每經(jīng)編輯｜張楊運(yùn)

房?jī)r(jià)高企的時(shí)代，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房幾乎是人生最大的一筆投資，因此在買(mǎi)房的過(guò)程中小心謹(jǐn)慎避免各種陷阱尤其重要。但是現(xiàn)實(shí)生活中，還是有不少人因?yàn)楦鞣N原因陷入了購(gòu)房的糾紛中。

最近幾天，奧運(yùn)冠軍秦凱、何姿夫妻就因?yàn)橘I(mǎi)房過(guò)程中的疏忽，與賣(mài)房人產(chǎn)生糾紛而對(duì)簿公堂，成為了熱議的話題。

▲圖片來(lái)源：何姿微博

何姿買(mǎi)房無(wú)法過(guò)戶，雙方對(duì)簿公堂

據(jù)北京青年報(bào)消息，2016年1月9日，何姿與賣(mài)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)買(mǎi)北京來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)某房屋。合同約定成交價(jià)格為825萬(wàn)，該房屋尚未取得房屋所有權(quán)證書(shū)，預(yù)計(jì)取得時(shí)間為2016年4月。合同規(guī)定，若交易所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同或文件，因?yàn)榉慨a(chǎn)證的問(wèn)題被解除、撤銷(xiāo)或認(rèn)定無(wú)效，則承諾人應(yīng)向另一方承擔(dān)相當(dāng)于本合同約定成交價(jià)格的50%作為賠償金。

合同簽訂當(dāng)天，何姿向賣(mài)家支付了70萬(wàn)元定金。之后何姿將自有的北京的一處房子賣(mài)掉，積極準(zhǔn)備購(gòu)房款。她與賣(mài)房人多次溝通，但對(duì)方先是說(shuō)房產(chǎn)證正在辦理過(guò)程中，之后又明確表示因個(gè)人原因無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，無(wú)法辦理該房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

▲圖文無(wú)關(guān)（圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)）

此后，雙方對(duì)賠償事宜進(jìn)行溝通，達(dá)成一致意見(jiàn)，賣(mài)家賠償180萬(wàn)元，返還定金70萬(wàn)元。但沒(méi)想到賣(mài)房人又提出違約金180萬(wàn)中應(yīng)包含定金。因雙方意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一，何姿于是將賣(mài)房人起訴到法院，要求對(duì)方返還70萬(wàn)定金并賠償400多萬(wàn)元。

2018年3月29日上午，該案在北京朝陽(yáng)法院開(kāi)庭。

在法庭上，何姿一方的代理人表示，除了要求返還定金還索賠400多萬(wàn)元，是根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》以及2010年北京高院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)試行通知》中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)中的增值部分，因被告原因?qū)е略嫖茨苋〉迷撎追课莶铑~溢價(jià)的損失應(yīng)由被告全額承擔(dān)。

賣(mài)房人一方的代理人則表示，他們同意返還定金70萬(wàn)元，但不同意支付400多萬(wàn)的賠償金和中介損失8萬(wàn)元。他們認(rèn)為己方不存在違約行為，是客觀原因造成不能履行合同，因?yàn)樯姘阜慨a(chǎn)是期房，購(gòu)買(mǎi)時(shí)交了稅也辦下來(lái)了貸款，但在將所有貸款還清去辦房產(chǎn)證時(shí)，卻被告知網(wǎng)簽備案手續(xù)和被告方提供的身份信息不符，不給辦理房產(chǎn)證。到現(xiàn)在被告方自己都不知道是怎么回事。

▲圖文無(wú)關(guān)（圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)）

此外，代理人還表示，在得知房產(chǎn)證辦不下來(lái)后，被告方第一時(shí)間就告知了原告方這個(gè)情況，如果當(dāng)時(shí)原告終止合同，損失就不會(huì)擴(kuò)大，并且，房屋差價(jià)損失也沒(méi)有原告方說(shuō)的那么多，原告方已經(jīng)買(mǎi)了其他房屋，已經(jīng)止損了。

索賠400萬(wàn)引爭(zhēng)議

據(jù)悉，何姿和秦凱當(dāng)天并沒(méi)有出現(xiàn)在法庭，而是由秦凱的母親替家人到庭旁聽(tīng)。秦凱母親表示，這套房子當(dāng)時(shí)是為了秦凱和何姿結(jié)婚而買(mǎi)的，以兒媳何姿的名義買(mǎi)房，買(mǎi)的時(shí)候這套房子價(jià)值800來(lái)萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)漲了近一倍，買(mǎi)不成房子對(duì)方應(yīng)該有所賠償。

現(xiàn)實(shí)的情況是，從2015年下半年以來(lái)，全國(guó)樓市迎來(lái)一波瘋漲，北京房?jī)r(jià)漲幅更是驚人。每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdenws）通過(guò)鏈家查詢了北京來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)附近的二手房?jī)r(jià)格，相比2016年1月的成交價(jià)格，如今的價(jià)格確實(shí)翻了近一倍。

