每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

上市第二年，全力破解TOD大題的中駿商管（HK00606，市值1.700港元，市值34.26億港元），在行業(yè)下行背景下仍交出了頗具亮點的答卷。

報告期內，中駿商管收益由2021年的約12.301億元減少3.9%至2022年的約11.824億元；母公司擁有人應占溢利減少約25.9%至2.081億元。不過，來自基本商業(yè)物業(yè)管理服務的收入由2021年約1.868億元上升約30.0%至約2.428億元，占其總收入約20.5%。

2022年，中駿商管總簽約商業(yè)物業(yè)（包括購物中心及寫字樓）40個，總簽約建筑面積約為500萬平方米；在管建筑面積同比增長9.2%至約170萬平方米；在管項目17個，同比增加1個。

《每日經濟新聞》記者注意到，中駿商管對TOD模式的探索和實踐已經開始落地開花，盡管多地陸續(xù)開業(yè)的“世界城”并不在報告期內，但從目前開業(yè)的項目招商率、出租率及梯隊項目儲備來看，其正在逐步走向此前提出的“做有質量的規(guī)模化”的方向。

部分商業(yè)項目延期開業(yè)

中駿商管上市兩年，經歷了新冠疫情及房地產行業(yè)下行影響，線下商業(yè)艱難擴張。

不過，從營收來看，2022年中駿商管來自基本商業(yè)物業(yè)管理服務的收入由2021年約1.868億元上升約30.0%至約2.428億元，占其總收入約20.5%。

2022年中駿商管旗下僅有位于山東濰坊的高密中駿世界城（去年12月31日開業(yè)），這也意味著中駿商管必須接受營收與利潤表現(xiàn)平平的成績單。報告期內，中駿商管實現(xiàn)毛利潤4.3億元，母公司擁有人應占溢利約2.08億元。

中駿商管方面表示，“毛利率減少主要是由于較高毛利率的商業(yè)物業(yè)的開業(yè)前管理服務收入大幅減少所致。”

同時，中駿商管話旗下部分擬開業(yè)商業(yè)項目也被迫延期。今年3月，中駿商管位于北京西長安和唐山的兩座中駿世界城接連開業(yè)，且均以100%招商率、99%開業(yè)率和高客流高銷售額取得了亮眼成績，也在一定程度上證明了中駿世界城的品牌影響力。

另一方面，中駿商管的“超級TOD模式”正在經受市場檢驗。

超級TOD開發(fā)模式，即通常以軌道交通站點為中心，對周邊400~800米（即5~10分鐘步行路程）為半徑進行高密度開發(fā)，打造集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的混合功能區(qū)，公共化配置土地資源和公共資源。從另一個層面看，TOD模式對中駿商管的長周期運作能力、資金實力、融資能力等都是極大考驗。

以位于北京西部經濟圈核心位置的北京西長安中駿世界城為例，其在商業(yè)與交通空間交互過程中的“零換乘”概念，構建了TOD4.0“站、城、人一體化”的新形態(tài)模式。其重點打造的首店矩陣，包括萬達影城、卡通尼等，也嘗試為TOD引入一體化深度體驗。

再如在山東布局的首個世界城——高密中駿世界城，定位于聚焦?jié)M足年輕人“高性價比+新潮生活提案”的城市綜合體。“項目品牌組合的市場貼合度和開業(yè)客流超出當地市場預期，提振了合作伙伴對中駿世界城的品牌信心。而高密中駿世界城更為本集團于環(huán)渤海經濟區(qū)開業(yè)的第一座購物商場，為本集團于中國遼闊版圖的業(yè)務擴展走好具有戰(zhàn)略性的一步。”

未來4年開21座世界城

從商業(yè)布局來看，2021年開業(yè)的4座中駿世界城分別位于長三角、大灣區(qū)和中西部地區(qū)，而目前中駿商管的大部分儲備項目位于北京、上海、杭州、福州、蘇州、合肥、南昌等地，總計近400萬平方米的開發(fā)體量，其進一步聚焦一二線城市的戰(zhàn)略意圖極為明顯。

事實上，在2022擴張變緩的情況下，中駿商管的主要業(yè)績來自存量商業(yè)綜合體及住宅物業(yè)管理。“中駿世界城于年內總品牌調整達20%以上，其中泉州中駿世界城全面調整招商，吸引國際名表和知名運動、女裝、網紅餐飲將首店入駐。”

年報顯示，2023~2026年，中駿商管計劃開業(yè)21座中駿世界城及一個寫字樓項目，簽約建筑面積合計約326萬平方米。

此外，中駿集團住宅開發(fā)規(guī)模的急劇收縮也對中駿商管帶來巨大影響。

報告期內，中駿商管的住宅物業(yè)管理服務分部實現(xiàn)總收入約7.866億元，同比增長約17.9%；在管建筑面積約2400萬平方米，同比增長約15.2%；在管項目為149個，同比增加21個；簽約建筑面積約4320萬平方米，同比增長約6.7%。

中駿商管另一大業(yè)務板塊世邦泰和物業(yè)，2022年從單一的住宅產品轉向多元化、規(guī)?；l(fā)展，形成了涵蓋別墅、花園洋房、高層住宅、酒店式公寓、SOHO、商業(yè)城市綜合體、寫字樓、公建類項目、特色主題小鎮(zhèn)等多元服務業(yè)態(tài)。

“商業(yè)物業(yè)管理受到中駿集團最近逐漸減少購買土地的影響，公司于2022年的開業(yè)前管理服務收入大幅減少。”中駿商管的管理層坦言，“有鑒于此，本集團將會減低對中駿集團單一房地產開發(fā)商的依賴性，積極爭取為其他房地產開發(fā)商的購物商場提供優(yōu)質的開業(yè)前管理服務，補足來自中駿集團的收入減少，并輸出中駿商管品牌高質量的管理模式。”

對于2023年，無論是商業(yè)項目還是物業(yè)板塊，中駿商管董事會主席黃倫頗為看好，“2023年，市場逐漸復蘇、行業(yè)開始向好。我們要以更高的目標追求和更好的執(zhí)行力落實到每一個項目的經營過程中，通過精細化運營，提高對商戶的服務效率，管理好商業(yè)資產。”