閩系房企作為地產(chǎn)圈最近幾年的新勢(shì)力，正在逐步擴(kuò)張自己的版圖和銷售規(guī)模，上市融資成為大部分追求規(guī)模的房企的必經(jīng)之路。

1月16日，正榮地產(chǎn)（06158.HK，下稱“正榮”）登陸香港資本市場(chǎng)，根據(jù)15日正榮發(fā)布的招股結(jié)果公告，正榮地產(chǎn)最終定價(jià)每股3.99港元，經(jīng)扣除包銷費(fèi)用及傭金和全球發(fā)售相關(guān)的其他估計(jì)開支后，全球發(fā)售的所得款項(xiàng)凈額約為38.43億港元。

無獨(dú)有偶，1月11日福晟國際（00627.HK）正式完成借殼上市，收購標(biāo)的為佑威國際，當(dāng)日股價(jià)報(bào)收1.48港元，上漲7.25%。

“很多中型房企面對(duì)市場(chǎng)競爭均需要更多資金進(jìn)行擴(kuò)張，登陸資本市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長的重要一步，將為其下一步規(guī)模發(fā)展做好準(zhǔn)備。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴記者。

登陸資本市場(chǎng)

從目前情況看，正榮、福晟登陸基本資本市場(chǎng)時(shí)間正是地產(chǎn)股被看好的階段。

正榮在此次上市招股階段，香港公開發(fā)售部分收到有效申請(qǐng)合共6007份，認(rèn)購合計(jì)1.79億股，相當(dāng)于香港公開發(fā)售股份總數(shù)1億股的1.79倍，錄得超額認(rèn)購。

福晟登陸資本市場(chǎng)當(dāng)天出現(xiàn)7.25%漲幅，考慮到福晟國際大股東福晟集團(tuán)良好的土地儲(chǔ)備和布局，資本市場(chǎng)同樣對(duì)福晟有不錯(cuò)評(píng)價(jià)。

從2015年起，福晟國際就開始了借殼佑威國際上市之路，佑威國際的收購價(jià)從19.43億港元下調(diào)至最終的15.11億港元。根據(jù)反向收購的對(duì)價(jià)支付安排，福晟以0.22港元的發(fā)行價(jià)發(fā)行64.15億股代價(jià)股份，其余1億港元以現(xiàn)金償付。完成收購后，潘偉明及其一致行動(dòng)人將持有佑威國際61.32%的權(quán)益。

“福晟借助資本平臺(tái)發(fā)展的路走得有點(diǎn)晚，所以把快速放在第一位。上市平臺(tái)會(huì)堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)模式，在公開市場(chǎng)拿地進(jìn)行銷售，或進(jìn)行一些公司并購，快速做大規(guī)模。”福晟國際執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官吳繼紅告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

按照規(guī)劃，福晟國際將與福晟集團(tuán)協(xié)同發(fā)展，但目前業(yè)務(wù)有明顯分水嶺，作為集團(tuán)優(yōu)勢(shì)的一級(jí)開發(fā)以及舊城改造，上市公司將不會(huì)涉及。上市公司更多考慮住宅和商業(yè)結(jié)合，布局城市圈內(nèi)一二線城市和外溢三四線城市。

福晟國際執(zhí)行董事吳洋介紹，未來福晟國際，商業(yè)業(yè)務(wù)將定位投資運(yùn)營管理的角色，商業(yè)產(chǎn)品線涵蓋從商務(wù)辦公到城市商業(yè)優(yōu)化、到能夠符合未來發(fā)展消費(fèi)者需求的社區(qū)商業(yè)；商務(wù)辦公領(lǐng)域則包括甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓，最終要把持有物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作形成自身完善的投資管理服務(wù)。福晟國際未來的業(yè)務(wù)方向?qū)⒁宰≌蜕虡I(yè)為主，占比分別為80%和20%，但目前尚未對(duì)外公布詳細(xì)的發(fā)展計(jì)劃。

