近期廣發(fā)證券宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析師郭磊認(rèn)為，建筑業(yè)景氣度升至過(guò)去5年來(lái)高點(diǎn)，在低庫(kù)存及棚改、公租影響下，2018年地產(chǎn)投資存在超預(yù)期可能。

郭磊認(rèn)為2018年地產(chǎn)投資將超預(yù)期的主要理由有：1、從增長(zhǎng)階段看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將經(jīng)歷三次去化，目前仍在“去地產(chǎn)化”進(jìn)程尾段。2、從政策邏輯看，影子銀行、融資平臺(tái)、兩高一剩之后，房地產(chǎn)領(lǐng)域的軟著陸將會(huì)是政策下一重點(diǎn)，目前軟著陸已是較大概率。3、房地產(chǎn)行業(yè)中期處在一場(chǎng)深刻變局之中：供給端租購(gòu)并舉，需求端調(diào)控長(zhǎng)效化，行業(yè)將進(jìn)入自然增長(zhǎng)階段。4、未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)酷似白酒：整體低速的后增長(zhǎng)時(shí)代，周期性鈍化，但產(chǎn)業(yè)集中度將持續(xù)提升。5、在供給出清支撐下，2018年地產(chǎn)投資亦有一定短周期下的想象空間。

郭磊認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)酷似白酒：整體低速的后增長(zhǎng)時(shí)代，周期性鈍化，但市場(chǎng)集中度和品牌溢價(jià)將持續(xù)提升。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、后增長(zhǎng)時(shí)代。白酒產(chǎn)量以2012年為界，2012年之前在18-30%的增速之下；2012年之后基本上是0-5%的個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。2015年之后的房地產(chǎn)基本類(lèi)似，行業(yè)的整體擴(kuò)張期已經(jīng)過(guò)去。

2、周期性鈍化。后增長(zhǎng)時(shí)代的一個(gè)伴生就是產(chǎn)品的周期性鈍化，反腐在一定程度上帶來(lái)了白酒的周期性鈍化；而房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)化強(qiáng)化了房產(chǎn)的這一特征。

3、供給端極為分散，大量沒(méi)有品牌價(jià)值的主體將會(huì)退出，行業(yè)集中度將會(huì)持續(xù)提升。白酒的供給端極為分散，在后增長(zhǎng)時(shí)代，大量的地方性白酒會(huì)逐步退出供給端；房地產(chǎn)行業(yè)類(lèi)似，項(xiàng)目制企業(yè)一沒(méi)有辦法控制成本，二沒(méi)有優(yōu)勢(shì)與政府合作做租購(gòu)并舉，三則沒(méi)有辦法迎合標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化的建筑趨勢(shì)，未來(lái)將會(huì)逐步退出市場(chǎng)。所以，盡管行業(yè)增速不高，但對(duì)于龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)份額的提升將會(huì)是一個(gè)持續(xù)性的邏輯。

郭磊總結(jié)認(rèn)為，在某種意義上，市場(chǎng)需要基于未來(lái)將要形成的一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行龍頭資產(chǎn)的再定價(jià)。在政策風(fēng)險(xiǎn)弱化的階段，這一邏輯一般會(huì)強(qiáng)化。短期在供給出清支撐下，2018年地產(chǎn)投資亦有一定想象空間。

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