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每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實習記者 吳抒穎

對于眾多物管企業(yè)而言，它們正面對著一個巨大誘人的"蛋糕"。

2016年11月，商務部、發(fā)改委、工信部等10部門聯(lián)合發(fā)布的《國內(nèi)貿(mào)易流通"十三五"發(fā)展規(guī)劃》顯示，到2020年社區(qū)服務市場規(guī)模可達到13.5萬億元。而物管公司把控著巨大的線下流量入口，這一資源還有更多可供想象的空間，例如社區(qū)商業(yè)、社區(qū)金融。

在一大批物業(yè)管理公司叩開資本市場的大門后，“互聯(lián)網(wǎng)＋”和增值服務的故事已經(jīng)不再新鮮，精明敏銳的投資方需要行之有效的規(guī)則和思考來支撐他們投資物管企業(yè)的邏輯。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在此背景下，"跑馬圈地"成為很多大型物管企業(yè)的選擇。與此同時，很多中小型物管企業(yè)也認識到了流量入口的價值。在面對被吸收、被并購的局面之時，它們并不輕易退讓，"大魚"與"小魚"之間的合作與競爭，各有各的考量。

圖片來源：視覺中國

大宗并購潮涌

此前彩生活服務集團有限公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官唐學斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾表示，“用戶數(shù)量增加以后，平臺的價值才會增大。越多用戶使用我們的平臺，越有價值的供應商服務才會進入，雙方才能夠形成良性互動。”獲取更多用戶，這是很多大型物管公司不斷向外擴張的原因之一，而大宗并購則是能夠快速實現(xiàn)這一目標的途徑之一。

彩生活是大宗并購的踐行者。2017年11月14日，花樣年與彩生活聯(lián)合宣布，計劃通過一系列交易擬以20.13億元作價轉讓深圳市幸福萬象投資合伙企業(yè)100%的受益權及萬象美管理有限公司（以下簡稱“萬象美”）100%股份予以彩生活。本次交易完成后，萬象美將成為彩生活的附屬公司。

實際上，這宗收購始于更早。2016年8月，花樣年物業(yè)聯(lián)合體以20億元價格收購萬達物業(yè)（現(xiàn)為“萬象美”）100%股份，但之后一直以基金持有，并未并入其財務報表。彩生活表示，預計交易完成后，公司的營收及管理面積將得到大幅的提升和擴張。

已經(jīng)赴港上市的中海物業(yè)，也在近期收入了來自母公司的資產(chǎn)包。2017年10月20日，中國海外發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，其擬將中信物業(yè)服務有限公司以1.9億元售予中海物業(yè)管理有限公司。

再往前追溯，2017年7月，綠地集團發(fā)布公告宣布，將其全資子公司上海綠地物業(yè)服務有限公司100%股權轉讓給雅居樂，交易對價為10億元。此后雙方宣布，雅生活與綠地集團達成戰(zhàn)略合作關系，綠地集團以10億元入股雅生活，取得雅生活20%的股份，成為其長期戰(zhàn)略性股東。

做大規(guī)模、實現(xiàn)上市，這也是許多物業(yè)管理公司的資本考量。在雅生活和綠地物業(yè)的合作中，雙方的表述中多次提到“希望雙方努力推動雅生活集團進一步做大做強，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)服務，成為物業(yè)管理領域的標桿企業(yè)。”目前雅生活就申請雅生活股份于聯(lián)交所主板上市及獲準買賣，已向聯(lián)交所遞交上市申請表格。

多元輸出模式

發(fā)起大宗收并購僅僅是物管公司對外擴張的模式之一。包括萬科物業(yè)、金地物業(yè)和彩生活等在內(nèi)的企業(yè)，均有著不同的擴張模式。

以彩生活為例，在唐學斌宣布不再進行大宗收購后，其對外擴張的主要模式即是通過小股操盤來實現(xiàn)。

唐學斌曾向記者介紹這種模式的運作方式，即是彩生活購入相應合作方股權，從而對外輸出品牌、平臺、管理經(jīng)驗和模式。“盡管收購的是小股，比如5%、20%，但是他的整個運作和模式，包括財務、人力資源等，必須按照彩生活的模式來進行，這是一個強制性要求。”

