每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

8月25日，首開股份（SH600376，股價(jià)4.52元，市值117億元）發(fā)布2023年半年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，首開股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入194.01億元，同比增長(zhǎng)173.12%；由于成本大幅增加，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-19.06億元，較去年同期虧損14.24億元；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)-19.19億元，去年同期為-14.56億元。

作為公司主業(yè)和最主要的利潤(rùn)來源，地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入中的絕大部分，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入188.51億元。

從區(qū)域布局看，首開股份已經(jīng)形成了以北京為中心的京津冀區(qū)域、北方片區(qū)和南方片區(qū)三大區(qū)域。至報(bào)告期末，公司擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）近170個(gè)，總建筑面積超4600萬(wàn)平方米，其中當(dāng)期在建近1500萬(wàn)平方米，期末未售面積近1500萬(wàn)平方米。按全口徑統(tǒng)計(jì)，首開股份上半年完成銷售面積131萬(wàn)平米，簽約金額349億元。

營(yíng)收同比大增

從近三年的中報(bào)數(shù)據(jù)看，首開股份在2021年、2022年和2023年年中分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入333.8億元、71.04億元和194億元，盡管2023年?duì)I業(yè)收入同比2022年大幅上升，但與2021年相比，絕對(duì)金額仍然減少了近42%。

首開股份在分析營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)原因時(shí)表示，與去年同期相比，期內(nèi)房屋集中交付項(xiàng)目總規(guī)模較大，相應(yīng)房屋銷售收入、成本均大幅增加。

具體來看，北京地區(qū)上半年簽約銷售金額貢獻(xiàn)度較大，北京區(qū)域順義區(qū)湖光玖里、朝陽(yáng)區(qū)望京樾等項(xiàng)目簽約額均超30億元。北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈陽(yáng)、大連、廈門等住宅項(xiàng)目，目前累計(jì)簽約銷售面積較低。如廈門九瓏岸，目前簽約銷售面積占可售面積的26%；福州市晉安區(qū)香悅項(xiàng)目，可售面積3.26萬(wàn)平方米，目前簽約銷售僅1.03萬(wàn)平方米。

上半年，首開股份在新增土儲(chǔ)方面也有所斬獲。報(bào)告期內(nèi)，以底價(jià)獲取昌平南邵純商品住宅地塊，地上建筑規(guī)模10.82萬(wàn)平方米。截至報(bào)告披露日，公司又在北京、廈門等地獲得多塊土地。

對(duì)于銷售狀況和未來市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，首開股份也表示，“重點(diǎn)城市房地產(chǎn)供需兩端走弱，市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)存在繼續(xù)擴(kuò)散的可能。面對(duì)銷售承壓，優(yōu)質(zhì)企業(yè)在核心城市補(bǔ)貨意愿普遍增強(qiáng)，大量房企持續(xù)進(jìn)駐北京、上海、廣州、杭州等重點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。公司一方面密切跟蹤重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)信息，提前研判，合理鋪排，積極參與土地競(jìng)拍，在保證合理利潤(rùn)的前提下，爭(zhēng)取一定規(guī)模的新增土地儲(chǔ)備。同時(shí)，深刻理會(huì)項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)行業(yè)管理思路，及時(shí)把握各地出臺(tái)的‘地產(chǎn)友好’規(guī)則，靈活調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷方案，提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。”

凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大

值得注意的是，首開股份在2022年中期、2023年中期均出現(xiàn)了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大。

據(jù)Choice，2021年中期，公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)到26.58億元，歸母凈利潤(rùn)為8.48億元；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也從2021年中期的98.04億元降至2023年34.9億元（2022年為24.89億元）。

從主營(yíng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來看，公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)173%，營(yíng)業(yè)成本增幅遠(yuǎn)超營(yíng)收同比增幅，達(dá)到197.54%；財(cái)務(wù)費(fèi)用近15億元，同比增長(zhǎng)6.85%。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~變動(dòng)，首開表示有兩方面的原因:受房地產(chǎn)行業(yè)整體影響，本期房屋銷售回款減少，非并表項(xiàng)目資金收回降低；同時(shí)本期支付的地價(jià)款及稅費(fèi)減少；總體來看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比增加。

整體來看，首開股份在財(cái)務(wù)方面保持穩(wěn)定。截至報(bào)告期末，首開股份資產(chǎn)總計(jì)2732.36億元，貨幣資金229.09億元；負(fù)債合計(jì)2104.54億元，其中短期借款2000萬(wàn)元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債186.70億元。

公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.16%，凈負(fù)債率為156.65%，現(xiàn)金短債比為1.21倍。根據(jù)監(jiān)管要求，在計(jì)算現(xiàn)金短債比時(shí)，扣除了受限貨幣資金及根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管辦法受監(jiān)管的預(yù)售房款共58.02億元，增加一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債中債券及借款本金104.21億元；在計(jì)算凈負(fù)債率時(shí)，增加了長(zhǎng)期應(yīng)付款中計(jì)息股東借款18億元。

在當(dāng)前開發(fā)企業(yè)整體面臨融資困難的環(huán)境下，首開股份仍然逆勢(shì)累計(jì)發(fā)行債券產(chǎn)品147億元（含公司債50億元，中期票據(jù)97億元）。以存量資源等作為底層資產(chǎn)，共取得32.2億元融資批復(fù)額度，期限最長(zhǎng)達(dá)18年，實(shí)現(xiàn)期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化。此外，通過對(duì)接險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目信托、保債共放款64.4億元。

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