每經(jīng)編輯｜吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

7月14日，萬科公告披露，此前其聯(lián)合普洛斯公司現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯?jié)撛诘乃接谢马?xiàng)，已經(jīng)獲得普洛斯及董事會(huì)同意，交易收購單價(jià)為每股3.38新加坡元。

其中，萬科投資占股21.4%、厚樸占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀投占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

此次交易最終還需通過普洛斯股東大會(huì)及新加坡相關(guān)監(jiān)管的批準(zhǔn)程序，但若此次私有化完成，以披露的交易總價(jià)約159億新加坡元（約790億元人民幣）看，該筆私募股權(quán)并購的規(guī)?；蛩⑿聛喼藜o(jì)錄，且將深層影響收購方企業(yè)和整個(gè)中國物流行業(yè)。

一場(chǎng)雙贏的大收購

經(jīng)過近一年選擇，全球領(lǐng)先、亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商普洛斯（GLP）選擇由厚樸、高瓴資本、萬科、SMG、中銀投資等組成的中國財(cái)團(tuán)進(jìn)行每股3.38新加坡元的收購交易。

就此次交易的估值而言，約159億新元（約790億元人民幣），高于其上市以來的最高收盤價(jià)，交易完成后普洛斯將從新加坡交易所退市，開展私有化進(jìn)程。

對(duì)收購方而言，一投行人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，直接對(duì)母公司進(jìn)行股權(quán)收購，且交易在國外，這樣既可以降低稅費(fèi)，還能在新加坡通過發(fā)行資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，在市面募集資產(chǎn)，進(jìn)一步補(bǔ)充流動(dòng)性。

“此外，買方在獲得股權(quán)之后，還能通過第三方來募資，因此，實(shí)際自身出資只占很小一部分。”

上述人士認(rèn)為，募資結(jié)構(gòu)不僅保留了現(xiàn)金流來對(duì)后續(xù)業(yè)務(wù)進(jìn)行反哺。而且從此次擬交易的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，雙方各司其職，普洛斯管理層保留了21.2%的占股，原運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的保留能保證企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，繼續(xù)創(chuàng)造收益。 

物流市場(chǎng)面臨多維變局 

有持續(xù)價(jià)值是此次中國財(cái)團(tuán)收購普洛斯之舉的一項(xiàng)關(guān)鍵，而它的意義在于，效益或不僅輻射收購方的幾位股東，也在于物流地產(chǎn)和中國物流。

2003年，普洛斯開始在中國開展業(yè)務(wù)，為中國帶來了“物流地產(chǎn)”的概念，并將物流倉儲(chǔ)設(shè)施的國際標(biāo)準(zhǔn)帶入中國。

據(jù)了解，目前國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(chǔ)的建設(shè)基本是以普洛斯為標(biāo)準(zhǔn)。及至2015年，普洛斯在中國的現(xiàn)代物流地產(chǎn)市場(chǎng)份額已占據(jù)55%，規(guī)模約相當(dāng)于前十位中其他企業(yè)所擁有土地資產(chǎn)之和。

就普洛斯的賺錢能力而言，在物業(yè)開發(fā)、運(yùn)營管理、基金管理、物流金融幾項(xiàng)主業(yè)務(wù)中，2016年物業(yè)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)所實(shí)現(xiàn)的租金收入6.34億元，占總收入7.77億元的81.6%。

這一塊業(yè)務(wù)不僅為公司自有及自行開發(fā)的物流產(chǎn)業(yè)提供管理運(yùn)營服務(wù)，還為出售給物流產(chǎn)業(yè)基金后的物業(yè)資產(chǎn)提供運(yùn)營承租服務(wù)，在整個(gè)“閉環(huán)”當(dāng)中充當(dāng)“主要利潤賺取者”的角色。

“而當(dāng)我國工業(yè)倉儲(chǔ)用地的供應(yīng)持續(xù)收縮，物流地產(chǎn)土地及物業(yè)的價(jià)格攀升，也使得房產(chǎn)價(jià)值增值金額占凈利潤的比重越來越高。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

就行業(yè)層面而言，高力國際研究指出，相比廠房或商業(yè)用地，物流用地提供的就業(yè)崗位以及稅收產(chǎn)出相對(duì)較少，因而在政府層面的批復(fù)率和速度較緩。因而對(duì)于物流地產(chǎn)企業(yè)來說，獲取土地仍是市場(chǎng)發(fā)展的最大障礙。

興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，普洛斯項(xiàng)目已布局全國38 個(gè)主要城市，物業(yè)總建筑面積約2,870萬平方米，其中完工物業(yè)面積為1575萬平方米，在建物業(yè)面積為1160萬平方米，另外還擁有1200萬平方米的土地儲(chǔ)備。

“一般而言，物流用地中70~80%為物流倉儲(chǔ)用地，剩下一部分則可以轉(zhuǎn)成研發(fā)類用地，還可以建造類似于公寓樓和辦公樓等物業(yè)，即可租又可賣。而伴隨地價(jià)升值企業(yè)則能享受更好的估值收益，得到融資便利。”

上述投行人士認(rèn)為，土地資源是物流地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，普洛斯在充實(shí)土地儲(chǔ)備和獲取優(yōu)質(zhì)土地上提供了很好的經(jīng)驗(yàn)，這也是普洛斯受到資本財(cái)團(tuán)青睞的原因，它能基于行業(yè)價(jià)值由上而下創(chuàng)造持續(xù)可觀的股東利益。

若此次收購?fù)瓿?，中資在其中的占比將達(dá)到78.8%，隨之改變中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)由外資企業(yè)絕對(duì)主導(dǎo)的格局。

一券商人士表示，以此次交易中持股比例最高的萬科，2014年~2015年已連續(xù)布局物流地產(chǎn)，此次收購意在成為中國第一的物流地產(chǎn)發(fā)展商?？梢哉f，這次交易若成功，應(yīng)該會(huì)極大改變中國物流。