每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

作為目前唯一一家還未上市的頭部物業(yè)企業(yè)，萬物云的關注度自然不會低。如今“萬物云/萬科物業(yè)上市”已成為物業(yè)行業(yè)“狼來了”的故事，但圍觀群眾仍然樂此不彼。

4月底，又有消息稱，萬科在籌備物業(yè)管理業(yè)務IPO事宜，或籌資20億美元；萬科計劃讓物業(yè)管理子公司最快在年底上市。

很快，萬物云CEO朱保全就在朋友圈親自辟謠。萬物云也表示，萬科物業(yè)沒有上市計劃。

萬物云/萬科物業(yè)有上市的必要嗎？上市與否是萬科董事會主席郁亮考慮的戰(zhàn)略問題，但上市必要與否是朱保全思考的問題。

“上市是真的像大家說得那么好嗎？基于開發(fā)商的物業(yè)管理公司分拆上市，是真的好嗎？物業(yè)行業(yè)真正的未來是什么？”近日，在接受《每日經濟新聞》記者專訪時，朱保全這樣闡釋他對物業(yè)上市熱潮的理解。

萬物云CEO朱保全 圖片來源：受訪者提供

“上市不是個必要動作”

進入2021年以來，物業(yè)企業(yè)的上市步伐再度提速，同時還出現(xiàn)了上市物業(yè)公司之間的收購整合。物業(yè)企業(yè)之所以如此前赴后繼，在于他們需要抓緊這一次進入資本市場的快車道。

但萬物云暫時沒有這個需求，“我不上市也可以有名、融資，所以上市不是個必要動作。”朱保全指出。

上市對物業(yè)企業(yè)而言也不是一蹴而就，縱然可以乘上大勢的東風，但資本依舊看重規(guī)模是否有足夠吸引力，以及服務質量、品牌效應、規(guī)模增速等指標。

從目前已上市的物業(yè)公司看，普遍都在積極外拓第三方物業(yè)并開啟大規(guī)模的收并購。但如何做好第三方外接盤的物業(yè)服務，持續(xù)提升物業(yè)品牌的口碑是行業(yè)目前面臨的共同問題。

“在規(guī)模擴張的路上狂奔時，做大并不一定能帶來品牌積淀，而不談品牌的服務業(yè)并購更是個偽命題。”在朱保全看來，在過去5、6年時間里，市場規(guī)模的增長對萬科物業(yè)等物業(yè)公司很重要，但接下來可能是客戶的口碑更重要，“因為C端的傳播力還是要更強一些，粘性也更強”。

對于萬科物業(yè)和萬物云的關系，朱保全雖然此前曾以鏈家和貝殼、Google和Alphabet對比過，但在接受本次專訪時他坦言，貝殼、Alphabet和萬物云三家公司各自在業(yè)務架構上的意義還是不同。貝殼需要宣傳自身的品牌，因為其面向C端業(yè)務。而Alphabet不做業(yè)務，Google從不宣傳這個公司名字。萬科物業(yè)這一C端的口碑對萬物云卻又至關重要。

郁亮希望萬物云能跟貝殼一樣重新定義自己所處的行業(yè)。換言之，萬物云想要掙脫“單純的物業(yè)”印記，從而邁向想象維度更大的空間科技服務。

萬科物業(yè)是萬物云面向C端業(yè)務的主力品牌，B端業(yè)務則是萬物梁行，萬物云城則主要面向政府業(yè)務?？梢哉f，萬物云目前已經備齊了住宅社區(qū)、企業(yè)園區(qū)、城市服務這三個空間。“三個空間業(yè)務可以有大有小，整體收入能實現(xiàn)增長就可以，這時住宅物業(yè)的口碑就變得更重要。”

回歸住宅但不止于住宅

B端物業(yè)服務業(yè)務用戶可以用腳投票表達對物業(yè)服務的不滿，但C端用戶要換掉一個物業(yè)公司都頗為艱難。在這種環(huán)境下，不好的物業(yè)服務就容易激發(fā)更多的矛盾、問題，而好的物業(yè)服務就會積累出更好的口碑，并且這樣的口碑是具有更強的傳播力和質量的。

在朱保全看來，物業(yè)服務企業(yè)的口碑是從日積月累的優(yōu)異服務中，從點滴積累的客戶口碑中形成的。也正是考慮到這一點，才在去年讓萬科物業(yè)回歸住宅，讓其不再追求經濟效益上的大，而是追求品牌的純粹。

沒有業(yè)主希望看到物業(yè)公司的利潤高企，也不希望服務自己的物業(yè)公司變大，“你一定希望自己的物業(yè)公司只為自己提供服務”。所以在去年，朱保全在城市片區(qū)拆分出業(yè)主專屬服務組織，讓前端經營體變小，聚焦于屬地業(yè)主的專屬服務。另外，針對服務質量相關問題設置四級管控體系，在專屬于業(yè)主的同時又不失控。

B端之前就是萬物云的軟肋。在過去一段時間，萬物云被市場認為有兩個不足，一是只會做萬科的項目，二是只會做住宅物業(yè)。

花費了6-7年的時間，萬物云將來自萬科的物業(yè)管理項目占比下降到如今的40%以下。在商企物業(yè)服務領域，由于萬科物業(yè)在住宅端的品牌形象過于強大，萬物云選擇直接入股戴德梁行，并成立合資公司萬物梁行。

過去萬物云主要做的都是公共空間的物業(yè)管理服務，但如今則在不斷擴展服務邊界，從公共空間到私人空間，從空間到內容，因為“空間是有限的，而內容是無限的”。

數據來源：克而瑞

頭部物企的“新路徑”拓展

在住宅領域之外，目前各大物業(yè)公司都在積極拓展新的賽道與物業(yè)服務邊界。保利物業(yè)提出“大物業(yè)”戰(zhàn)略，重點發(fā)力公共管理服務；碧桂園服務宣布將通過“新科技”“新服務”“新生態(tài)”“新價值”，踐行“新物業(yè)”，計劃打造物業(yè)服務的生態(tài)聯(lián)合體。

