每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜段煉 魏文藝 蓋源源    

5月房企融資情況仍未有明顯的起色。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，5月份房地產(chǎn)企業(yè)融資總額約為612億元，同比下降34.3%，環(huán)比下降21.2%。尤其是海外債方面，5月無新發(fā)行債券，僅有若干房企交換要約成功，這也是當(dāng)月房企融資額縮減的主要原因。

不過另一方面，5月房企信用債發(fā)行規(guī)模則實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比雙增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，5月房企信用債規(guī)模為445.7億元，環(huán)比上升3.32%，相較于去年同期的333.83億元上升了33.51%。與此同時(shí)，融資利率較去年同期有所下降，個(gè)別房企中期票據(jù)發(fā)行利率甚至降至2.88%。

而與此同時(shí)，房企也迎來了償債高峰期。CAIC數(shù)據(jù)顯示，僅6-7月200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元，年內(nèi)有12家房企債券到期規(guī)模超百億元。

“受近期貨幣投放力度加大影響，各渠道融資利率穩(wěn)中有降，房企可以抓住當(dāng)前房企融資政策及資金成本下降的窗口期，積極補(bǔ)充資金。”中指研究院分析指出。

信用債成融資主力

民企發(fā)債“破冰”

民營(yíng)房企融資有了新突破。

5月30日，新城發(fā)展也發(fā)布公告稱，擬發(fā)行將由公司擔(dān)保的優(yōu)先綠色票據(jù)，所得款項(xiàng)凈額主要用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)的再融資，并根據(jù)新城發(fā)展的可持續(xù)金融框架僅用于符合條件的綠色項(xiàng)目。

而在此之前，作為示范房企，碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)在信用保護(hù)工具的護(hù)航下，陸續(xù)開展債券融資。其中，龍湖已率先于5月20日成功發(fā)行5億元公司債券，碧桂園于5月23日成功發(fā)行5億元公司債券，5月24日美的置業(yè)成功發(fā)行10億元公司債券。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月房企信用債發(fā)行規(guī)模為445.7億元（占比約73%），環(huán)比上升3.3%，相較于去年5月333.83億元，同比上升33.5%；此外，今年1-5月，房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行總額3344.7億元，同比下降30.0%，不過從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，信用債占比61.0%，同比提升17.4個(gè)百分點(diǎn)。

“盡管信用債發(fā)行錯(cuò)過了3、4月的窗口期，但受政策鼓勵(lì)影響，5月同、環(huán)比均有顯著上升，也是自2021年四季度行業(yè)融資環(huán)境收緊以來，信用債首次同環(huán)比均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而民企債券發(fā)行再次回暖是其中的重要因素?！敝兄秆芯吭悍治鲋赋?。

6月9日，同策研究院資管分析師陳舒通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“在政策發(fā)布后，民營(yíng)房企融資渠道出現(xiàn)‘破冰’，信托機(jī)構(gòu)貸款‘松口’，多渠道融資明顯向好，整體融資規(guī)模小幅回升，市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。伴隨政策的持續(xù)加持，融資環(huán)境將進(jìn)一步改善，雖盛世不復(fù)，但未來可期?！?/span>

克而瑞研究中心也在5月25日發(fā)布的研報(bào)指出，截至目前，經(jīng)過深交所備案的信用保護(hù)合約核心交易商僅20家，信用保護(hù)憑證創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)13家。參與者數(shù)量有限或會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)活躍度不夠，無法切實(shí)幫助到整體民營(yíng)房企融資困境。

值得注意的是，5月中旬，作為支持民企債券融資的重要舉措，交易商協(xié)會(huì)組織中債增進(jìn)公司，主動(dòng)設(shè)立推出“中債民企債券融資支持工具（CSIPB）”，聯(lián)合市場(chǎng)機(jī)構(gòu)為民企發(fā)債提供市場(chǎng)化增信支持，并在市場(chǎng)各方支持下快速落地。

民營(yíng)房企也成功搭乘支持工具的“東風(fēng)”。中債增進(jìn)聯(lián)合上海銀行創(chuàng)設(shè)“中債增CRMW003”，支持新城控股于5月26日成功發(fā)行10億元中期票據(jù)。這也是為中債“支持工具”支持的首單房企憑證創(chuàng)設(shè)，有效發(fā)揮了“示范效應(yīng)”。

5月26日，為促進(jìn)潛在的新債券發(fā)行，上交所初步擬定于5月27日上午9時(shí)為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家開發(fā)商舉辦投資者路演，而這5家房企均為首批啟動(dòng)信用保護(hù)工具融資的民營(yíng)房企。

償債迎高峰期

6-7月債券到期1755億

盡管房企信用債規(guī)模在5月有所上升，但整體融資形勢(shì)并不樂觀。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月100家典型房企中，發(fā)行債券的企業(yè)有17家，發(fā)債量最大的房企是中海和保利發(fā)展，兩家企業(yè)的融資總量都是60億元。其中，中海當(dāng)月發(fā)行了30億元的公司債以及30億元的中期票據(jù)，保利則發(fā)行了30億元的公司債和30億元的綠色中期票據(jù)。

整體來看，5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規(guī)模是2019年以來第三低。

中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，5月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額約為612億元，同比下降34.3%，環(huán)比下降21.2%；發(fā)行平均利率為3.25%，同比下降1.44個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.33個(gè)百分點(diǎn)。從典型房企債券發(fā)行來看，5月保利融資額度最高，合計(jì)達(dá)60.0億元，平均融資利率3.0%。具體來看，典型房企中信用債利率最高的為新城控股，利率為6.5%，最低為蘇高新，為2.6%。

值得注意的是，房企海外債在5月“零發(fā)行”，僅有若干房企交換要約成功，存量債券獲得延期機(jī)會(huì)。5月，中梁和大唐因?yàn)榻粨Q要約而發(fā)行了3筆優(yōu)先票據(jù)。而從今年前5個(gè)月累計(jì)情況來看，海外債占房企融資規(guī)模比例僅為4.3%。

“5月房企融資規(guī)模較3、4月又有較大的滑坡，主要是過去幾個(gè)月作為融資主力的國(guó)企央企已經(jīng)獲得較為充足資金，因此在5月的融資規(guī)模有所減少，而民營(yíng)房企的融資規(guī)模仍然處于低位?！敝兄秆芯吭悍治霰硎?。

而在發(fā)債規(guī)模下降的同時(shí)，房企也迎來了償債高峰期。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月份房企將有44筆債券到期，合計(jì)約639億元，環(huán)比增加68.6%。其中，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)、新力到期的一只優(yōu)先票據(jù)等已經(jīng)出現(xiàn)利息違約。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高為佳兆業(yè)于2017年發(fā)行的8.2億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

CAIC數(shù)據(jù)顯示，今年6-7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元，其中民企約有1178億元債券到期，占比67%。年內(nèi)，有12家房企債券到期規(guī)模超百億元，其中8家為民營(yíng)房企。

“目前房企一年內(nèi)到期債券余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內(nèi)償債壓力較大，今年7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰。”中指研究院表示，新發(fā)債券無法覆蓋到期余額，海外債“借新償舊”可能性大幅降低。

記者| 陳利

編輯| 段煉?魏文藝?蓋源源

校對(duì)|王月龍

封面圖片：攝圖網(wǎng)_501612519

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