每經(jīng)編輯｜吳光慧    

居外網(wǎng)中國業(yè)務總監(jiān)、美國持牌經(jīng)紀人吳光慧（Tracy Wu）

危機從藍領區(qū)擴展到富人區(qū)

受次貸危機重創(chuàng)的地區(qū)大多數(shù)是一些產(chǎn)業(yè)較單一的地區(qū)，如拉斯維加斯和佛羅里達部分地區(qū)。當時，這些地區(qū)的房價一度跌至2005年高峰期1/5的水平。

價格跌落首先從藍領階層聚集的生活區(qū)開始，再慢慢擴散到那些開發(fā)過剩的新區(qū)。后期，被一般意義上認為是富人區(qū)的地方也受到波及，譬如洛杉磯的比華利山莊。

當時，有明星甩賣自己的豪宅，那些庭院深深蒙著面紗的豪宅，曾經(jīng)買家都需要預約、陪同才能前往看房，且需事先調查買家經(jīng)濟實力。彼時，竟然家家門外樹起了“對外開放，隨時看房”的標志牌。

美國政府在次貸危機后采取了一系列有力度的措施防范問題再度發(fā)生。

1.從供應上，在房屋的建造許可（Building permit）上嚴加管控。

2.從需求上，收緊了房貸，推出了越來越嚴格的貸款條件。

3.從房價的評估上，規(guī)定使用第三方，銀行或任何權益方不可以指定和影響的房屋估價師。

忠告：在成熟地區(qū)選房，理性貸款

綜上，我對中國買家有兩點忠告：

第一，房產(chǎn)選擇。要選擇供求較平衡的成熟社區(qū)，避開產(chǎn)業(yè)單一的城市及地區(qū)。買房出租的投資客，要多研究該地區(qū)的出租情況，注重租客的多元性。如果經(jīng)濟動蕩，第一批被影響的會是藍領工人，失業(yè)退租、付不起租金的情況會很快發(fā)生。在選擇租客的時候，可用三分之一這個標準衡量租客支付能力，即房租為租客全家收入的1/3。建議由專業(yè)的物管托管公司管理投資房和租客。

第二，支付。如果經(jīng)濟蕭條再次來臨，手上持有現(xiàn)金是王道。有能力及符合貸款條件的買家，鼓勵利用杠桿，但要了解貸款條例。一般中國買家會選擇3、5、7年固定利率之后成為浮動利率。在次貸危機爆發(fā)時，浮動利率大幅調高，讓美國當?shù)氐奈葜髟谑I(yè)后無法供貸。所以，要結合自己的經(jīng)濟能力，理智選擇適合自己的貸款產(chǎn)品，首付也盡可能多付一些。最后是租金收入可抵扣每月房貸加上所有其他持有成本，如房產(chǎn)稅、保險和社區(qū)費；要有一定的可調動現(xiàn)金儲備在海外賬戶，萬一房貸和租金不能持平，可以補上。

大部分美國房屋價格并未完全復蘇

根據(jù)個人觀察和數(shù)據(jù)報告，我認為目前美國樓市還不至于已形成泡沫。近幾年房價上升是因為供應短缺，短缺的原因在于：1.開發(fā)商和政府謹慎開發(fā)；2.Baby boomer（嬰兒潮）這一代有很強的經(jīng)濟實力，雖然退休人士、空巢人士需要換小面積房屋，但很少有人愿意拋售自己原本持有的自住房。

在需求這方面，除了美國本土的Baby boomer一代的買房需求，另外，Millennials（千禧一代）都已到適婚組建家庭的年齡，成了那些爭先恐后的買家。這些都是剛需。再加上外國買家，特別是來自中國的新移民、留學和工作所產(chǎn)生的需求也算是一種剛需。

最后，我也注意到媒體援引一些大公司的數(shù)據(jù)，說美國房價現(xiàn)在又創(chuàng)歷史新高，但是根據(jù)美國主要房地產(chǎn)平臺Trulia近期的一份研究報告，美國的房價現(xiàn)在變得很分化，不同地區(qū)房價自蕭條中的復蘇水平也不一樣。從全美來看，只有三分之一的房屋的價格高過上一輪房價高峰。這就意味著，對投資者而言，投資的機會還是有的。