每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

2月10日晚間，榮盛發(fā)展（SZ002146，股價2.13元，市值92.62億元）發(fā)布回復(fù)深交所關(guān)注函，表示業(yè)績變動情況符合行業(yè)整體趨勢，未發(fā)生偏離。

此前，榮盛發(fā)展公布2022年度業(yè)績預(yù)告，較2021年大幅下降。

大幅虧損

1月31日，榮盛發(fā)展公布2022年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損190億-250億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為虧損193億-253億元。

當(dāng)時，榮盛發(fā)展的解釋是：“主要受市場情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項目利潤率下降，從而導(dǎo)致毛利潤同比出現(xiàn)較大幅度下降。”

深交所當(dāng)日發(fā)布關(guān)注涵，“你公司預(yù)計2022年凈利潤、扣非后凈利潤虧損同比分別增加283.42%至404.50%、291.08%至412.66%”，要求說明其業(yè)績虧損同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、凈利潤的變動趨勢是否偏離同行業(yè)可比公司情況。

“符合行業(yè)整體趨勢，未發(fā)生偏離”

榮盛發(fā)展在回復(fù)函中列舉了陽光城、中南建設(shè)等6家房企，認(rèn)為6家同行業(yè)可比公司預(yù)計2022年全年凈利潤、扣非后凈利潤同比中位數(shù)分別為下降109.60%至170.45%、下降104.52%至158.34%，平均數(shù)分別為下降117.03%至183.50%、下降108.60%至169.34%。

“公司預(yù)計2022年全年凈利潤、扣非后凈利潤虧損同比分別增加283.42%至404.50%、291.08%至412.66%，下降趨勢超過同行可比公司中位數(shù)和平均數(shù)，但變動情況符合行業(yè)整體趨勢，未發(fā)生偏離。”

對于計提資產(chǎn)減值損失導(dǎo)致公司利潤下滑，榮盛發(fā)展舉例，某位于廣東佛山的項目A，結(jié)合周邊競品及2023年1月銷售價格，售價預(yù)估為9694元/平方米，但實際銷售總成本預(yù)估為16329元/平方米，測算后計提存貨跌價準(zhǔn)備8.09億元。

位于河北省廊坊市的項目B，采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期，售價預(yù)估為6,335元/平方米、車位39,645元/個，但實際銷售總成本預(yù)估為6,710元/平方米、車位72,202元/個，測算后計提存貨跌價準(zhǔn)備5.21億元。

榮盛發(fā)展還表示，隨著2022年內(nèi)疫情管控、市場情緒低迷等因素影響，諸多合作企業(yè)發(fā)生資金困難的情況，公司在個別合作項目中亦出現(xiàn)了違約，已投出合作款的可收回性存在較大不確定性。

因而，該公司認(rèn)為，“資產(chǎn)減值損失計提充分合理，不存在集中在報告期計提大額資產(chǎn)減值的情形。”

對于毛利率下滑，榮盛發(fā)展解釋，“公司為解決債務(wù)危機換取流動性，加大了存貨去化力度，降價銷售部分存量住房，進(jìn)一步導(dǎo)致銷售價格下降，降價項目交付確認(rèn)收入后對毛利率產(chǎn)生了較大影響。”

“2022年前三季度結(jié)算項目的土地，大部分于2017年至2019年間獲取，這一階段房地產(chǎn)市場處于上行期，土地競拍激烈，對應(yīng)的土地購置成本均處于較高水平，直接拉高了本期結(jié)算項目的平均成本。”

隨后，該公司還是搬出了6家房企，認(rèn)為“變動趨勢處于行業(yè)中位數(shù)和平均數(shù)之下，變動情況基本符合行業(yè)整體趨勢，未發(fā)生偏離。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