每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

近日，金輝正式向香港聯(lián)合交易所遞交IPO申請。

早在2016年，金輝便向上交所提交了上市申請。4年后，這家企業(yè)選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股。

林定強(qiáng)掌舵的金輝創(chuàng)立于1996年，用他自己的話說，“我們是一家低調(diào)又進(jìn)擊的閩系房企”，行業(yè)預(yù)計(jì)其今年能夠跨越千億規(guī)模。

選擇這個(gè)特殊的時(shí)間段IPO，未知明顯更多。

4年上市路

2016年1月，金輝首次提出A股IPO申請，其當(dāng)年銷售額是307.2億元，同比增幅39%，在克而瑞榜單排名（下同）是第52位，弘陽、德信、海倫堡等均位于其后，中梁則僅領(lǐng)先其不到20億元。

2017年和2018年，金輝銷售金額分別是445.1億元和746.8億元，同比增幅分別是45%和68%。到2019年，金輝以888.6億元、同比增幅19%排名第40位，但曾經(jīng)同一陣營戰(zhàn)友早已吸引了更多鎂光燈。弘陽、德信、海倫堡、中梁等均已上市，中梁更是成為黑馬，取得超1500億元銷售額，排名升至第19位。

招股書顯示，金輝集團(tuán)2017年～2019年分別實(shí)現(xiàn)收益人民幣117.77億元、159.71億元、259.63億元，復(fù)合年增長率為48.5%；同期利潤分別為人民幣22.21億元、23億元及26.90億元，復(fù)合年增長率10.0%。

2018年，金輝開始全國擴(kuò)張，千億被提上日程。但金輝的千億并沒有明確時(shí)間表，據(jù)多家媒體報(bào)道，金輝曾估算在2020年能達(dá)到這一目標(biāo)。

招股書還顯示，2017～2019年，金輝的資產(chǎn)由338.83億元增至1493.45億元，但相應(yīng)的負(fù)債總額也從721.63億元攀升至1279.65億元；毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元，毛利率從32.2%降至21.8%。

融資成本方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日，金輝的銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券及資產(chǎn)抵押證券的加權(quán)平均利率分別為7.25%、7.65%及7.76%，在TOP50房企中居于偏高水平。

創(chuàng)始人神秘低調(diào)

林定強(qiáng)在地產(chǎn)界較為低調(diào)，即使是在金輝取得近千億業(yè)績后，公眾對其也是知之甚少。公開資料顯示，林定強(qiáng)1966年生，祖籍福建福清。招股書介紹，林定強(qiáng)于1996年成立了金輝集團(tuán)。隨后，林定強(qiáng)在福州收購第一幅地塊，將其開發(fā)為住宅物業(yè)項(xiàng)目福州錦江花園。

成立金輝前，林定強(qiáng)已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域工作多年，那時(shí)的他覺得“中國房地產(chǎn)行業(yè)有巨大增長潛力”。成立之初，該公司由其間接全資擁有，后股權(quán)結(jié)構(gòu)屢次改變。

2015年6月，金輝集團(tuán)進(jìn)行了一次增資，林定強(qiáng)的金輝投資及上海華月分別擁有金輝集團(tuán)96%及4%股權(quán)。

而上海月華的所有者分別為林巍、陳云、林鳳玉、林蘋及林鳳華，公告顯示，他們均為林定強(qiáng)的親屬或家庭成員。

金輝為了上市做了一系列股權(quán)調(diào)整，上市主體是金輝控股，林定強(qiáng)和林鳳英夫婦通過全資控股的啟輝擁有該公司75%股權(quán)，剩余25%為公眾股東。

上海月華仍然擁有金輝集團(tuán)4%股權(quán)。

招股書同時(shí)顯示，林定強(qiáng)之子林宇今年29歲，目前任該公司執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理、人力資源及品牌營銷。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》向金輝采訪有關(guān)股權(quán)和股東身份問題，對方以靜默期為由沒有具體回應(yīng)。

湖北土儲占比一成

據(jù)中指院，2019年金輝的拿地金額是272億元，位列行業(yè)第35名，在其已經(jīng)布局的30座城市中，有98.6%位于二線城市及核心三線城市。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年以來，金輝在公開市場拿下了超過15宗地塊，多位于二三線城市，總價(jià)低于10億元的有6宗。

拿地成本方面，金輝按土地收購成本(包括2017年、2018年及2019年物業(yè)開發(fā)及銷售成本)除以同年所交付總建筑面積計(jì)算得出，分別為每平方米2141元、2692元、5120元。

招股書顯示，金輝在湖北有277萬平方米土地儲備，占總儲備量的10.4%。

疫情之下，金輝在湖北尚未產(chǎn)生收益。

該公司在武漢市擁有4個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)中總規(guī)劃建筑面積及持作未來開發(fā)的估計(jì)建筑面積為254萬平方米，其中3個(gè)開發(fā)中項(xiàng)目已開始預(yù)售。

談及疫情可能導(dǎo)致的延誤，金輝方面表示：“倘我們建設(shè)完工或項(xiàng)目交付產(chǎn)生延誤，有關(guān)延誤根據(jù)相關(guān)合約可能會被視為因不可抗力導(dǎo)致的違約，及我們可能不會面臨中國政府的任何罰金或買方尋求任何違約賠償金。”

封面圖片來源：視覺中國