每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

　    去年3月15日，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司控股的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以17.6億元總價(jià)，擊敗保利、綠地等強(qiáng)勁對(duì)手，拿下北京薊門(mén)橋地塊，并以30197元/平方米的樓面價(jià)，榮登京城新的單價(jià)地王。

    北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息顯示，上述地塊于2010年4月19日簽訂土地出讓合同，合同中約定的地塊開(kāi)工時(shí)間為同年10月30日。2011年8月10日，保利地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，其通過(guò)收購(gòu)北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)的方式，間接獲取了上述地塊。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，薊門(mén)橋地塊目前已超過(guò)上述合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間1年，仍未動(dòng)工，根據(jù)《閑置土地處理辦法》相關(guān)規(guī)定，“接盤(pán)者”保利地產(chǎn)或被征最高3.52億元閑置費(fèi)。

    記者就此致電保利地產(chǎn)董事會(huì)辦公室，相關(guān)人士答復(fù)說(shuō)“不是太清楚該具體項(xiàng)目的具體情況，需要再核實(shí)”。

薊門(mén)橋“地王”未動(dòng)工

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前在北京薊門(mén)橋地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，該處大門(mén)緊閉，四周是近3米高的灰白色鋼板圍墻。

    透過(guò)大門(mén)口一處小窗往里看，該地塊大門(mén)正左邊有一座1層高的小屋，屋內(nèi)擺有鍋碗瓢盆。地塊東南方有一座5層高的破舊小樓，寫(xiě)有“科教總公司”字樣。除此之外，現(xiàn)場(chǎng)雜草叢生。

    一位約五六十歲的男子從地塊現(xiàn)場(chǎng)的小屋內(nèi)走出來(lái)，在得知記者身份后表示，他是這個(gè)地塊的守門(mén)者，剛來(lái)上班不久。談及地塊開(kāi)發(fā)情況，該男子表示，地塊還未動(dòng)工，目前也沒(méi)有聽(tīng)到任何有關(guān)動(dòng)工的消息。

    該地塊大門(mén)斜對(duì)面宏嘉麗園小區(qū)的一位業(yè)主也向記者反映，項(xiàng)目還未動(dòng)工，也沒(méi)有聽(tīng)到啥時(shí)動(dòng)工的消息。由于長(zhǎng)久未動(dòng)工，該地塊大門(mén)口的一塊小空地經(jīng)常成為停車(chē)的好場(chǎng)所。記者注意到，地塊大門(mén)上寫(xiě)著“禁止停車(chē)”四個(gè)鮮紅大字。

    記者在與保利地產(chǎn)一位不愿透露姓名的人士溝通時(shí)，對(duì)方表示，目前該地塊確實(shí)還未動(dòng)工開(kāi)發(fā)，因?yàn)楣緞偸召?gòu)該地塊，時(shí)間很倉(cāng)促，還未來(lái)得及動(dòng)工。

“超限1年”或被征閑置費(fèi)

    國(guó)土部《閑置土地處理辦法》第四條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，”“但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。”

　　北京市博人律師事務(wù)所律師劉艷華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)解釋說(shuō)，征收土地閑置費(fèi)主要前提有兩個(gè)：首先是超過(guò)合同約定的動(dòng)工時(shí)間滿1年未動(dòng)工，其次是未動(dòng)工是企業(yè)單方面非異常原因所致。

    具體到薊門(mén)橋地塊個(gè)案，劉艷華指出，如果該地塊超限1年未動(dòng)工僅為開(kāi)發(fā)商所致，那么可能被處以最高達(dá)土地出讓金20%的罰款。

    由于薊門(mén)橋地塊成交總價(jià)為17.6億元，換句話說(shuō)，若上述兩條件符合，開(kāi)發(fā)商最高可被征收3.52億元閑置肥。

    劉艷華特別強(qiáng)調(diào)，薊門(mén)橋地塊逾期未開(kāi)工的情況，不排除也涉及到行政批文、規(guī)劃等政府方面原因，如果是這樣，開(kāi)發(fā)商就可依法申請(qǐng)延期開(kāi)工，從而避免被罰。

    保利地產(chǎn)另一不愿具名人士曾言，由于保利地產(chǎn)8月才接手該地塊，即使受罰，也不應(yīng)完全承擔(dān)。對(duì)此，劉艷華表示，轉(zhuǎn)手時(shí)，如雙方在轉(zhuǎn)讓合同中有相應(yīng)約定，則按約定承擔(dān)責(zé)任。但如沒(méi)有約定，需具體情況具體分析，不能簡(jiǎn)單下結(jié)論。

    值得注意的是，相關(guān)部門(mén)在處理此類(lèi)事件時(shí)，處罰對(duì)象只認(rèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商而不分背后股東變化情況的案例早已有之。去年4月，國(guó)土部公布了18塊閑置土地的處置進(jìn)展，就北京工體四號(hào)閑置未開(kāi)發(fā)情況，向其開(kāi)發(fā)商北京市啟夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)出510萬(wàn)元罰單，該公司原股東為李澤楷旗下的香港盈科集團(tuán)，但在被罰時(shí)，股東已變成了瑞安建業(yè)。

“地王們”的尷尬

    對(duì)于薊門(mén)橋地塊為何仍未動(dòng)工，接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的人士說(shuō)法不一。

    記者此前與保利地產(chǎn)證券事務(wù)部相關(guān)人士溝通時(shí)，對(duì)方坦言，由于公司剛接手不久，對(duì)該項(xiàng)目的未來(lái)規(guī)劃、項(xiàng)目形態(tài)、布局等皆還處在初期。

    但記者與該地塊周邊的一位房產(chǎn)中介經(jīng)理溝通時(shí)，對(duì)方則認(rèn)為，該項(xiàng)目遲遲未動(dòng)工，實(shí)為“無(wú)法動(dòng)工”。具體解釋是，該地塊樓面價(jià)超3萬(wàn)元，正常情況項(xiàng)目上市后銷(xiāo)售價(jià)格需在5萬(wàn)元/平方米以上才能掙錢(qián)。但其周邊3個(gè)樓盤(pán)太月園、宏嘉麗園、錦秋家園目前的成交價(jià)徘徊在3.5萬(wàn)元左右。

    與該“地王”項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比的是，同樣于去年3月15日誕生的三大地王項(xiàng)目之一的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館，目前已進(jìn)入蓄客階段，預(yù)計(jì)明年初入市銷(xiāo)售，而中信地產(chǎn)旗下的中信新城已入市銷(xiāo)售。

    不過(guò)，在調(diào)控逆境之下，曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的地王項(xiàng)目多半沒(méi)有了“雄心萬(wàn)丈”的氣勢(shì)。北京中原對(duì)2009年以來(lái)北京地市產(chǎn)生的溢價(jià)率超過(guò)100%的33個(gè)地塊進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，結(jié)果顯示，目前有18個(gè)項(xiàng)目已上市，其中包括多個(gè)地王項(xiàng)目。18個(gè)地塊合計(jì)土地出讓金為468.76億元，而截至目前的銷(xiāo)售總額僅359.45億元，銷(xiāo)售總額占土地出讓金總額的比例僅為76.7%。換句話，目前還未收回土地出讓金成本。其中，有8個(gè)項(xiàng)目截至日前的銷(xiāo)售額不及土地出讓金成本的50%。

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

版權(quán)合作及網(wǎng)站合作電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

讀者熱線：4008890008

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無(wú)錫：15152247316    廣州：020-89660257