每經(jīng)記者｜甄素靜    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

近期，周田（化名）從長(zhǎng)沙一家本地房企跳槽，進(jìn)入某知名央企從事地產(chǎn)銷(xiāo)售工作。相比多數(shù)城市長(zhǎng)期低位的成交，周田是幸運(yùn)的，這份幸運(yùn)既有其自身選擇的原因，也有其所在城市長(zhǎng)沙的新房市場(chǎng)比較穩(wěn)定的原因。

據(jù)長(zhǎng)沙樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，10月份長(zhǎng)沙共有42個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)43次，整體開(kāi)盤(pán)去化率52%，遠(yuǎn)高于全國(guó)31城約38%的平均去化率。實(shí)際上，長(zhǎng)沙新房銷(xiāo)售在下半年一直持續(xù)維持相對(duì)高位，其中7~9月的新盤(pán)開(kāi)盤(pán)平均去化率分別為61%、45%、63%。

“當(dāng)前長(zhǎng)沙部分限購(gòu)限貸政策仍較為嚴(yán)格，具備一定優(yōu)化空間，從降低購(gòu)房門(mén)檻、降低購(gòu)房成本等方面持續(xù)推進(jìn)，如針對(duì)特定人群、特定區(qū)域優(yōu)化限購(gòu)政策，調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策等，從而帶動(dòng)住房需求釋放。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在11月16日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示。

庫(kù)存刷新近5年峰值

今年的“銀十”，疊加房企年底沖刺搶收大促，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品房市場(chǎng)成交量漲價(jià)穩(wěn)，成交量環(huán)比漲幅超過(guò)三成。

據(jù)長(zhǎng)沙樂(lè)居買(mǎi)房不完全統(tǒng)計(jì)，10月長(zhǎng)沙共42個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，房源超5299套，包括高層、小高層、洋房、疊墅等產(chǎn)品，選擇空間較廣。新房整體開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到52%，維持在相對(duì)高位。

具體來(lái)看，長(zhǎng)沙10月份集中開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目主要分布于岳麓區(qū)，其中谷山板塊新房成交量居首位，整體成交均價(jià)在15000元/平方米以上，量?jī)r(jià)均高；其次為鵝秀板塊，10月份板塊內(nèi)長(zhǎng)沙北中心保利時(shí)代、廣潤(rùn)福園項(xiàng)目性?xún)r(jià)比較好，成交熱度高漲，拉動(dòng)區(qū)域月度成交量上漲。

值得注意的是，長(zhǎng)沙新房銷(xiāo)售在今年下半年一直持續(xù)維持相對(duì)高位。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，7~9月長(zhǎng)沙的新盤(pán)開(kāi)盤(pán)平均去化率分別為61%、45%、63%。而10月的新盤(pán)去化較9月下降了11個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)11月16日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，對(duì)于長(zhǎng)沙市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房政策持續(xù)放松，且此類(lèi)城市過(guò)去購(gòu)房政策比較嚴(yán)，一些潛在的購(gòu)房需求其實(shí)是滯后的。所以類(lèi)似積壓的需求勢(shì)必會(huì)有反彈或釋放情況，這會(huì)使得項(xiàng)目去庫(kù)存的效果略好，在一些去庫(kù)存的指標(biāo)方面也有類(lèi)似的表現(xiàn)。

克而瑞湖南區(qū)域認(rèn)為，10月傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，房企采取“花樣特惠房”和提前開(kāi)啟“雙11”優(yōu)惠活動(dòng)刺激市場(chǎng)客戶，積極搶收市場(chǎng)需求客戶。十一黃金周房企加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度帶動(dòng)一波走量，新房熱度出現(xiàn)明顯上升；房企表現(xiàn)同樣向好，年度累計(jì)業(yè)績(jī)雖仍不及去年同期，但單月成交額環(huán)比增幅良好，僅略弱于去年同期。

高去化背后，是近兩月新房供應(yīng)量持續(xù)維持較高水平，長(zhǎng)沙新房庫(kù)存量刷新近5年峰值。據(jù)長(zhǎng)沙樂(lè)居數(shù)據(jù)，截至10月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅庫(kù)存量環(huán)比升至701萬(wàn)平方米，不過(guò)由于去化流速加快，去化周期則微降至11.62個(gè)月。

