每經(jīng)特約評(píng)論員 尹中立 齊心（尹中立，榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員；齊心，榮盛發(fā)展經(jīng)濟(jì)研究院研究員）

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債實(shí)施“三道紅線”監(jiān)管政策已滿兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體平衡運(yùn)行的背景下出現(xiàn)了一定變化，其中土地市場(chǎng)降溫最為明顯，“三道紅線”的政策威力初步顯現(xiàn)。

從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅市場(chǎng)在9月份環(huán)比出現(xiàn)下跌，但10月份又出現(xiàn)小幅反彈。投資整體放緩，新增投資向東部、一二線城市集中；同時(shí)房企紛紛加大營(yíng)銷(xiāo)力度，增加供貨量，加速回款。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind 攝圖網(wǎng)圖 楊靖制圖

住宅開(kāi)發(fā)投資小幅反彈

10月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)提升，住宅開(kāi)發(fā)投資增速小幅反彈。10月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13072億元，同比增長(zhǎng)12.73%，增速比9月份提高0.62個(gè)百分點(diǎn)，增幅較9月小幅擴(kuò)大，單月增速為近三年來(lái)的高位。其中，住宅投資9736億元，增長(zhǎng)14.27%，增速較9月擴(kuò)大2.73個(gè)百分點(diǎn)，增速為近一年來(lái)的高位。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)提升，一方面是由于土地成交價(jià)款持續(xù)增長(zhǎng)，加之土地購(gòu)置費(fèi)分期計(jì)入，對(duì)投資持續(xù)形成支撐；另一方面，在“三條紅線”壓力下，房企為沖刺年底銷(xiāo)售回款加大備貨，10月當(dāng)月，房屋和住宅新開(kāi)工面積同比增速實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)3.5%和4.5%。

土地市場(chǎng)熱度整體下降

企業(yè)拿地積極性整體持續(xù)回落，土地市場(chǎng)熱度下降，土地市場(chǎng)購(gòu)置面積降幅擴(kuò)大。10月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2764萬(wàn)平方米，同比下降5.62%，降幅較上月擴(kuò)大0.85個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2070億元，同比增長(zhǎng)19.3%，漲幅較上月回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市數(shù)據(jù)來(lái)看，三四線城市土地供應(yīng)、成交面積同比環(huán)比均出現(xiàn)下降，一二線城市土地市場(chǎng)供需同比有所反彈。從企業(yè)參與競(jìng)拍熱度看，一二線及強(qiáng)三線土地市場(chǎng)仍吸引眾多房企參與，部分三四線的遠(yuǎn)郊地塊易出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

住宅類用地供需反彈，溢價(jià)率環(huán)比持續(xù)回落。10月當(dāng)月，全國(guó)300個(gè)城市共推出住宅類用地面積4880萬(wàn)平方米，環(huán)比增加4%，同比增加2%；成交面積4068萬(wàn)平方米，同比增加20%。住宅類用地平均溢價(jià)率為13%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞研究院公布的數(shù)據(jù)顯示：10月，31家典型房企新增土地建設(shè)面積為3255萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%；新增土地成交總價(jià)為1738億元，環(huán)比上升5%；平均成交樓面價(jià)5340元/平方米，與上月相比提升1%。

商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)小幅反彈

商品房銷(xiāo)售面積同比增速小幅反彈。10月當(dāng)月，商品房銷(xiāo)售面積16221萬(wàn)平方米（9月為18587萬(wàn)平方米），同比增長(zhǎng)15.3%，漲幅比9月份提升8個(gè)百分點(diǎn)，單月銷(xiāo)售面積增速為近38個(gè)月來(lái)新高。其中，住宅銷(xiāo)售面積14478萬(wàn)平方米（9月為16413萬(wàn)平方米），同比增長(zhǎng)16%，漲幅比9月份提升8.3個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷(xiāo)售額同比增速亦小幅反彈。10月當(dāng)月，商品房銷(xiāo)售額16018億元（9月為18704億元），同比增長(zhǎng)23.92%，漲幅比9月份提升7.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額14426億元（9月為16728億元），同比增長(zhǎng)25.98%，漲幅比9月份提升8個(gè)百分點(diǎn)。

二手住宅價(jià)格略有波動(dòng)

10月份，二手住宅市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。二手房交易價(jià)格小幅攀升，同比漲幅略有擴(kuò)大，環(huán)比漲幅略有回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比漲幅延續(xù)平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)。10月份，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅回落或與上月相同。10月份，4個(gè)一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅較上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；31個(gè)二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月持平；35個(gè)三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15345元/平方米（9月為15334元/平方米），環(huán)比上漲0.07%；同比上漲1.85%，漲幅擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域看，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈二手住宅均價(jià)環(huán)比漲幅居首，珠三角地區(qū)二手住宅均價(jià)同比漲幅居首，環(huán)渤海地區(qū)二手住宅均價(jià)環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降。

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