來(lái)源： 中國(guó)證券報(bào) 

從9月底開(kāi)始，深圳、貴陽(yáng)、西安、武漢、天津、鎮(zhèn)江、江門(mén)等地先后對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，這也是自國(guó)務(wù)院督查組督查樓市以來(lái)，地方政府首次密集微調(diào)政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多地微調(diào)政策的目的，主要在于刺激樓市消費(fèi)，進(jìn)而緩解地方政府財(cái)政“吃緊”的局面。未來(lái)可能會(huì)有更多的城市嘗試微調(diào)樓市政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從底部逐漸升溫。

新一輪政策微調(diào)啟動(dòng)

10月29日，廣東省江門(mén)市同意開(kāi)平、鶴山兩縣調(diào)整公積金貸款額度的申請(qǐng)。按照調(diào)整后的額度，首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高到一人25萬(wàn)元，兩人或以上50萬(wàn)元；二套房貸款最高限額為一人20萬(wàn)元，兩人或以上40萬(wàn)元。幾乎與此同時(shí)，江蘇鎮(zhèn)江市推出新的公積金政策。其中包括子女買(mǎi)房，父母可成為共同還款人，公積金可用來(lái)償還商貸、支付物業(yè)費(fèi)等。

除上述兩地外，深圳已在今年9月28日上調(diào)公積金貸款最高額度上限。武漢則在10月24日發(fā)文，除上調(diào)二手房公積金貸款最高限額外，還規(guī)定異地購(gòu)房可動(dòng)用本地公積金進(jìn)行還貸。

9月下旬以來(lái)，多城市通過(guò)微調(diào)公積金政策的方式對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整。而自“新國(guó)八條”出臺(tái)至今，已有近30個(gè)城市調(diào)整公積金政策。

在近期地方政府微調(diào)樓市政策的嘗試中，公積金并非唯一切入點(diǎn)。10月25日，天津房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心發(fā)布公告稱(chēng)，住房交易網(wǎng)簽首付可分兩次交納，但首付款不能低于總房款的30%。貴陽(yáng)則在10月初推出新政，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)首套房可享受相當(dāng)于本市戶籍的就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近一個(gè)月，已有近10個(gè)城市對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，刺激樓市消費(fèi)的意圖明顯。

更多城市或嘗試微調(diào)

從本輪政策微調(diào)的方向上看，促進(jìn)樓市消費(fèi)無(wú)疑是首要目的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是地方政府意圖通過(guò)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，緩解地方財(cái)政壓力。財(cái)政部統(tǒng)計(jì)顯示，受商品房銷(xiāo)售額累計(jì)增幅較低的影響，前三季度房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅減少6億元，下降0.2%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，同期全國(guó)土地成交價(jià)款為5309億元，下降11.0%。

值得注意的是，在財(cái)政收入減少的同時(shí)，大量地方債務(wù)到期將進(jìn)一步加劇地方財(cái)政壓力。國(guó)家審計(jì)署的報(bào)告顯示，截至2010年底，地方政府性債務(wù)中，約1.84萬(wàn)億元需要在2012年償還。

除進(jìn)行微調(diào)政策的嘗試之外，從今年7月開(kāi)始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市場(chǎng)回暖的同時(shí)，也增加了土地出讓收入。中國(guó)證券報(bào)記者此前在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些地方政府甚至向開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)征數(shù)年后的房地產(chǎn)稅收。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在不觸及樓市限購(gòu)、限貸等政策“紅線”的情況下，地方政府的微調(diào)嘗試被允許的可能性較大。事實(shí)上，從去年下半年以來(lái)，在微調(diào)樓市政策的40多個(gè)城市中，只有少數(shù)被叫停。該人士還認(rèn)為，為刺激樓市升溫，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多的城市嘗試微調(diào)。

市場(chǎng)將筑底升溫

鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，從樓市“限購(gòu)令”推行以來(lái)，一線城市的新房成交均價(jià)上漲不足5%，政策成效明顯。但新政同時(shí)也在抑制市場(chǎng)交易，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)不佳，雖然二季度以來(lái)一度出現(xiàn)熱銷(xiāo)局面，但此后的樓市“金九銀十”再次陷入低迷。多數(shù)分析人士認(rèn)為，今年全年的成交情況可能不盡如人意。

樓市調(diào)控政策也在影響市場(chǎng)供應(yīng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速、土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積等指標(biāo)都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，為保證市場(chǎng)供應(yīng)，并刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，未來(lái)樓市調(diào)控政策可能趨于溫和，并從行政化手段逐漸過(guò)渡到市場(chǎng)手段。

不少分析人士還認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院督查組回京后，高層雖不斷表態(tài)堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松，但至今并無(wú)更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，意味著“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)。因此，微調(diào)樓市政策的行為將被默許，并可能越來(lái)越多出現(xiàn)。

今年下半年以來(lái)，不少大型房企在土地市場(chǎng)頻繁拿地，顯示出“抄底”意圖。部分房企負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，樓市的一系列指標(biāo)在探底之后，市場(chǎng)將進(jìn)入筑底期，并有可能在明年進(jìn)入逐步升溫階段。