每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

百城住宅庫存出現(xiàn)了4年多來首次同比下降。

近日，易居研究院發(fā)布的《中國百城住宅庫存報告》（以下簡稱《報告》）顯示，51個月來全國100個城市庫存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。其中，一線、二線和三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為13.2、17.9和21.5個月。

“百城庫存下降具有信號意義。庫存的消化，其實是站在供求關系角度去理解的，側面反映了房地產(chǎn)市場正在轉好。盡管目前住宅去化還沒有達到容易的程度，但2月份銷售數(shù)據(jù)確實不錯。因此綜合來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)渡過了最大的庫存度壓力期，最困難的時候肯定過去了。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示。

數(shù)據(jù)來源：Wind、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心楊靖制圖、視覺中國圖

“各地購房政策有效”

截至2月末，全國百城新建商品住宅庫存總量為51181萬平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少0.2%。在過去連續(xù)50個月庫存規(guī)模同比正增長的情況下，當前庫存數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢。

易居研究院認為，百城住宅庫出現(xiàn)4年多來首次同比下降有很多原因，包括2月份的新盤供應相對不多、市場交易數(shù)據(jù)好于預期等，但也充分體現(xiàn)了各地的購房政策是積極有效的。

從百城住宅庫存面積同比增速指標來看，自三四線城市棚改貨幣化陸續(xù)啟動退出的2018年12月起，全國百城庫存開始步入同比正增長的通道；2019年9月至2020年3月、2020年10月至2021年9月出現(xiàn)過兩波增速放緩的情況；2021年10月至2022年6月，庫存規(guī)模同比增速明顯拉升，與當時的市場交易出現(xiàn)下滑有重要關系；2022年7月至2022年12月，庫存規(guī)模同比增速放緩，與當時房企推盤節(jié)奏明顯放緩有關；到了2023年，庫存規(guī)模同比增速繼續(xù)放緩，2月份首次由正轉負，與市場交易復蘇有重要關系。

“庫存數(shù)據(jù)也要客觀理解，因為庫存數(shù)據(jù)既關系到市場交易的行情數(shù)據(jù)，其實也關系到房企投資拿地數(shù)據(jù)。過去兩年房地產(chǎn)市場的新問題，尤其是房企拿地和開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，可能會影響今年的庫存指標和房源情況。不過現(xiàn)在主要的矛盾是消化庫存，但是補庫存的問題也要時刻注意。”嚴躍進說。

《報告》也指出，觀察3月份的新房交易數(shù)據(jù)，總體上繼續(xù)處于復蘇的狀態(tài)，其為房地產(chǎn)市場去庫存增加了動力。從這個角度看，對于3月份的去庫存工作依然要抱有信心。當然在實際過程中，還需要考慮幾個新的問題。第一，雖然去庫存工作正逐漸走出最大壓力期，但各地實際反饋來看，壓力還是略大。近期部分城市放松限購，就說明了這一點。第二，雖然目前還在討論庫存去化的問題，但鑒于過去兩年投資拿地指標不景氣，所以要關注后續(xù)新房供應不足等潛在的問題。只有把此類問題充分解決好，那么去庫存工作才會更加有序和健康。

存銷比整體仍偏高

今年2月，全國百城新建商品住宅存銷比（即庫存去化周期）為18.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要18.9個月時間，即超過一年半。

雖然庫存去化周期有些偏高，和2011年、2014年有相似之處，但鑒于今年銷售市場數(shù)據(jù)有進一步改善的可能，所以數(shù)據(jù)有持續(xù)轉好的空間。

不過，城市間的分化不容忽視，尤其是三線城市房價仍處于下降通道之中。從國家統(tǒng)計局最新公布的70城房價指數(shù)變動情況來看，2月份一線城市新房價格同比上漲1.7%、二線城市同比下降0.7%、三線城市同比下降3.3%，二線城市房價已經(jīng)接近回正，但三線城市仍降幅明顯。

百城庫存變動與房價趨勢基本相同，百城中的一線城市存銷比已經(jīng)縮短至13.2個月，去化周期相對較優(yōu)；二線城市雖有壓力但表現(xiàn)居中，為17.9個月；三四線城市壓力最大，去化周期均值達21.5個月?？v向對比看，一線城市反而近期壓力略有增加，而二線、三四線城市略有緩和。一個很重要的原因是，此類城市過去有一波積壓的購房需求，當前購房政策到位、購房需求積極釋放，進而利于去化周期指標的改善。

嚴躍進表示：“從現(xiàn)在的指標來看，存銷比18個月總體還是偏高位的，但是庫存去化肯定是朝著好的方向去走，接下來一定會有所改善。”

但易居研究院方面也指出，在實際過程中，還需要考慮幾個新問題：首先，雖然去庫存工作正逐漸走出最大壓力期，但從各地實際反饋來看，壓力仍比較大，近期部分城市放松限購就說明了這一點。其次，雖然目前還在討論庫存去化問題，但鑒于過去兩年投資拿地指標不景氣，所以要關注后續(xù)新房供應不足等潛在的問題。只有把這類問題充分解決好，去庫存工作才會更加有序和健康。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今前兩月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%；房屋新開工面積下降9.4%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%。

封面圖片來源：視覺中國圖