每經記者｜任飛    每經編輯｜肖芮冬    

房價波動成制約關鍵因素

從記者對部分保險機構摸底的情況來看，即便是擁有當?shù)胤慨a，作為一線城市二手房均價在3.16萬（安居客9月12日數(shù)據(jù)）左右的廣州市，亦不能擁有“通行證”。前述北京經理直言，與當?shù)胤績r波動有很大關系。

據(jù)他介紹，大部分年金養(yǎng)老保險其實在設計之初都會考慮以20年左右為期限，保險公司會有精算部門根據(jù)不同投保人情況制定年金標準。“不同年齡、性別對應的保額不盡相同。主要是根據(jù)上年度國家男女生命周期表，再根據(jù)死差、費差、利差這三個指標計算出實際投保金額對應年齡的保額，再每月發(fā)放。”

但他強調，保險公司對投保金額的投資收益是以20年作為期限配置的。“如果超過這個時間，就要對資金重新安排利用，到時候投資收益能否覆蓋年金發(fā)放的支出就很難確定。”

為考慮這一因素的潛在風險，保險公司專門在產品的設計上進行了區(qū)分。據(jù)每經記者了解，在有效投保價值確認之后，保險公司一般會給投保人兩三款年金險產品，區(qū)別在于受益期限和每年領取的金額，二者呈反比，即期限拉得越長，按月、年領取的金額就越少。

武漢科技大學金融證券研究所所長董登新對《每日經濟新聞》記者表示，雖然我國目前的房價漲勢有所緩和，但大多數(shù)消費者對未來樓市仍持樂觀估計，他們認為自己進行抵押的房屋具有極大的升值空間，因此要求較高的年金給付水平。但事實上，房價的走勢是很難預測的，對房屋進行資產評估時必須充分考慮風險。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，截至2019年8月底，除上海二手房均價同比微漲0.3%，其余三個城市均同比下降。其中，廣州下降最為明顯，跌幅為5.46%。

多數(shù)受訪者表示，長線配置資產必須要以穩(wěn)健當先，而以房養(yǎng)老中涉及的房屋抵押后價值的貶損或來自多個方面，如房屋折舊、利率等。董登新表示，如果保險公司按照消費者預期進行資產定價，則會承擔很大風險，收益不確定甚至很有可能虧損；但如果按照風險水平來定價，該房屋的定價勢必會小于投保人預期，投保人不認同其房屋的資產定價而不愿意參加該業(yè)務。

應從理念及制度層面立體式破冰

住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，一方面能彌補老年人的養(yǎng)老資金缺口，另一方面也能滿足老年人居家養(yǎng)老的需求，支付老年人居家養(yǎng)老護理費用。他被作為一項補充型養(yǎng)老工具廣受特定用戶青睞，但由于上述困擾，漸漸被機構雪藏。

專家分析表示，應從理念及制度層面改進和修繕，立體式破冰“以房養(yǎng)老”困局。董登新表示，保險公司一方面應該建立專業(yè)的、對該項業(yè)務熟悉且理解透徹的團隊，幫助潛在客戶理解該項業(yè)務的條款與內容，讓客戶了解該業(yè)務中資產定價的原理以及包含的風險，與客戶就業(yè)務各方面達成共識。另一方面，保險公司也可以與理財規(guī)劃機構建立合作關系，尋求理財規(guī)劃師的幫助，向其解釋該業(yè)務的可行性，讓其充分了解該業(yè)務的具體流程以及定價原理，以幫助理財規(guī)劃師向目標客戶進行該創(chuàng)新業(yè)務的推廣。

同時，由于近年來有北京中安民生等多家公司涉嫌利用“以房養(yǎng)老”項目進行非法集資的事件屢見不鮮，這對原本發(fā)展緩慢的“以房養(yǎng)老”項目無疑是雪上加霜。董登新表示，保險公司在開展該項創(chuàng)新型保險業(yè)務時必須要注意該業(yè)務的合法性，“只有合法性得到保障，目標人群才有可能投保”。

另外，在制度層面，目前的房屋產權制度上，投保者所擁有的房屋產權只是一定期限的房屋使用權。董登新指出，這就造成了抵押房產期滿續(xù)期費用的問題，“目前有關續(xù)期費用的問題并無明確的規(guī)定，這就造成了一定的房屋估值困難。同時，除去擁有完全產權的城鎮(zhèn)商品房，很多有房無錢的老年人所擁有的房產屬于產權不完整的集體房產，老年人進行房產抵押時必須經過單位同意，否則無法與保險公司開展業(yè)務”。

而在稅收優(yōu)惠制度上，業(yè)界同樣呼吁應該對開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務的保險公司給予一定的稅收減免優(yōu)惠，降低“以房養(yǎng)老”所抵押房屋交易的營業(yè)稅、所得稅等相關費用，給予辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務的老人一定的財政貼息。同時，由于“以房養(yǎng)老”項目享受稅收優(yōu)惠政策，因此遺產稅制度的推行或許能夠成為“以房養(yǎng)老”業(yè)務發(fā)展緩慢的“破冰錨”，大大提高老年人參與的積極性。

此外，由于我國抵押支持證券市場并不完善，也是專家分析造成該項創(chuàng)新性保險業(yè)務風險無法得到充分分散的原因。董登新認為，保險公司在開展該業(yè)務時，可以考慮金融行業(yè)的混合經營，聯(lián)合銀行、房產交易和評估中介機構、投資理財中介等多個金融主體，充分發(fā)揮保險公司保險精算優(yōu)勢、銀行的資金優(yōu)勢以及各類中介的服務優(yōu)勢，降低“以房養(yǎng)老”業(yè)務的風險和成本，提高“以房養(yǎng)老”的知名度。

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封面圖片來源：攝圖網