每經編輯｜每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

日前，招商地產南京泰格公寓的促銷方式引來眾多關注，其中僅需要支付一成首付，就能簽訂預售合同的做法令購房者也感到驚訝。

不過，《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，這一促銷方式也許能令銷售額猛增，但卻未必能化解開發(fā)商的財務壓力。而開發(fā)商紛紛效仿推出的此類促銷活動，還醞釀著新一輪的財務風險：一旦周邊項目出現(xiàn)降價，一成首付項目很有可能發(fā)生違約或退房。

更令業(yè)內憂慮的是，在招商地產的帶領下，南京、合肥、廣州、深圳等地還有多家開發(fā)商紛紛采取一成首付的方式進行促銷。中房信分析師薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者，有房企通過允許購房者首付一成，偽造首付證明的方式，向銀行騙貸，新一輪的金融風險或在醞釀中。

或難化解財務壓力

此前愛房網的樓盤促銷信息曾顯示，招商地產泰格公寓的一套房屋，最低僅需要支付6萬元作為首付即可購買，原因是開發(fā)商采用一成首付的促銷方式。

昨日，《每日經濟新聞》記者以購房者名義致電泰格公寓售樓處，售樓人員表示一成首付的促銷活動確實存在，條件是購房者必須在半年內付清余下40%的首付款。而在支付上述10%首付款后，開發(fā)商就會和購房者簽訂預售合同。

招商地產南京分公司營銷部的一位工作人員解釋，之所以會選擇推出一成首付，是因為目標客戶中有相當部分是生意人。在年初的時候，資金相對緊張。為了讓他們能有更多資金用于生意上的周轉，于是選擇以一成首付的方式進行促銷。

根據上述工作人員的說法，購房者購買的套數(shù)往往不只一套，而是多套。這也意味著購房者可以一次性購買多套房。上述促銷內容顯然對投資者很有吸引力。售樓處的銷售員甚至說，由于售樓處預約購買人數(shù)相當多，因此買房需要提前到。

但這一做法，卻并不能為開發(fā)商解決財務上的壓力。根據上述泰格公寓的介紹，購房者需要支付完剩余的四成首付后，才可以和貸款銀行簽訂貸款合同。這意味著招商地產將僅能獲取合同銷售額10%的現(xiàn)金。

根據招商地產去年三季度財報，該公司扣除存貨的流動資產僅184億元，卻要償還一年內到期的各項流動債務近214億元，還款壓力顯然很大。

業(yè)內人士認為，相比上述風險，招商地產未來遇到的退房或者違約風險可能更大。一旦周邊房價或者項目本身出現(xiàn)大幅降價，購房者可能會放棄首付，甚至主動違約，以減少自身損失。

金融風險不可忽視

業(yè)主一旦違約，不僅給開發(fā)商帶來損失，銀行也可能被牽連其中。

中房信分析師薛建雄表示，招商地產南京項目所推出的一成首付做法，還算是老實的，但這一做法沒有辦法給企業(yè)帶來現(xiàn)金流。據他知道，在招商地產之后，跟風推出一成首付的一些地產商通過制作虛假的首付證明騙貸。

他介紹說，相比一成的首付款，開發(fā)商更看重銀行的按揭貸款。他們會串通購房者向銀行騙貸，以化解自身的資金壓力。如果因為房價跌幅過猛，購房者拒絕履約，而導致房屋被銀行拍賣。這樣不僅會給開發(fā)商自身造成風險，也會給銀行帶來損失。

據此前報道，除了南京，合肥、廣州、武漢、深圳等多地均有開發(fā)商推出一成首付，并有迅速推廣傳播之勢。

事實上，即使在允許開發(fā)商向購房者提供二次借貸的香港，開發(fā)商對一成首付也非常謹慎。嘉里建設旗下物業(yè)代理事務部總經理吳美珊說，嘉里建設的很多高端樓盤雖然都允許購房者首付一成，但是會對購房者的收入進行詳細調查，確保有充足的還款能力，才會給出貸款。同時，嘉里建設會評估項目的價值，認為樓盤較其他競爭樓盤有優(yōu)勢，不會有大幅降價可能，才會推出這類促銷方式。