每經(jīng)編輯｜趙慶

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 趙慶

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局6月14日公布的數(shù)據(jù)，前5月房企開發(fā)投資增速首次出現(xiàn)下滑，增速比前4個(gè)月下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)投資增速放緩，意味著房企放慢做增量的步伐，那么如何經(jīng)營好存量就成了擺在地產(chǎn)大佬們面前的一道考題。

去年6月3日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，業(yè)內(nèi)人士表示，其中“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”這一政策將刺激房企逐步加大租賃市場的開發(fā)。

長租公寓、聯(lián)合辦公空間等業(yè)態(tài)方興未艾，萬科、龍湖、首創(chuàng)等大型房企已經(jīng)進(jìn)入長租公寓和聯(lián)合辦公領(lǐng)域，并推出了各自的項(xiàng)目，佳兆業(yè)也于近日宣布推出創(chuàng)享空間項(xiàng)目。

佳兆業(yè)方面透露，創(chuàng)享空間將布局全國所有一線及主要二線城市，預(yù)計(jì)三年內(nèi)打造長租公寓10萬間，聯(lián)合辦公卡位5萬個(gè)。

創(chuàng)享空間項(xiàng)目落地

據(jù)了解，佳兆業(yè)創(chuàng)享空間今年將推出深圳佳兆業(yè)前海廣場、深圳航運(yùn)綜合樓、成都佳兆業(yè)廣場等多個(gè)項(xiàng)目。

“佳兆業(yè)首個(gè)創(chuàng)享空間項(xiàng)目將于8月底正式推出，位于深圳萬象城附近，共融聯(lián)合辦公和長租公寓產(chǎn)品。”佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁兼佳兆業(yè)創(chuàng)享空間總裁黃國鈞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露，產(chǎn)品具體將根據(jù)市場來定價(jià)，例如萬象城附近的項(xiàng)目長租公寓房租預(yù)計(jì)在3000多元/月，聯(lián)合辦公卡位預(yù)計(jì)在1000-1500元/月。

合屋中國創(chuàng)始人羅鳳鳴認(rèn)為，佳兆業(yè)進(jìn)入存量房優(yōu)勢明顯，一方面佳兆業(yè)擁有大量的舊改土地儲備，而舊改項(xiàng)目基本上從立項(xiàng)到建成銷售時(shí)間長達(dá)5-8年甚至更長時(shí)間，開發(fā)商可以這段時(shí)間內(nèi)把物業(yè)盤活成長租公寓和聯(lián)合辦公項(xiàng)目；另一方面，可以采取并購，未來的市場肯定是遵循市場規(guī)律“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”，兼并并購肯定會(huì)在這個(gè)領(lǐng)域發(fā)生。

但是羅鳳鳴也指出，開發(fā)商過往是粗放的經(jīng)營模式，未必會(huì)適應(yīng)長租公寓需要的精細(xì)化管理。

同時(shí)，易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，對于房企來說，長租公寓盈利方面還是有很多問題。比如說規(guī)模做大以后成本會(huì)快速上升等，這都是此類地產(chǎn)企業(yè)需要警惕的。而且經(jīng)營方面也要防范用地產(chǎn)開發(fā)的思路來對待，否則項(xiàng)目經(jīng)營會(huì)比較困難。

窗口期仍在

中投顧問在《2017-2021年長租公寓市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》中指出，2016年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模達(dá)到了1.1萬億元，預(yù)計(jì)2020年這一數(shù)據(jù)將在1.6萬億-2萬億元之間。長租公寓從房間數(shù)量上來講需求大約是1000萬間，而根據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，2015年底的長租公寓數(shù)量僅為100萬間，2016年底在200萬間左右，呈現(xiàn)高速增長且嚴(yán)重供不應(yīng)求的態(tài)勢。

各大房企也紛紛搶灘長租公寓和聯(lián)合辦公領(lǐng)域?？硕饠?shù)據(jù)顯示，TOP30房企中，有三分之一的房企已切入長租公寓領(lǐng)域，如萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”和“一展空間”、旭輝“領(lǐng)寓”等，而聯(lián)合辦公領(lǐng)域也受到各大房企青睞，比如首創(chuàng)置業(yè)、優(yōu)客工場與“共享際”三方合作；復(fù)星與途家、未來域等合作，遠(yuǎn)洋與WeWork等合作。

率先進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的萬科表示，將在這方面投入更多的資源。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，去年底，萬科長租公寓已超過5萬間，這個(gè)數(shù)量在今年會(huì)翻倍，增加到10萬間。而在萬科5月份銷售電話會(huì)議中，董秘朱旭指出，雖然存量市場巨大，但目前長租公寓無論從收入還是利潤來看，對公司的貢獻(xiàn)還是很微小的。

羅鳳鳴認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商進(jìn)入存量房市場更多是進(jìn)行戰(zhàn)略布局，并沒有哪家是通過這個(gè)來獲得一定的經(jīng)營指標(biāo)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，長租公寓從投資成本上看明顯低于傳統(tǒng)增量市場的成本，即房企放棄拿一幅土地，可能就有足夠的精力去做存量房投資了。