每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實習(xí)記者 唐潔    

2017年3月全國兩會上，“特色小城鎮(zhèn)”首次寫入政府工作報告，4月11日，住建部聯(lián)合建行授信1000億元支持特色小鎮(zhèn)建設(shè)。特色小鎮(zhèn)建設(shè)迎來新一輪政策利好。

基于此，不少房地產(chǎn)開發(fā)商將特色小鎮(zhèn)視為新一輪藍海，但事實并沒有想象那么簡單，房企開放商的開發(fā)與打造經(jīng)驗、政府規(guī)劃引導(dǎo)、融資能力等都將影響特色小鎮(zhèn)的建設(shè)情況。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，未來特色小鎮(zhèn)的打造一定是全方位的，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式將給企業(yè)帶來更多機會。

借力政府政策的東風(fēng)

早在2015年，浙江省便將特色小鎮(zhèn)寫入政府工作報告并將其納入到省級戰(zhàn)略規(guī)劃，在政府的鼓勵與扶植下發(fā)展起來第一批高人氣熱門小鎮(zhèn)。

上海金融小鎮(zhèn)董事長宋正表示：“如果政府不支持，特色小鎮(zhèn)是做不起來，上海金融小鎮(zhèn)從2013年開始做規(guī)劃，最后卻在樹木問題上遭遇了瓶頸，前后花了三年多的時間規(guī)劃才被通過。對比北京金融小鎮(zhèn)，比我們晚了兩年，卻在一年之內(nèi)集聚了3600多億的管理資本，我們五年才有了500億。”

當?shù)卣?guī)劃是開發(fā)商能否順利進行小鎮(zhèn)開發(fā)的首要前提，然而，政府對于建設(shè)運營主體也會有所篩選。

領(lǐng)易咨詢總裁鄒毅表示，在拿地拓展方面，尤其是一些優(yōu)質(zhì)的小鎮(zhèn)用地時，地方政府更傾向于當?shù)氐膰髞碜觥?/p>

上?？萍及l(fā)展中心主任王迎春認為，特色小鎮(zhèn)既是機遇也存在挑戰(zhàn)，切忌一擁而上，沒有很好的籌劃單純?yōu)榱四玫囟玫氐脑?，開發(fā)中會面臨很大的困難。

從房企的角度來說，目前一線城市拿地比較困難，中小城鎮(zhèn)相對來說拿地的成本低，加之地方政府對于特色小鎮(zhèn)釋放出許多優(yōu)惠政策，以浙江省為例，房企在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，政府會獎勵返還土地指標支持特色小鎮(zhèn)建設(shè)。

特色小鎮(zhèn)不等于房地產(chǎn)開發(fā)

真正意義上的特色小鎮(zhèn)開發(fā)并不是房地產(chǎn)開發(fā)，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理、執(zhí)行研究員李學(xué)鋒曾在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時強調(diào)，特色小鎮(zhèn)是一個綜合概念，不能把特色小鎮(zhèn)做成房地產(chǎn)開發(fā)。

“特色小鎮(zhèn)一個項目上提供的服務(wù)系統(tǒng)涉及110項，超越了全國主要開發(fā)商對小鎮(zhèn)的認識水平”領(lǐng)咨詢總裁鄒毅表示，同時他分析稱，一個成熟小鎮(zhèn)的服務(wù)分為四個等級包括：改善性服務(wù)，公共性的服務(wù)，基礎(chǔ)性服務(wù)和產(chǎn)業(yè)運營的服務(wù)，這是一個系統(tǒng)工程。

濱投集團董事長張中軍坦率的表示，單純以地產(chǎn)開發(fā)為導(dǎo)向的特色小鎮(zhèn)就是耍流氓，部分房地產(chǎn)打著開發(fā)小鎮(zhèn)的旗號作為自己的營銷手段，是為了賣房子而開發(fā)，而且特色小鎮(zhèn)的匯率報周期長，小鎮(zhèn)未來的年收益只有他普通房地產(chǎn)開發(fā)項目的三分之一。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，濱投集團的6個小鎮(zhèn)已經(jīng)經(jīng)歷了5年的開發(fā)時間，目前尚未對外開放，未來還需要3年的時間進行建設(shè)運營，依據(jù)其財務(wù)核算預(yù)計開業(yè)５年后年均收益率可以達到12%，同時預(yù)計需要8到10年的時間可以收回成本。

歐陽捷認為，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面可以參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中去，同時引入旅游配套設(shè)施和少量住宅配套，如酒店式公寓、民宿等。同時，他建議，要把特色小鎮(zhèn)作為一個長期投入，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供新的發(fā)力點，房企不妨做一個5-10年長期發(fā)展布局，與地方政府充分溝通，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到住宅商業(yè)配套再到公共設(shè)施建設(shè)，將會形成一個龐大的投資體系，未來將會獲得一個比較穩(wěn)定的回報，甚至?xí)S著特色小鎮(zhèn)客流量的增多為企業(yè)帶來增值潛力。