每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

2月25日，陽(yáng)光城21億元辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得深交所無(wú)異議函。

據(jù)公告，陽(yáng)光城全資子公司上海潤(rùn)渝置業(yè)有限公司所持上海陽(yáng)光控股大廈為底層物業(yè)資產(chǎn)在1月2日設(shè)立的辦公物業(yè)類REITs資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，已收到深交所無(wú)異議函。

據(jù)了解，這一專項(xiàng)計(jì)劃是陽(yáng)光城于2018年12月14日申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的，擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò)21億元，產(chǎn)品期限不超過(guò)21年，每2年設(shè)立開(kāi)放期，利率將以發(fā)行市場(chǎng)利率為準(zhǔn)。陽(yáng)光城方面表示，專項(xiàng)計(jì)劃募集資金擬用于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，未來(lái)，通過(guò)將能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資將成趨勢(shì)，典型如辦公物業(yè)類REITs。從融資標(biāo)的來(lái)看，辦公的租金收入比商業(yè)有保障，現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此更易獲得低成本融資。從出租率和單位租金看，辦公類項(xiàng)目都有優(yōu)勢(shì)，出租率相對(duì)高，租期長(zhǎng)，租客穩(wěn)定。

而在58安居客首席分析師張波看來(lái)，陽(yáng)光城此次專項(xiàng)計(jì)劃獲無(wú)異議函，主要原因是融資環(huán)境變化。

他續(xù)稱，在資金流動(dòng)性趨于放松的大環(huán)境下，REITs將迎來(lái)更快發(fā)展，公募REITs加快試點(diǎn)，住房租賃REITs更多涌現(xiàn)。REITs作為國(guó)際成熟的房地產(chǎn)融資工具，也將成為國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)發(fā)展的有力工具，并通過(guò)提高不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性，幫助企業(yè)在盤活存量資產(chǎn)，達(dá)到優(yōu)化資源配置、降低財(cái)務(wù)杠桿的作用。

但另一方面也可看出，房企的融資需求十分急迫。“房企有規(guī)?；V求驅(qū)動(dòng)，即不進(jìn)入頭部企業(yè)陣營(yíng)，生存壓力就會(huì)更大，尤其是中型房企，更加渴求自身規(guī)?？焖僭龃?，所以自身融資需求只會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈。”張波表示。

來(lái)自億翰的數(shù)據(jù)顯示，2018年1月～2019年1月，房企債券融資規(guī)模達(dá)到7066.5億元，其中，2018年全年房企債券融資規(guī)模為6418.9億元，同比增長(zhǎng)43.7%；2019年1月債券融資規(guī)模647.5億元，同比增長(zhǎng)116.3%。

據(jù)其預(yù)測(cè)，2019年房企還債規(guī)模將超過(guò)3000億元。這意味著，今年以來(lái)大部分房企將處于借新還舊的關(guān)鍵時(shí)期。

無(wú)論是從2018年全年看，還是從2019年1月單月來(lái)看，房企債券融資規(guī)模均處于上行軌道。

自2018年下半年開(kāi)始，房企債券融資規(guī)模放量更加明顯，成本出現(xiàn)分化，具有國(guó)企和央企性質(zhì)的房企更易獲得低利率公司債融資。

以中海地產(chǎn)為例，其2018年10月發(fā)行的35億元公司債票面利率為4%，低于行業(yè)大部分房企。2019年1月，中海地產(chǎn)宣布發(fā)行2019年第一期公司債券，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)35億元，兩個(gè)品種的票面利率分別為3.47%和3.75%。而民企，尤其是中小房企發(fā)行公司債的票面利率相對(duì)偏高。

不過(guò)，張波也提醒道，短期的融資高峰并不代表對(duì)房企側(cè)的整體放松。國(guó)家對(duì)于房企資金的監(jiān)管并未出現(xiàn)明顯的松動(dòng)信號(hào)，大概率上依然會(huì)維持嚴(yán)監(jiān)管。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）