進(jìn)入11月，也到了房企的年終沖刺期。據(jù)長(zhǎng)沙樂(lè)居買(mǎi)房不完全統(tǒng)計(jì)，11月長(zhǎng)沙預(yù)計(jì)有50盤(pán)集中供應(yīng)，以老盤(pán)加推為主，其中也包括招商蛇口濱江境、中國(guó)鐵建·夢(mèng)想·龍隱臺(tái)、中交·鳳鳴東方、中海·寰宇天下、萬(wàn)科松湖天地等11個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水11月17日在接受記者采訪時(shí)表示，今年上半年整體市場(chǎng)環(huán)境偏弱，但由于2021年下半年至今改善需求集中釋放，導(dǎo)致長(zhǎng)沙市場(chǎng)數(shù)據(jù)明顯高于預(yù)期。但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)兩極分化嚴(yán)重，目前長(zhǎng)沙越貴的樓盤(pán)賣(mài)得越好，少量兼具品牌、性?xún)r(jià)比剛需樓盤(pán)表現(xiàn)活躍，其他普通剛需沉寂，多數(shù)項(xiàng)目采用分銷(xiāo)。

劉水建議：“在當(dāng)下購(gòu)房者觀望情緒濃厚的當(dāng)下，房企可采取以點(diǎn)帶面的方式，在試點(diǎn)城市或試點(diǎn)地塊加大對(duì)現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)、明星項(xiàng)目的鋪排，通過(guò)現(xiàn)房營(yíng)銷(xiāo)有利于規(guī)避市場(chǎng)恐慌情緒，加快購(gòu)房者預(yù)期的改善，贏得購(gòu)房者信心，通過(guò)積極營(yíng)銷(xiāo)加速去化。”

政策具備優(yōu)化空間

相比新房市場(chǎng)的成交相對(duì)高位和庫(kù)存量高企，長(zhǎng)沙新房的前端土地市場(chǎng)表現(xiàn)可謂平淡。

11月16日，長(zhǎng)沙今年第四批集中供地推出的22宗地塊中，21宗地塊在正式開(kāi)拍后火速底價(jià)成交，無(wú)一溢價(jià)，歷時(shí)不到1分鐘；只有雨花區(qū)071號(hào)地塊于開(kāi)拍前一日提前終止出讓。拿地房企依舊以地方城投平臺(tái)和國(guó)企為主。

陳文靜表示，近期多部委釋放政策利好，如央行、銀保監(jiān)會(huì)等發(fā)布“金融16條”支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的通知，短期趨勢(shì)來(lái)看，從需求端、供給端、金融端持續(xù)改善政策環(huán)境，居民信貸或進(jìn)一步寬松，部分房企融資環(huán)境有望得到進(jìn)一步改善。

具體到長(zhǎng)沙，10月共出臺(tái)了三條房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要針對(duì)住房公積金政策進(jìn)行優(yōu)化，如首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)，長(zhǎng)株潭公積金一體化和開(kāi)放湘贛邊區(qū)域公積金異地貸款；同時(shí)還有保障性租賃租房政策，官方出手籌集5000套公租房，以購(gòu)買(mǎi)為主。

“當(dāng)前長(zhǎng)沙部分限購(gòu)限貸政策仍較為嚴(yán)格，具備一定優(yōu)化空間，從降低購(gòu)房門(mén)檻、降低購(gòu)房成本等方面持續(xù)推進(jìn)，如針對(duì)特定人群、特定區(qū)域優(yōu)化限購(gòu)政策，調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策等，從而帶動(dòng)住房需求釋放。”陳文靜認(rèn)為。

克而瑞湖南區(qū)域分析師曾婷婷也表達(dá)了同樣觀點(diǎn)，其認(rèn)為，目前長(zhǎng)沙樓市四限政策仍舊嚴(yán)苛，四季度松動(dòng)力度有望加碼，疊加四季度房企積極的營(yíng)銷(xiāo)政策，預(yù)計(jì)能吸引部分觀望客群積極入市。