每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在深圳樓市降溫的同時(shí)，相鄰的東莞在調(diào)控和市場(chǎng)等多重因素影響下，樓市降溫更加顯著。其中最能佐證市場(chǎng)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，是春節(jié)后多家品牌房企旗下樓盤(pán)紛紛讓價(jià)走量。

中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，繼今年1月供應(yīng)量和成交量均環(huán)比同比大幅下跌后，2月份以來(lái)，東莞樓市在春節(jié)假期結(jié)束后人氣回暖，但由于客戶觀望情緒持續(xù)，認(rèn)購(gòu)量仍然低位運(yùn)行。

在此背景下，東莞多家品牌房企如保利、碧桂園、中海、招商等紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，公寓甚至降價(jià)最低至六折起，吸引了大量來(lái)訪者。在降價(jià)促銷(xiāo)、低首付、首付分期等營(yíng)銷(xiāo)手段頻出之下，東莞新房認(rèn)購(gòu)量環(huán)比上升三成。

2月第3周（2月14-20日）東莞洋房成交TOP10 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)

如東莞虎門(mén)保利時(shí)區(qū)聯(lián)合中建五局推出一批工抵房，新年仍延續(xù)“15萬(wàn)低首付優(yōu)惠”；石龍中信凱旋灣也有特價(jià)單元，最高優(yōu)惠超20萬(wàn)元；鳳崗三正鵬程上花園推出“總經(jīng)理一口價(jià)特惠房源”，最高優(yōu)惠超21萬(wàn)元等。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2月第3周（2月14-20日）東莞洋房成交套數(shù)排在前四位的樓盤(pán)分別是新城御瓏公館、佳兆業(yè)陽(yáng)光城時(shí)代天韻、萬(wàn)科金域東方和龍湖金地天矅城。

那么，上述樓盤(pán)未來(lái)的升值潛力如何？其價(jià)格能否將跑贏區(qū)域或全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)從11個(gè)維度進(jìn)行全面解析。

先看成交量排在榜首的新城御瓏公館。該項(xiàng)目位于位于東莞東北部的石碣鎮(zhèn)，西鄰東莞市區(qū)10公里，南距深圳78公里，北到廣州62公里，吸引了不少購(gòu)房者外溢。該項(xiàng)目成交均價(jià)25093元/平方米，周邊居住氛圍濃厚，靠近光明路商圈，2公里范圍內(nèi)有大約11所學(xué)校。

成交量排名第二的是位于厚街的佳兆業(yè)陽(yáng)光城時(shí)代天韻，成交均價(jià)27518元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序通過(guò)多維度測(cè)評(píng)后，得出其目前的估值參考價(jià)為26960元/平方米。

來(lái)源：每經(jīng)AI品房小程序

厚街屬于東莞的濱海片區(qū)，是樓市熱點(diǎn)區(qū)域之一。每經(jīng)AI品房小程序顯示，佳兆業(yè)陽(yáng)光城時(shí)代天韻在周邊配套指標(biāo)中，得分指標(biāo)較高的是小學(xué)配置和通勤車(chē)，分別為6.1分和6分（滿分為10分），周邊有大小購(gòu)物場(chǎng)所5個(gè)。

該項(xiàng)目周邊較為缺乏的配套是幼兒園和醫(yī)院。周邊1公里（直線距離）無(wú)幼兒園，配置得分只高于東莞市3%的住宅項(xiàng)目；亦無(wú)大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)，相對(duì)屬于就醫(yī)舒適度低的區(qū)域。

基于以上數(shù)據(jù)綜合分析，每經(jīng)AI品房小程序測(cè)算，未來(lái)五年佳兆業(yè)陽(yáng)光城時(shí)代天韻房?jī)r(jià)有望達(dá)到35111元/平方米，房?jī)r(jià)會(huì)跑輸東莞市平均漲幅，僅高于東莞市10%的小區(qū)。

成交套數(shù)排在第三位的萬(wàn)科金域東方，成交均價(jià)為30300元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序綜合該項(xiàng)目周邊人口結(jié)構(gòu)、教育和醫(yī)療配套等項(xiàng)指標(biāo)測(cè)評(píng)顯示，該項(xiàng)目的估值參考價(jià)為29269元/平方米。

在萬(wàn)科金域東方周邊配套指數(shù)中，得分最高的是通勤車(chē)速7.6分，優(yōu)于東莞市76%的住宅項(xiàng)目。周邊1公里有公交站8個(gè)、小學(xué)兩所、幼兒園兩所，但周邊尚無(wú)醫(yī)療機(jī)構(gòu)配套。

來(lái)源：每經(jīng)AI品房小程序

據(jù)每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版測(cè)算，萬(wàn)科金域東方未來(lái)五年房?jī)r(jià)有望達(dá)到38634元/平方米同，預(yù)計(jì)會(huì)跑輸東莞市平均漲幅，僅高于東莞市4%的小區(qū)，但會(huì)跑贏全國(guó)平均漲幅。

緊隨萬(wàn)科金域東方排在成交量第四位的是龍湖金地天曜城，成交均價(jià)26086元/平方米。每經(jīng)AI品房小程序顯示，龍湖金地天曜城的估值參考價(jià)為25602元/平方米。

龍湖金地天曜城位于東莞火車(chē)站地鐵站旁，為T(mén)OD項(xiàng)目。據(jù)每經(jīng)AI品房小程序，該項(xiàng)目周邊地鐵配置得分高達(dá)9.7分，公交配置也高達(dá)9分，均優(yōu)于90%以上的東莞住宅項(xiàng)目。

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與此同時(shí)，該項(xiàng)目在商務(wù)密度、消費(fèi)檔次、通勤車(chē)速等周邊配套指標(biāo)上也均超過(guò)7分，其周邊1公里商務(wù)人口約8.38萬(wàn)人，在東莞市內(nèi)屬于商務(wù)較密集的區(qū)域，高于97%的住宅項(xiàng)目。另外，周邊有幼兒園4個(gè)、小學(xué)2個(gè)；還有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)6個(gè)，優(yōu)于東莞市71%的住宅項(xiàng)目。

每經(jīng)AI品房小程序?qū)I(yè)版預(yù)測(cè)，未來(lái)五年，龍湖金地天曜城的價(jià)格有望達(dá)到30946元/平方米，將跑平東莞市平均房?jī)r(jià)漲幅，高于東莞市56%的小區(qū)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500635638