信貸額度也相對緊張，客觀上也需要從全局視角重新審視個人房貸業(yè)務(wù)。

暫停房貸有可能會向其他地產(chǎn)金融領(lǐng)域輻射，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托以及其他地產(chǎn)融資等。最近一段時間“地王”頻出，背后涉及的融資規(guī)模巨大。按照一年到一年半的建設(shè)周期，未來風險極大。因此，由暫停房貸最終到地產(chǎn)融資政策全面收緊的可能性很大。這可能并非是國家房地產(chǎn)調(diào)控的作用，主要還是金融機構(gòu)基于微觀審慎經(jīng)營主動調(diào)整的結(jié)果。

因此，我們要高度關(guān)注地產(chǎn)金融政策的后續(xù)演化。在貨幣政策總體穩(wěn)健偏緊的大趨勢下，特別是隨著美國退出QE預(yù)期的增強，市場流動性將會出現(xiàn)收縮，資金推動房價上漲的勢能削弱，房地產(chǎn)市場調(diào)整的可能性增加。在這樣一個大的背景下，房地產(chǎn)市場參與方要全面分析，審慎決策，理智行動。