每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

一直以來，被視為房企融資兩顆重要“保命丸”的公司債和其他債權(quán)融資，在剛剛過去的5月份卻同時“失效”。

來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，40家典型上市房企融資金額共計367.99億元，環(huán)比降幅達(dá)到52.07%，創(chuàng)2019年以來新低。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，5月監(jiān)管部門出臺政策是促使融資空間收緊的重要因素，土地市場的“高燒”則是導(dǎo)火索。不過當(dāng)前政策基調(diào)是求穩(wěn)而非打壓，融資收緊或是階段性現(xiàn)象。

 2019年4月、5月典型上市房企融資情況對比 數(shù)據(jù)來源：同策研究院

融資額大跌52%  政策勒緊房企“錢袋”

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月40家典型上市房企債權(quán)融資額為326.67億元，其中信托貸款100億元，占比27.17%；發(fā)行公司債95.85億元，占比26.05%；境內(nèi)銀行貸款77.69億元，占比21.11%；其他債權(quán)融資53.13億元，占比14.44%；中期票據(jù)、委托貸款、海外銀團(tuán)貸款融資金額為0。 

此外，股權(quán)融資也出現(xiàn)下滑。5月股權(quán)融資金額為41.32億元，環(huán)比下跌36.96%。而其他債權(quán)的融資總額僅為53.13億元，較上月107.43億元更是大幅下跌50.54%。

不過下降最為明顯的當(dāng)屬公司債。數(shù)據(jù)顯示，5月僅發(fā)生6筆公司債，共融資95.85億元（含2筆是美元債券共4.5億美元），較上月的473.13億元大幅下降79.74%。

境外融資同樣不容樂觀。5月外幣融資總額32.64億元，占比8.87%，環(huán)比上月的524.91億元融資金額大幅下降93.82%。其中，美元融資總額31.05億元人民幣（僅2筆美元債券，合計4.5億美元），環(huán)比上月美元融資金額459.23億元人民幣，下降93.23%，占融資總額的8.44%。

2019年5月典型上市房企融資方式占比（單位：億元，%）數(shù)據(jù)來源：同策研究院

同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，40個上市房企的樣本足夠代表整個行業(yè)的走勢。房地產(chǎn)融資在春節(jié)過后一下子反彈，而后在5月份又下降，因為剛好在4月底5月初，銀保監(jiān)會針對金融機(jī)構(gòu)向房企亂輸血正式發(fā)了聲。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年5月8日，銀保監(jiān)會就市場上存在銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象發(fā)布了〔2019〕23號文《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（以下簡稱《通知》），其中多處涉及房地產(chǎn)行業(yè)。

根據(jù)《通知》，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的整治內(nèi)容包括：銀行機(jī)構(gòu)向表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資；或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；個人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)等。

不過在張宏偉看來，融資收緊是階段性的，并且是對行業(yè)基本面的影響，對于單個企業(yè)影響不大。

融資階段性收緊 土地市場過熱是主因  

房企融資為何會在5月大幅收縮？在業(yè)內(nèi)看來，土地市場的“高燒”是不容忽視的導(dǎo)火索。

張宏偉直言：“目前因為土地市場過熱，收了一段時間后，等土地市場高燒退去，融資渠道的限制就會放緩。”

一位TOP20房企高管也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前融資渠道收緊，和前一階段土地市場過熱有關(guān)。

“雖然融資渠道收緊對單個企業(yè)影響不大，但畢竟對于企業(yè)來說融資就是補(bǔ)血、就是生命線。目前房企融資主要用于補(bǔ)充現(xiàn)金流、在建工程款，以及最重要的——拿地。”該高管表示。

值得注意的是，部分城市的土地溢價率的確較高。

記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年3月份以來，熱點(diǎn)城市土地溢價率普遍在20%以上，有的甚至高達(dá)100%以上。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，2019年上半年一二線土地市場出現(xiàn)熱度回升，尤其是杭州、武漢等一些熱點(diǎn)二線城市，在春節(jié)后新房市場的熱度回升速度很快，直接拉動了土地市場的升溫。

同時，因為三四線城市棚改力度減弱，房企回歸一二線的步伐加快，也在一定程度上促使一二線土地需求集中提升。而且，今年土地市場可能都是“熱點(diǎn)恒熱”的狀態(tài)。

熱點(diǎn)城市未來土地升溫的壓力依然較大，但隨之而來的可能是，不同城市會出臺不同程度的政策。張波認(rèn)為，蘇州、合肥等城市已紛紛出臺土地調(diào)控政策，不排除未來更多城市跟進(jìn)土地調(diào)控。但目前看來，相關(guān)政策力度相對“溫和”，因為目的是穩(wěn)定、而非打壓。

“實際上，這次針對房企融資的政策，同樣也是釋放出‘穩(wěn)定’的房地產(chǎn)市場基調(diào)——控制房價、土地價格的決心不會變。所以企業(yè)更宜保持平穩(wěn)的心態(tài)入市，畢竟土地市場和房價平穩(wěn)了，融資環(huán)境才可能持續(xù)輕松。”張波表示。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan；封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）