每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

8月23日，據(jù)央行官網(wǎng)消息，8月20日住建部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，“研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”。

會(huì)議涉及多個(gè)部門，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人同時(shí)參加會(huì)議。

不過，網(wǎng)傳的“345新規(guī)”并未在會(huì)上得以明確。

監(jiān)測(cè)重點(diǎn)房企資金

此次會(huì)議再次重申了房住不炒，“黨的十九大以來，有關(guān)部門和地方貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

值得注意的是，此次會(huì)議表示“形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”，還強(qiáng)調(diào)了“市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“對(duì)于執(zhí)行的影響需要觀察，一方面哪些房企在政策關(guān)注范圍內(nèi)，融資管理規(guī)則的具體內(nèi)容暫時(shí)未公開。整體看，政策影響要根據(jù)具體規(guī)定的制定與執(zhí)行判斷。”

會(huì)議還就完善住房租賃市場(chǎng)金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進(jìn)行了研究。

圖片來源：央行官網(wǎng)

“345新規(guī)”并未出現(xiàn)

此次會(huì)議內(nèi)容，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注頗多。

近期坊間傳言，監(jiān)管部門擬出臺(tái)“345新規(guī)”，將設(shè)置“三道紅線”：紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線二，凈負(fù)債率大于100%；紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。

又根據(jù)“三道紅線”觸線情況，將試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

這和當(dāng)前的房企融資現(xiàn)狀相關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款16130億元，增長(zhǎng)4.9%；利用外資80億元，增長(zhǎng)29.9%；自籌資金32042億元，增長(zhǎng)3.3%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月單月房企融資超過700億元，而且呈現(xiàn)利率降低、數(shù)量增加趨勢(shì)。8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億元，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計(jì)已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計(jì)融資額高達(dá)6242億元。特別是最近幾天，房企密集發(fā)布大額融資。整體看，7月以來房企融資刷新了歷史同期紀(jì)錄。

張大偉認(rèn)為：“房企融資井噴是出現(xiàn)增加融資規(guī)則的主要原因，避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。”

但網(wǎng)傳的“三道紅線”政策并未提及，反而在房地產(chǎn)金融方面強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房企對(duì)金融政策的預(yù)期，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示：“面對(duì)‘復(fù)雜嚴(yán)峻’的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)需要發(fā)揮穩(wěn)定器作用，同時(shí)由于各地各區(qū)域在從疫情影響中的恢復(fù)速度、程度存在差異，偏熱則防風(fēng)險(xiǎn)、偏冷則適度支持，一城一策、因城施策，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)同，是房地產(chǎn)政策調(diào)控的整體方向。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次會(huì)議核心點(diǎn)在于，首次從房企角度談了長(zhǎng)效機(jī)制，這樣長(zhǎng)效機(jī)制的工作就更加飽滿了，包括市場(chǎng)、監(jiān)管和企業(yè)。

“所以這不是簡(jiǎn)單的打壓開發(fā)商，而更多是希望從融資角度去看開發(fā)商未來融資和發(fā)展。當(dāng)然會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地價(jià)等內(nèi)容，依然有助于穩(wěn)定后續(xù)房企拿地。”

封面圖片來源：視覺中國(guó)