值得一提的是，碧桂園服務在資本市場炙手可熱，將市值穩(wěn)定在2000億港元后，碧桂園服務又實現(xiàn)了市場的第二步猜測，市值已超過其母公司碧桂園。由是，業(yè)內對萬物云、萬科物業(yè)也有了更多的資本故事猜想。

朱保全表示，讓萬科物業(yè)回歸住宅服務，同時讓其他各業(yè)務板塊——萬物梁行、萬物云城、萬物成長、樸鄰發(fā)展、萬睿科技、第五空間都能成為各自領域的領先領跑品牌。“這些業(yè)務板塊都是垂直獨立的，既可以整體上市，也可以單獨上市。”

在萬物云的視角中，城市即是空間。依據城市規(guī)劃，在城市公共空間外，他們粗略地劃分了社區(qū)空間和商企空間前者的服務內容側重于“物”，后者的服務內容側重于“人”。

空間公共服務部分，就是物業(yè)管理（PM），“萬科物業(yè)”和“萬物梁行”就是分別專注住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的品牌；社區(qū)私人空間中的客戶服務里，有屬于房產經紀行業(yè)的“樸鄰發(fā)展”；私人空間的其他客戶服務，“萬物成長”將通過孵化器的形式予以賦能。

除了萬科物業(yè)，萬物云的業(yè)務板塊都已經產生了不同程度的營收貢獻。2020年，萬物云實現(xiàn)對萬科集團內和對外營業(yè)收入182.04 億元，同比增長 27.36%。其中，住宅物業(yè)服務收入100.52億元，占比55.22%；商業(yè)物業(yè)及設施服務53.14億元，占比29.19%；智慧城市服務9.91億元，占比5.44%；社區(qū)生活服務收入9.85億元，占比5.41%；萬物成長收入8.62億元，占比4.74%。

尋找住宅之外的服務新賽道

在目前的物業(yè)行業(yè)，從1.0時代到4.0時代的物業(yè)企業(yè)都存在，這就是行業(yè)的現(xiàn)狀。但作為行業(yè)頭部企業(yè)，無論是使命感還是緊迫感，都需要拼命往前走，不僅不能脫軌于這個時代，還必須領先于這個時代。

雖然物業(yè)企業(yè)對物業(yè)行業(yè)的底層邏輯與大趨勢的看法是趨于一致的，但他們實現(xiàn)服務的路徑與最終目標仍有不同。商業(yè)物業(yè)和城市服務雖然不是新事物，但對以住宅服務見長的企業(yè)來說，都需要一步一步前進。

例如保利物業(yè)，其2020年的公共及其他物業(yè)管理面積已經達到2.01億平方米，占比近53%，微超住宅物業(yè)管理。這至少表明，保利物業(yè)在非住宅服務領域已經具有先手優(yōu)勢，且央企的背景也讓保利物業(yè)具有較好的談判能力，其目前在城鎮(zhèn)公共服務領域也暫時無競爭對手可匹敵。

而朱保全為萬物梁行尋找到一條“從空間到內容”的商管新賽道——為企業(yè)提供空間專屬化、一體化服務的綜合設施管理（Integrated Facility Management，簡稱IFM）服務。起源于國外的IFM業(yè)務，目前在國內鮮少有物業(yè)公司涉及，是一個可觀的藍海市場。那么，IFM業(yè)務的服務內容到底是什么、業(yè)務空間在哪里？

朱保全采用了一個比較直觀的說法，一個企業(yè)的財務報表里，管理費中除去工資、福利費等剩下的部分都可列入到IFM中。而企業(yè)在這部分可以歸屬IFM費用中，成本最大的就是不動產的運營管理，也就是房產及其物業(yè)管理、設施設備管理。此外，員工食堂、班車、前臺、公司接待禮儀、下午茶、員工活動等都算在其中。

“住宅大家講了很多，但是沒有人講商業(yè)物業(yè)，沒有人講企業(yè)服務。國內的IFM業(yè)務市場很大，頭部市場都（我們）還沒吃完。”朱保全說，現(xiàn)在國內的IFM業(yè)務剛剛起步，大部分中國公司目前還不太懂得這項服務，萬物梁行IFM業(yè)務眼前的客戶主要是集中在頭部互聯(lián)網公司。

IFM不是一個高利潤的業(yè)務，如同其他頭部物業(yè)企業(yè)在做的城市服務、景區(qū)服務等，都不是高利潤的業(yè)務。朱保全做新業(yè)務的思路是，“首先你認不認為它是個趨勢？第二，虧不虧錢？”而IFM業(yè)務就是當下既不虧錢但又呈現(xiàn)出是未來趨勢的業(yè)務。

他進一步闡釋，隨著企業(yè)的信任度不斷提升，這項業(yè)務的想象空間是無限的，“就是要讓客戶對你愛不釋手，說白了就像家里找到一個好阿姨。我給萬物梁行提的要求是先把能拿下的互聯(lián)網公司都拿下，然后再進入金融企業(yè)。”

可以看出，行業(yè)的風向變了。無論是萬物云還是其他龍頭物業(yè)公司，他們所做的一切，不再是迎合資本的喜好，而是明確這個行業(yè)的基本要義，在此基礎上，衍生出更多的可能。盡管他們在具體的路徑和目標上有差異，但龍頭物業(yè)企業(yè)通過率先革新，或許都可能成為物業(yè)行業(yè)未來的“引領者”。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供