每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

3月21日，招商蛇口(SZ001979，股價(jià)13.49元，市值1044億元）發(fā)布2022年度業(yè)績報(bào)告，并舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)暨投資者交流會(huì)，公司董事長許永軍、董事總經(jīng)理蔣鐵峰、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆、董事會(huì)秘書余志良等出席會(huì)議。

年報(bào)顯示，2022年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%；基本每股收益0.41元，同比減少64.66%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米，銷售金額2926.02億元。

談及行業(yè)發(fā)展，許永軍表示，“隨著地產(chǎn)行業(yè)四個(gè)紅利消失和逐漸減弱，地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營邏輯已發(fā)生根本改變，‘三新一高’（即新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局及推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展）成為房地產(chǎn)行業(yè)新的方向，這也將成為未來3到5年決策的依據(jù)。”

招商蛇口業(yè)績會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

多維度調(diào)整以適應(yīng)行業(yè)變化

“招商蛇口基本的判斷是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯方法發(fā)生變化，但是以美好生活作為需求，尤其是空間生活需求的市場(chǎng)砥望仍然不變，需求量非常大。”

許永軍在業(yè)績會(huì)上表示，“我在很多場(chǎng)合說過，上千年來‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’這種訴求一直沒有變過。”

那么，企業(yè)該如何適應(yīng)行業(yè)變化？許永軍給出的答復(fù)是，招商蛇口接下來將從“三大改變”“三大業(yè)務(wù)”“四大抓手”“一大驅(qū)動(dòng)”四大綜合維度進(jìn)行調(diào)整。

“業(yè)務(wù)模式的變化，是我們適應(yīng)行業(yè)變化做出的選擇之一。”許永軍表示，招商蛇口通過對(duì)過去8年進(jìn)行復(fù)盤，對(duì)過往業(yè)務(wù)進(jìn)行了重新劃分，歸納出了三大核心業(yè)務(wù)，包括開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)。

“其中，開發(fā)業(yè)務(wù)是以住宅為主的可售型產(chǎn)品，資產(chǎn)運(yùn)營包括商業(yè)辦公、公寓、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有物業(yè)管理與資產(chǎn)管理，而城市服務(wù)包括物業(yè)管理、游輪產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)等城市運(yùn)營服務(wù)。”

除了在業(yè)務(wù)劃分上進(jìn)行調(diào)整外，招商蛇口在業(yè)務(wù)聚焦上也發(fā)生了改變。“所謂的四個(gè)聚焦，是指區(qū)域聚焦、業(yè)務(wù)聚焦、管理聚焦和風(fēng)控聚焦。”

據(jù)許永軍介紹，“業(yè)務(wù)和區(qū)域聚焦，是為了積極把握空間布局的結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)，把資源投向重點(diǎn)城市，在國家戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域聚焦，積極有為產(chǎn)業(yè)集聚，去改善公司當(dāng)前業(yè)務(wù)多而不強(qiáng)的現(xiàn)狀，以市場(chǎng)導(dǎo)向發(fā)展效益。”

“管理聚焦就是聚焦核心區(qū)域核心業(yè)務(wù)，進(jìn)行人力資源、組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制的優(yōu)化調(diào)配，強(qiáng)化內(nèi)部效力；而風(fēng)險(xiǎn)聚焦更不用說了，招商蛇口是一家央企，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制還是很看重的，大家知道這三年來對(duì)我們最大的評(píng)價(jià)就是一個(gè)穩(wěn)字，這也是我們未來發(fā)展的基礎(chǔ)，也是這幾年我們好于同行、優(yōu)于大勢(shì)的重要原因。而防風(fēng)險(xiǎn)的核心是從資產(chǎn)和負(fù)債兩端入手，嚴(yán)防流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債端嚴(yán)守三道防線。”

充分利用REITS盤活存量資產(chǎn)

談及公司未來的發(fā)展方向，許永軍提到，招商蛇口目前正處于中長期業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的換擋期。

“我們需要加強(qiáng)安全生產(chǎn)長效機(jī)制，其中開發(fā)業(yè)務(wù)是招商蛇口的基本盤，是規(guī)模和利潤的主要保障。”許永軍表示，在當(dāng)下招商蛇口將穩(wěn)固基本盤，為第二增長曲線的培育提供緩沖和支持。

“所以，我們的社區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)必須要穩(wěn)住營收規(guī)模，提升利潤水平。將繼續(xù)堅(jiān)持以銷定產(chǎn)，保持區(qū)域聚焦、城市生根，堅(jiān)定執(zhí)行以市場(chǎng)為導(dǎo)向，牽引公司資源的優(yōu)化配置，持續(xù)提升我們?cè)谥攸c(diǎn)城市的市場(chǎng)份額。”

此外，許永軍還介紹了招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營方向的側(cè)重點(diǎn)。他表示，資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)作為招商蛇口重要的新動(dòng)能和業(yè)務(wù)之一，將堅(jiān)持雙百戰(zhàn)略，持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)聚焦有進(jìn)有退和主仆有別、輕重并舉的發(fā)展策略，堅(jiān)定不移地實(shí)現(xiàn)百億經(jīng)營收入目標(biāo)。

“其中，集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓是招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營的三個(gè)重要賽道，集中商業(yè)以能力提升為前提，聚焦核心市場(chǎng)，完成集中商業(yè)城市布局，夯實(shí)核心資產(chǎn)培育。”

在許永軍看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展方向?qū)⑹菄@增量做存量，實(shí)現(xiàn)從物業(yè)空間運(yùn)營到產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營的轉(zhuǎn)變，做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)投資能力。而公寓的定位是輕重結(jié)合，打造租賃公寓全程專業(yè)運(yùn)營商，堅(jiān)持有規(guī)劃有選擇的投資發(fā)展原則，關(guān)注重點(diǎn)城市租賃用地。

在談到招商蛇口所布局的租賃公寓的條件時(shí)，許永軍表示，“我們都要以REITs退出為剛性條件，充分利用REITS盤活存量資產(chǎn)，形成商業(yè)邏輯的閉環(huán)，助力資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展壯大，引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展模式。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