近期，在河北保定，要拍賣(mài)一塊編號(hào)為2017-30號(hào)的土地。

本來(lái)是再正常不過(guò)的土地拍賣(mài)，卻不得不讓全國(guó)人民側(cè)目，原因就是這塊土地的拍賣(mài)約束中，首開(kāi)了兩大先河——對(duì)房屋的售價(jià)和出售時(shí)間都做出了限制！

保定公共資源交易中心針對(duì)2017-30號(hào)宗地，專(zhuān)門(mén)出具“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓須知”，并對(duì)競(jìng)拍規(guī)則做出嚴(yán)格約束，首次采用“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)，限低價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”的“雙限雙競(jìng)”出讓方式。

在該“出讓須知”中，有競(jìng)得土地的競(jìng)買(mǎi)人需告知購(gòu)房人，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)；最高土地限價(jià)1100萬(wàn)元/畝；最高房屋銷(xiāo)售限價(jià)13000元/平方米；競(jìng)得人競(jìng)得土地后，在其建設(shè)完工后，不得自持自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，應(yīng)全部進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售等條款。

一、采用“雙限雙競(jìng)”的策略

“雙限雙競(jìng)”競(jìng)拍指的是，同時(shí)限定土地最高價(jià)、最高房屋銷(xiāo)售平均價(jià)，先競(jìng)土地價(jià)，未超土地最高限價(jià)則價(jià)高者得；超出，以土地最高價(jià)為基礎(chǔ)，以最高房屋銷(xiāo)售平均價(jià)為基準(zhǔn)，向下競(jìng)房屋銷(xiāo)售平均價(jià)，價(jià)低者得。最高的土地限價(jià)為1100萬(wàn)元/畝；最高房屋銷(xiāo)售限價(jià)13000元/平方米；也就是說(shuō)，當(dāng)多個(gè)開(kāi)發(fā)商都報(bào)最高價(jià)后，誰(shuí)能以最便宜的房屋售價(jià)成交，那么這塊地就該誰(shuí)。

有人可能會(huì)說(shuō)，我先把地拽在手上，等以后建好了全部自持物業(yè)不就好了嗎？

對(duì)不起，政府早就想到了這個(gè)漏洞，明文規(guī)定，競(jìng)得人競(jìng)得土地后，在其建設(shè)完工后，不得自持自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，應(yīng)全部進(jìn)行市場(chǎng)銷(xiāo)售。

二、購(gòu)房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)

在“出讓須知”中明確規(guī)定，競(jìng)得土地的競(jìng)買(mǎi)人需告知購(gòu)房人，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)，注意，不是房屋交易的10年之后，而是辦理完房產(chǎn)證之后的10年，這就意味著，只要你不去公證，不按時(shí)交稅，你將永遠(yuǎn)沒(méi)有“自由身”。

10年的限售期，也創(chuàng)下了目前中國(guó)樓市限售期最長(zhǎng)的記錄。

看到保定的調(diào)控政策，估計(jì)全國(guó)的炒房客現(xiàn)在都是倒吸一口涼氣，這算是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策了，這將帶來(lái)示范效應(yīng)，除了過(guò)去的限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策，現(xiàn)在又開(kāi)始了創(chuàng)新調(diào)控，那就是限賣(mài)，而且限賣(mài)的期限越來(lái)越長(zhǎng)。

1、10年內(nèi)不能賣(mài)出，那么投機(jī)炒房的基本絕跡了，因?yàn)槌钟惺?，投機(jī)是不可能的，必須變成長(zhǎng)期投資。

2、10年內(nèi)不能賣(mài)出，那么杠桿的壓力就會(huì)很大，因?yàn)楦軛U的時(shí)間成本會(huì)很高，一旦資金壓力大，不能隨時(shí)賣(mài)出房產(chǎn)，那么買(mǎi)房前就要認(rèn)真衡量。

3、10年內(nèi)不能賣(mài)出，市場(chǎng)的變化會(huì)很大，誰(shuí)也不能保證房地產(chǎn)上漲十年，因?yàn)槭陼r(shí)間很長(zhǎng)，不確定性太長(zhǎng)。

這樣一來(lái)，房子才真正變成了用來(lái)住，而不是用來(lái)炒。

事實(shí)上，“雙限雙競(jìng)”早在2006年6月起草的“國(guó)六條”里就有提及，其最大的目的是為了滿足中等收入階層的住房需求，往往會(huì)對(duì)購(gòu)房對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)的限制，土地開(kāi)發(fā)中會(huì)要求配建類(lèi)似的保障房、經(jīng)適房或公租房。

在2011年，廣州就荔灣區(qū)高爾夫球場(chǎng)AF030448地塊首試“雙限雙競(jìng)”。保利地產(chǎn)最終以7.885億元拿下廣州首塊“雙限雙競(jìng)”宅地荔灣高爾夫球場(chǎng)地塊，樓面價(jià)每平4407元，買(mǎi)地同時(shí)配建3000套公租房。

那么6年過(guò)去了，基于荔灣區(qū)高爾夫球場(chǎng)而建的保利塞納維拉的房?jī)r(jià)是多少呢？下面是從安居客上查的數(shù)據(jù)，通常數(shù)據(jù)會(huì)比真實(shí)價(jià)格偏低，真實(shí)價(jià)格應(yīng)該在大概2.5-3萬(wàn)的區(qū)間。

現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，盡管“保定10年禁止買(mǎi)賣(mài)”、“史上最嚴(yán)政策”等詞匯非常醒目、惹眼，大家所在意的，是繼保定之后，中國(guó)是否會(huì)在更大范圍內(nèi)推廣10年不得賣(mài)出的政策，

一旦大面積推出這個(gè)政策，那么房地產(chǎn)將全面降溫，但目前來(lái)說(shuō)，還是需要冷靜看待這件事，不宜過(guò)分解讀：

一是這個(gè)文件僅針對(duì)2017-30號(hào)地塊。況且，還是30宗拍賣(mài)土地中的1宗，并不是保定市出臺(tái)的針對(duì)所有商品房的政策，占比很小。

二是土地“雙競(jìng)雙限”將伴隨著針對(duì)購(gòu)房者的某些限制性措施。而這塊地上開(kāi)發(fā)的部分房產(chǎn)，有可能成為保障房、經(jīng)適房，甚至公租房。據(jù)悉，該地塊拍賣(mài)是落實(shí)保定市2017年加大保障性住房供給，改善民生的一項(xiàng)舉措。

三是取得不動(dòng)產(chǎn)證后10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)，是為了打擊某些保障住房供給的投機(jī)行為，而之前經(jīng)適房的普遍政策是5年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)，并不是針對(duì)所有的商品房。

四是保定在去年12月全市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上已提出探索實(shí)行該方案，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的嘗試。其目的是不讓炒作保障性住房。

五是保定的這次土拍尚不具有風(fēng)向標(biāo)的作用，更不具有代表性。緣于其保障房的屬性，這就決定了它不能像其他商品房一樣自由交易的命運(yùn)。這件事對(duì)大部分人來(lái)講，影響微乎其微，沒(méi)必要小題大做。

所以說(shuō)，保定出臺(tái)最狠限購(gòu)這事，真相沒(méi)那么可怕！