每經(jīng)記者｜程成    每經(jīng)編輯｜林菁晶    

10月22日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海市規(guī)劃和國土資源管理局官網(wǎng)獲悉，上海首個公開出讓、用于建設租賃住房的農(nóng)村集體建設用地，其使用權(quán)于當日被有巢科技投資（深圳）有限公司（下稱“有巢”）以1.25億元底價競得。“企信寶”信息顯示，“有巢”為央企華潤置地全資所有。早前的8月23日，“有巢”還曾以底價1.83億元競得松江工業(yè)區(qū)一宗建筑面積約5萬平方米的租賃住房用地。

此次“有巢”競得的編號為J201800101的地塊位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)；東至企業(yè)，南至泗博路，西至泗聯(lián)路，北至查袋涇；土地面積2.1萬平方米，計容建筑面積約4.03萬平方米；出讓年限70年。根據(jù)出讓合同，該地塊需建設租賃住房套數(shù)下限為825套。

在“房主不炒”的背景下，去年8月29日，國土部、住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，在北京、上海、廣州、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。其中建設用地資源稀缺的北京、上海兩地的試點尤為引人關注。

今年4月，北京通過協(xié)議出讓方式，向4家全資國有或集體企業(yè)出讓4宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)用于建設租賃住房，邁出“試點”重要一步。時隔半年，上海則以公開掛牌方式出讓農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)建設租賃住房。

而回看過去中國房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實約同于國有土地20年發(fā)展歷史，尤其是在商品房住宅土地供應方面來源單一，政府作為唯一供應方，壟斷著整個商品房住宅土地市場。

“若政府不再壟斷住房供地，集體土地用作租賃用地是試點方向。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“但需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的，從目前來看，政策更多提及的是租賃住房試點。”

實際上，早在2010年左右上海就已探索在集體建設用地上建設租賃住房。彼時，上海選取了閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村進行首批試點。去年9月，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾實地探訪上述試點項目“聯(lián)明雅苑”，其400余套房源由村民集資8000余萬元建設，并由村集體下屬企業(yè)統(tǒng)一運營，每戶村民年底分紅2～3萬元，年租金回報率達到15%，集體土地的利用效率和土地價值得到明顯提高。而此次地塊的成功出讓，是上海試點集體建設用地建設租賃住房以來，首次以公開出讓方式轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)。

根據(jù)規(guī)劃，上海將在“十三五”期間建設70萬套租賃住房。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，自去年7月首次推出租賃住房用地以來，上海已成功出讓34宗租賃住房用地，將建設約3萬套租賃住房。

值得注意的是，此次出讓的集體建設用地與早前已出讓的34宗租賃住房用地有明顯不同。出讓人方面，前者為“上海松江區(qū)泗涇經(jīng)濟聯(lián)合社”，后者主要為各區(qū)土地管理部門。此外，競得人在與出讓人簽署出讓合同外，還須與出讓人一道，與松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽署“上海市農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)開發(fā)建設與利用監(jiān)管協(xié)議”，按照監(jiān)管要求對地塊進行開發(fā)、運營、管理。至目前，上述35宗地塊均由“國家隊”以底價競得，其中32宗地塊的競得人為上海本地國企，3宗地塊的競得人為央企。

“在建設用地指標緊張的現(xiàn)實下，在集體建設用地上建設租賃住房，對盤活存量土地資源、多渠道增加租賃住房供應，促進住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展具有重要作用，同時還能盤活和放大土地價值，增加農(nóng)民收入，這是一種多贏。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“國企在追求市場效益的同時，能夠更好地兼顧社會效益，這也是國企底價拿地的重要原因。”