每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 楊 軍

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“存量時(shí)代”、宏觀調(diào)控對(duì)重點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)不斷加深，以及一二線城市的土地資源愈加稀缺，如何就地重塑成為城市發(fā)展中的一個(gè)問(wèn)題。

如今，“城市更新”日益成為挖掘城市存量土地的路徑之一。在舊城不斷更新的同時(shí)，城市風(fēng)貌、樓宇經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、交通便利、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和業(yè)態(tài)合理布局等方面都將得到提升。

4月9日，在“第二屆中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)成都峰會(huì)”上，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主顧云昌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，資源屬性是城市更新的重點(diǎn)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革首先是從資源配置開(kāi)始，要在城市有限的資源中創(chuàng)造更好的生活場(chǎng)景。

未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)需要做四件事

作為一種將城市中已不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)，“城市更新”在如今存量地產(chǎn)時(shí)代開(kāi)始發(fā)光發(fā)熱。

城市更新研究院院長(zhǎng)陳方勇認(rèn)為，城市更新都是針對(duì)存量物業(yè)，是對(duì)一些老舊物業(yè)的改造，原來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域里的業(yè)態(tài)在城市更新中依然存在。城市更新中原來(lái)存在的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公、居住會(huì)以新零售、聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓等另一種業(yè)態(tài)存在。

陳方勇說(shuō)，目前城市更新發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段：城市更新1.0階段，給低效的資產(chǎn)賦魅，如商業(yè)業(yè)態(tài)的置換；城市更新2.0階段，給冰冷的空間加溫，如聯(lián)合辦公中體現(xiàn)了更多的人文關(guān)懷；城市更新3.0階段，給空間的用戶賦能，如企業(yè)通過(guò)城市更新項(xiàng)目獲得更多機(jī)遇；城市更新4.0階段，讓空間的邊界硅化。

目前，國(guó)內(nèi)一些重點(diǎn)城市的更新項(xiàng)目已起步。如北京、上海、廣州和深圳等一線城市相繼出臺(tái)了城市總體規(guī)劃和城市更新行動(dòng)計(jì)劃。

據(jù)了解，城市更新項(xiàng)目已相繼成為萬(wàn)科、華潤(rùn)、恒大、碧桂園、招商、中海、保利等品牌房企的重要業(yè)務(wù)板塊。

陳方勇也認(rèn)為，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)要做四件事，即資產(chǎn)并購(gòu)、城市更新、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)證券化，也就是地產(chǎn)大資管時(shí)代。

城市更新考驗(yàn)房企綜合能力

顧云昌認(rèn)為，“現(xiàn)在不少地方進(jìn)行城市更新，城市更新最主要有兩個(gè)目的，一是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，把低效率的土地置換出來(lái)，就是置換成更加高效的產(chǎn)業(yè)來(lái)使用；二是通過(guò)置換來(lái)創(chuàng)造更好的人居環(huán)境。在下一個(gè)更新中，如何讓單棟樓宇和集群的資源配置更加合理，更加符合市場(chǎng)需求，同時(shí)更加符合市場(chǎng)水平，這是未來(lái)要優(yōu)化的方向。”

在顧云昌看來(lái)，過(guò)去樓宇經(jīng)濟(jì)一般指寫(xiě)字樓，但現(xiàn)在包括CBD、總部基地、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體，以及長(zhǎng)租公寓等，都屬于樓宇經(jīng)濟(jì)的范疇。

在有限的城市資源中，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展是基于城市更新基礎(chǔ)之上的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，城市更新更考驗(yàn)房企的綜合運(yùn)營(yíng)能力，除了對(duì)老舊建筑的硬件、外觀進(jìn)行改造外，對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)環(huán)境、人文理念等方面，都需有更全面的把握能力。

顧云昌對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“城市更新是一個(gè)系統(tǒng)的概念，是以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以集約型利用土地為主要目標(biāo)，同時(shí)改善城市人居環(huán)境。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下，要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，就要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市的布局結(jié)構(gòu)，必然涉及到城市更新，城市更新要保持城市的風(fēng)貌、生態(tài)環(huán)境、交通的改善、各種業(yè)態(tài)的合理布局，大量建設(shè)用地要在城市中發(fā)掘，既調(diào)整了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，又使經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生新的動(dòng)能。”

此外，顧云昌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)還表示，目前城市更新主要有兩種模式，一是以市場(chǎng)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)，即開(kāi)發(fā)商介入前期溝通，以市場(chǎng)化的方式進(jìn)行拆遷、賠償、安置等工作；二是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)居后，即由政府出面進(jìn)行相關(guān)工作，然后對(duì)土地進(jìn)行公開(kāi)出讓。其中，第二種模式主要用于棚改項(xiàng)目中，但在深圳這樣的一線城市，主要還是以市場(chǎng)化的方式操作為主，市場(chǎng)化模式也會(huì)成為城市更新項(xiàng)目的主要運(yùn)作模式。