對于彩生活而言，“這種模式的好處是可以加速平臺服務用戶擴張，與社區(qū)垂直門類服務供應商構建社區(qū)服務生態(tài)圈。”唐學斌認為。

彩生活的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，彩生活已與蘭州城關物業(yè)服務集團有限公司、江蘇中住物業(yè)服務開發(fā)有限公司、湖北云帆物業(yè)服務有限公司等28家物業(yè)管理公司達成戰(zhàn)略合作。

與彩生活不同，萬科物業(yè)的對外擴張則主要是通過合伙人制度來完成。

萬科物業(yè)相關工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，萬科物業(yè)與合作方之間的合作主要包括兩個方面，一是以合伙人機制建立管理中心，其中管家、管家系統(tǒng)負責人、合伙人為萬科派駐，派駐成本由項目承擔；二是以萬科物業(yè)名義搭建客戶與服務中心作為員工的工作平臺，即“睿服務”。

萬科物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年8月底，萬科物業(yè)的合同面積超過3.9億平方米。而2016年年底，萬科物業(yè)的合同面積為3.5億平方米。

實際上，不少物管公司對外擴張的最終目的是為了增加資產(chǎn)規(guī)模。正走在IPO路上的碧桂園物業(yè)，其總經(jīng)理李長江也曾公開表示，未來幾年碧桂園物業(yè)的規(guī)模將快速增長，而其擴張的方式則包括全委物業(yè)承接、項目托管代管、公司股權合作等。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前包括港股和新三板在內(nèi)，已有超過60家物業(yè)管理企業(yè)完成上市。

中小物業(yè)的權衡

一個事實是，中國目前的物業(yè)管理行業(yè)仍然是一個低集中度的行業(yè)。由中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的最新一次物業(yè)管理行業(yè)普查數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全國物業(yè)服務企業(yè)約10.5萬家，較2012年的7.1萬家增長了約48%。中指院的數(shù)據(jù)指出，目前全國百強企業(yè)管理面積均值達2725萬平方米，市場占有率僅三成。

這為大型物管公司提供了并購、收購的機會外，中小型物管公司也同樣在尋求合適的運營模式。中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠指出，“很多中小企業(yè)通過加盟、股權合作、戰(zhàn)略合作等方式，用資源換技術，使這些技術成果得到普惠和共享，顛覆了過去的運營管理模式。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者在與數(shù)名小型物管公司的人士交流中得知，目前多數(shù)小型的物管單位采取的仍是相對粗放的管理模式，它們對于物業(yè)管理的理解大部分只停留在“雇人打掃衛(wèi)生、東西壞了找人修修”的階段。而大部分小區(qū)在物業(yè)管理方面的配備大部分都是：保安、保潔、維修工和綜合管理員等。

和大型物管公司的合作能夠為它們提供一些精細化管理的思路。在最近的一次物業(yè)管理博覽會上，不少中小型物管公司的代表都在向大型物管公司詢問合作的模式并評估收益。多名參會人士向記者提到，他們選擇合作對象的一個標準是口碑，“和管理水平受到認可、技術水平較為成熟的物管公司合作能夠提升我們的知名度。”

唐學斌介紹，小型物管公司與彩生活的合作中，彩生活能夠給到對方平臺，還有一些管理、培訓的技能，以及資金和技術，“幫助他改善原來的物業(yè)服務品質(zhì)，提高物業(yè)服務效率，增強物業(yè)服務的盈利能力。”

但提高管理水平僅僅是他們考量的一個維度。對于中小型物管公司而言，即使很多物管公司的管理水平在它=他們之上，但如果引入的合作方參與管理過多，他們也不會考慮。在他們看來，物業(yè)管理行業(yè)仍是一個誘人的大蛋糕，未來可作為的還很多，不能夠輕易引入合作方。

“業(yè)主數(shù)據(jù)我們不想給出去，要把握住這個流量入口。我們不想讓合作方參與管理，我們只想要買下這個軟件，向他們學習一些經(jīng)驗，提高我們的物業(yè)管理能力。”一名小型物業(yè)公司代表在咨詢了多家大型物管公司的產(chǎn)品后表示。

《每日經(jīng)濟新聞》記者咨詢多家物管公司后得知，目前在對外輸出平臺服務方面，多數(shù)公司可以選擇僅僅接入互聯(lián)網(wǎng)服務平臺的方式，輸出平臺方并不參與管理。例如金地物業(yè)旗下的享家、享當家App，即是通過這種模式合作。