自2016年下半年以來，伴隨著雷厲風行的監(jiān)管，房企融資多條渠道逐步收緊。作為典型的高杠桿及資金密集型企業(yè)，再融資渠道受限使房企面臨“錢緊”窘境。

銀行貸款作為房企融資最主要的渠道之一受限明顯。監(jiān)管部門三令五申“嚴禁資金違規(guī)流入房地產市場”，并將違反房地產行業(yè)政策列為今年整治銀行業(yè)亂象的要點之一；隨著銀信業(yè)務和委托貸款先后被納入嚴監(jiān)管，房企借道“影子銀行”進行融資受阻。此外，在行政處罰方面，監(jiān)管部門毫不手軟，今年以來已有多家銀行機構因“資金違規(guī)流入房地產市場”領下罰單。

在債券融資方面，上海、深圳交易所2016年10月出臺了《關于房地產業(yè)公司債券的分類監(jiān)管方案》，提高了房企公司債發(fā)行門檻，要求違法違規(guī)、哄抬地價、資金未用完或違規(guī)使用的房地產企業(yè)不得發(fā)行公司債。在此背景下，2017年房企債券融資大幅萎縮。

在多渠道受限的情況下，用途靈活的信托資金承接了溢出的融資需求，成為受房企青睞的融資方式。據聯訊證券測算，2016年尤其是當年10月提高房企公司債發(fā)行門檻后，房地產信托開始活躍起來，當年房企信托融資7327億元，2017年進一步上升到了11092億元。

值得注意的是，2017年12月監(jiān)管部門發(fā)布《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》強調，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務時不得將信托資金違規(guī)投向房地產，這一規(guī)定提升了房企通過信托進行融資的難度。用益金融信托研究院報告指出，今年4月房地產信托融資規(guī)模顯著下降，與監(jiān)管政策趨嚴有一定相關性。但是，房企債券明后兩年將迎來兌付高峰。整體看來，在房企仍有融資需求、多條融資渠道受阻的情況下，預計房地產信托規(guī)模有望回升。

另外，在境內融資收緊下，出海“籌錢”成為不少房企競相發(fā)力的方向。中原地產研究中心統計數據顯示，今年前4月，房地產企業(yè)海外資本市場融資數據達到了233.2億，同比2017年1-4月的112.35億美元，上漲幅度達到了107%。4月單月金額達到了88億美元，創(chuàng)下歷史新高。進入五月，發(fā)改委網站顯示已對融創(chuàng)、華遠、金科、萬科等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。

但是，隨著房企境外發(fā)債放量，監(jiān)管部門開始控制節(jié)奏以保障債務的安全性。近日，發(fā)改委、財政部聯合下發(fā)《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，要求擬舉借中長期外債企業(yè)（含金融機構）要實現實體化運營，依法合規(guī)開展市場化融資，充分論證發(fā)行外債的必要性、可行性、經濟性和財務可持續(xù)性，同時依托自身資信狀況制定外債本息償付計劃，落實償債保障措施。通知提高了企業(yè)舉借中長期外債的門檻和要求，也意味房地產企業(yè)和地方政府融資平臺境外發(fā)債將會受限。

當下房企面臨的融資環(huán)境用“嚴冬”來形容也不為過。在此情況下，創(chuàng)新融資方式成為房企尋求出路的大勢所趨。比如，在監(jiān)管支持下，資產證券化成為房企拓寬融資渠道的重要方式。去年以來類REIS及CMBS發(fā)行提速，市場參與機構日益多元化，2017年度產品發(fā)行數量及規(guī)模相比2016年均實現倍增?？紤]到房企融資監(jiān)管政策的延續(xù)性，可以預見房企資產證券化融資規(guī)模上升以及產品類型日益多元化的趨勢將延續(xù)。

（來源:中國證券報 記者：歐陽劍環(huán)）