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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

繼北京、杭州實(shí)施地塊“100%自持”新規(guī)后，今日上海拍賣的兩宗商業(yè)地塊也對競拍房企提出了“競買方100%自持”的要求。其中，上午拍賣的長寧區(qū)商用地塊，僅吸引3家房企參加拍賣報價，最終地塊由招商和東航兩家企業(yè)的聯(lián)合體以16.06億元拿下，樓板價約20000/㎡，溢價率：63.1%，

“實(shí)際上，企業(yè)對這種地積極性不高，一方面因?yàn)榕馁u條件高，另外還因?yàn)榈貕K處于大虹橋區(qū)域，而區(qū)域的商用物業(yè)庫存較多。”知名地產(chǎn)人士薛建雄指出，更重要的原因是，該地塊要求項(xiàng)目建成后，入駐方必須是以虹橋機(jī)場為主運(yùn)營基地的大型飛機(jī)公共航空運(yùn)輸公司總部企業(yè)。

上述地塊的出讓條件約定受讓人自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起六個月內(nèi)將企業(yè)總部注冊于長寧，項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)招商落地率不低于60%，即入駐辦公樓宇企業(yè)總數(shù)60%的企業(yè)工商、稅務(wù)注冊于長寧。

薛建雄指出，一些企業(yè)辦公地比較隨意，但注冊地往往會落在有稅收優(yōu)惠的其他區(qū)，所以對后續(xù)運(yùn)營提出相當(dāng)高要求。

今日拍賣的第二宗地塊是位于虹口區(qū)提籃橋的商用地，要求“100%自持辦公、商業(yè)物業(yè)不少于20年”，必須整體運(yùn)營，統(tǒng)一招商管理，且辦公樓須引入互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新型連鎖企業(yè)區(qū)域總部或持牌金融集團(tuán)中國總部。商業(yè)業(yè)態(tài)主要以集中體驗(yàn)式綜合性消費(fèi)模式為主，不得分割出售。

從拍賣結(jié)果看，起拍價41.14億元的地塊，最終金茂以41.24億元拿下，溢價率僅為0.24%。而同樣的區(qū)域，在去年11月25日，提籃橋街道HK322-01號地塊曾吸引了上實(shí)、金茂、金地和九龍倉等7家開發(fā)商競買，金茂以25.55億元競得地塊，樓板價45153元/㎡，溢價率18.82%，刷新了虹口區(qū)商用地的樓面價紀(jì)錄。為何短短半年時間，相同地段的市場反應(yīng)大不同？

薛建雄認(rèn)為，上海整治“類住宅”之后，以往那些開發(fā)商能夠獲得高溢價的路徑基本被堵死，目前市面上商辦除了整棟出售之外只有長期運(yùn)營收租這條路。因此，高總價地塊就相對比較冷清。

就區(qū)域而言，北外灘一直以來都是虹口區(qū)的富貴之地，區(qū)域率創(chuàng)地王。2012年上港集團(tuán)拿下的海門路55號地塊高達(dá)56.8億元，成為當(dāng)年的上?？們r地王。2015年11月上實(shí)集團(tuán)在提籃橋街道拿下的地塊，總價也在32.6億元成為虹口區(qū)地王。即使是2016年，金茂整售星外灘-上海國際航運(yùn)服務(wù)中心的一棟寫字樓整時作價也達(dá)52.88億元，單價超過8萬元/㎡。

“目前區(qū)域?qū)懽謽菃蝺r在8萬元/平方米，發(fā)展前景和后市價格都有空間，只不過出于地塊嚴(yán)格的出讓條件和當(dāng)下的環(huán)境，土拍‘啞火’了。”上述人士表示。