“集團(tuán)會(huì)支持上市公司發(fā)展，如果有優(yōu)質(zhì)的公司或項(xiàng)目并購，優(yōu)先給到上市公司，上市公司做不了的再給集團(tuán)做。”吳繼紅說。

根據(jù)福晟集團(tuán)此前的規(guī)劃，其稱最近10年銷售收入累計(jì)要達(dá)1.68萬億元，其中地產(chǎn)板塊8800億，建筑板塊8000億，力爭2020年進(jìn)入千億銷售陣營。因此，通過上市平臺(tái)進(jìn)行融資擴(kuò)張，成為福晟集團(tuán)非常重要的一步。

對(duì)于正榮而言，其一直保持較高速度增長，因此一直需要資本市場(chǎng)助力。

截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日，公司借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。

從數(shù)據(jù)看出，正榮的融資成本還是高于很多一線開發(fā)商，因此其更需打通香港資本市場(chǎng)，為未來的融資進(jìn)行下一步準(zhǔn)備。

開啟規(guī)模競爭之路

看起來，兩家閩系房企都在近期選擇上市，而背后更多的是搶占這一輪發(fā)展的時(shí)間窗口。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，包括融信中國（03301.HK）、三盛控股（02183.HK）均在近年選擇上市，并開始一輪擴(kuò)張周期。至此，在閩系房企里面除融僑集團(tuán)尚未登陸資本市場(chǎng)外，其他主流房企全部登陸資本市場(chǎng)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，2018年TOP4房企總規(guī)?；蚪?萬億，未來房企集中度將進(jìn)一步提升，TOP10房企集中度有望達(dá)35%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，千億房企數(shù)量達(dá)到17家。此外，近期有50家房企提出了千億計(jì)劃，從競爭格局看，每家開發(fā)商雖然提出較高目標(biāo)，但是完成難度將越來越大。

正榮此前招股書顯示，其一直對(duì)一二線城市聚焦和深耕，正榮收益由2014年30.39億元增至2016年的146.03億元，復(fù)合年增長率為119.2%，已交付的總建筑面積由2014年的43.76萬平方米，增至2016年的125.12萬平方米，復(fù)合年增長率為69.1%。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，正榮2017年流量銷售額910.1億，即將進(jìn)入千億房企行列。上市的發(fā)展將給正榮帶來更多的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

福晟國際的優(yōu)勢(shì)則來自集團(tuán)的豐富土地儲(chǔ)備，克而瑞《2017年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》顯示，福晟共新增土地建面1786.9萬平方米，新增土地貨值達(dá)3199.4億元，位居榜單第7位，主要分布在一二線城市，占比近70%。目前福晟集團(tuán)總儲(chǔ)備土地面積已達(dá)1680萬平方米，總建筑面積3800萬平方米，總貨值達(dá)6500億元。

規(guī)模之路的競爭下，每家閩系房企都不斷給自己加碼。泰禾集團(tuán)（000732.SZ）董事長黃其森不久前就曾對(duì)外表示，泰禾2018年計(jì)劃銷售額2000億，較2017年有100%的增長。隨后泰禾股價(jià)一路上漲，不到1個(gè)月股價(jià)幾乎漲了100%。

不過，規(guī)模的競爭使得每家企業(yè)選擇較高的杠桿，風(fēng)險(xiǎn)開始不斷增加。吳繼紅認(rèn)為，高負(fù)債問題是不可避免的階段性問題，解決之道在于高周轉(zhuǎn)一定要彌補(bǔ)掉高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，“另外還要看資產(chǎn)是不是優(yōu)質(zhì)，如果資產(chǎn)沒有估值偏離的風(fēng)險(xiǎn)，則階段性高負(fù)債企業(yè)是可以承受的。”

“2017～2018年正好是市場(chǎng)調(diào)整階段，土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)呈現(xiàn)，這個(gè)時(shí)段上市將給企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張帶來資本背書。”張宏偉說。

來源：一財(cái)網(wǎng) 記者 羅韜