即使按照賣(mài)房人的說(shuō)法，何姿、秦凱已在2017年3月購(gòu)買(mǎi)了其他房屋，這一年多的時(shí)間差仍然讓他們承受了不小的經(jīng)濟(jì)損失。

不過(guò)，對(duì)于何姿、秦凱是否應(yīng)該索賠400多萬(wàn)在網(wǎng)上引起了爭(zhēng)議。一些網(wǎng)友認(rèn)為按照合同來(lái)，索賠400多萬(wàn)理所應(yīng)當(dāng)，但也有網(wǎng)友認(rèn)為索賠額太多了。

面對(duì)爭(zhēng)議，3月30日，何姿通過(guò)微博解釋了其中的原委。何姿表示，向?qū)Ψ剿髻r是嚴(yán)格按照合同上的規(guī)定，并曬出了合同的內(nèi)容。

同時(shí)，何姿稱，為了買(mǎi)這套房，還賣(mài)掉了北京一套、西安兩套，共三套房子，光是這三套房子現(xiàn)在的增值差價(jià)就損失了不少。

注意這些情況，避免房屋無(wú)法過(guò)戶

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似何姿、秦凱這樣因?yàn)榉孔硬荒苓^(guò)戶而產(chǎn)生的糾紛此前就有不少案例。

江蘇城市頻道《樓市零距離》欄目曾報(bào)道，買(mǎi)房人陳女士通過(guò)一家中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)了位于南京市秦淮區(qū)的二手房，但該房屋有80萬(wàn)的貸款未還清。于是陳女士和房主李某、中介分別簽訂了購(gòu)房協(xié)議和三方服務(wù)協(xié)議，支付了80萬(wàn)首付款，并約定：由陳女士先行墊付80萬(wàn)元剩余貸款幫賣(mài)家“贖”出房子。房主將所售房產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)存放于中介處作質(zhì)押，中介公司保證完成房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

▲圖片來(lái)源：視頻截圖

但是，合同期過(guò)去了，陳女士始終沒(méi)有接到過(guò)戶通知。

于是陳女士將李某和中介公司起訴至法院，才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已經(jīng)被貸款公司搶先過(guò)戶，雖然法院以犯詐騙罪判決李某有期徒刑5年4個(gè)月，但陳女士的80萬(wàn)贖樓款難追回。

法院審理認(rèn)為，房產(chǎn)中介公司在合同中“保證完成房屋過(guò)戶”的補(bǔ)充條款屬于無(wú)效承諾，造成損失的主要責(zé)任在于：陳女士本人在沒(méi)有完善保障措施的情況下提前支付了房款，所以不支持中介賠償全部損失。

對(duì)此業(yè)內(nèi)人士有建議：

1、在房屋交易中，買(mǎi)房人一定要查清房屋信息。

2、房屋交易定金額度最好控制在10萬(wàn)元以內(nèi)，買(mǎi)房人最好選擇資金監(jiān)管，避免錢(qián)、房?jī)煽铡?/p>

小編提醒大家，若房子已經(jīng)到了過(guò)戶的環(huán)節(jié)，一定不要掉以輕心，千萬(wàn)要注意以下情況，避免房屋無(wú)法過(guò)戶。

1.賣(mài)家無(wú)法提供房產(chǎn)證

沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房是過(guò)不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，如果買(mǎi)沒(méi)房產(chǎn)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利也沒(méi)有保障。

2.賣(mài)方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)

如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。即使完成了過(guò)戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來(lái)，你也只能退房。過(guò)戶時(shí)，必須要所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，有人來(lái)不了，要對(duì)方提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，盡可能降低毀約風(fēng)險(xiǎn)。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

3.被有關(guān)部門(mén)查封的房產(chǎn)

買(mǎi)被查封的房子有可能無(wú)法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無(wú)意的。買(mǎi)家常常防不勝防，如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會(huì)很長(zhǎng)，房屋被查封期間無(wú)法過(guò)戶。

4.未解除抵押的房產(chǎn)

現(xiàn)在不少賣(mài)家的房子都是貸款買(mǎi)的，未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

根據(jù)此條，已設(shè)立抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，須征得抵押權(quán)人同意或提前清償?shù)盅簷?quán)人。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，必須先將抵押權(quán)撤銷(xiāo)以后方能辦理過(guò)戶。所以，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房子，賣(mài)家需要先到銀行辦解押。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，賣(mài)家必須還清擔(dān)保的錢(qián)，才能辦理解押。

5.產(chǎn)權(quán)因?yàn)檫`規(guī)搭建被凍結(jié)

如果房屋有違建，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十三條規(guī)定，有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時(shí)建筑的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買(mǎi)賣(mài)、不能過(guò)戶、不能通過(guò)任何合法途徑抵押貸款的。

6.正在出租的房屋

法律上“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)不能對(duì)抗在先成立的租房買(mǎi)賣(mài)。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同未到期，租客就有權(quán)利在里面住，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。

每經(jīng)編輯 何小桃

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合北京青年報(bào)、江蘇城市頻道《樓市零距離》、新浪微博等