在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)向著打擊投機(jī)、防止熱炒的方向推進(jìn)。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）此前報(bào)道，2016年，全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，進(jìn)入2017年，調(diào)控政策繼續(xù)加碼，最近一段時(shí)間，房貸收緊消息紛至沓來：

北京多家銀行對(duì)首套房的利率優(yōu)惠從原來的85折升至9折。

除了北京，上海、廣州以及部分二線城市也已上調(diào)個(gè)人房貸利率，其中北京、上海兩地目前低于9折的住房貸款優(yōu)惠利率已絕跡。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，重點(diǎn)調(diào)控的20個(gè)熱點(diǎn)城市可能全面跟進(jìn)。這20個(gè)熱點(diǎn)城市分別是：

北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都、石家莊、南昌、長(zhǎng)沙、青島。

房貸利率優(yōu)惠調(diào)整后，簡(jiǎn)單算一筆賬可以發(fā)現(xiàn)：

按照首套房貸款100萬元、貸款期限20年計(jì)算，基準(zhǔn)利率85折優(yōu)惠是4.165%，等額本息方式還款每月需還6147.1元；如果房貸收緊至9折，則利率上升為4.41%，每月等額本息需還款6278元，月供將增加130元。

好不容易等到房?jī)r(jià)漲得不那么瘋狂，卻發(fā)現(xiàn)要多還房貸，好多人心里面也是堵得慌。不過，接下來這個(gè)消息，可能會(huì)讓正在還房貸的你偷著樂。

個(gè)人房貸政策或繼續(xù)收緊

據(jù)中國(guó)證券報(bào)消息，今年銀行的個(gè)人房貸政策或繼續(xù)收緊，所以已經(jīng)手持批貸函的看官們還是暗自慶幸吧：

房地產(chǎn)中介方面

X家地產(chǎn)小A：本來年初是銀行放貸最松的時(shí)候，今年明顯感覺房貸審批更謹(jǐn)慎、速度也更慢了。

X愛X家小B：現(xiàn)在各家合作銀行都謹(jǐn)慎得很。不僅對(duì)客戶征信要求更高，還有不少以前我們覺得可以辦下來的貸款客戶，都被銀行拒貸或減少額度。

銀行方面

某國(guó)有大行深圳支行：今年總行調(diào)整政策，要求收縮個(gè)人房貸、嚴(yán)查首付資金來源、個(gè)人收入證明等。聽說是監(jiān)管部門明確要求了，銀行也只能配合了。

A股份行太原分行：額度緊得不能再緊，原來我們行的個(gè)人房貸政策是不限額度，現(xiàn)在我們行每個(gè)月在山西省只給2個(gè)億的額度。全山西的分支行就搶這2億元的額度……

▲易憲容在第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上發(fā)表演講（圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

早在去年底，在由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》和《成都商報(bào)》社聯(lián)合主辦的“第六屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上，原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在“利率政策與匯率變化對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響”的主題演講中就指出，加強(qiáng)金融管控，抑制房地產(chǎn)泡沫，才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的根本。

他指出，住房按揭貸款的占比，過去在60%，2016年在80%以上，這是一二線城市房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的核心因素。易憲容指出：

2016年火爆的地產(chǎn)行情與貨幣和金融有很大關(guān)系，這源于居民拼命加杠桿買房。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）注意到，巨量信貸支撐了2016年全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。央行數(shù)據(jù)顯示：

2016年全國(guó)新增的個(gè)人住房貸款總額約為4.96萬億元，是2015年的1.86倍。個(gè)人住房貸款余額為19.14萬億元，同比增長(zhǎng)35%。新增房貸總量更是2015年的近2倍。

機(jī)構(gòu)：2017年房?jī)r(jià)“漲不動(dòng)”也“跌不下”

在莫尼塔宏觀研究（微信號(hào)：cebmmacro）看來，“限貸”政策的鋪開則會(huì)“扼住房地產(chǎn)周期的咽喉”，并對(duì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了以下三個(gè)判斷。

判斷一：房地產(chǎn)銷售萎縮不可避免。

今年二季度，房地產(chǎn)銷售或?qū)⑷孓D(zhuǎn)冷。作此判斷的依據(jù)在于：

一方面，目前房地產(chǎn)銷售在30個(gè)大中城市和全國(guó)整體之間，呈現(xiàn)出截然不同的光景。2016年12月，全國(guó)商品房成交面積同比小幅回升至11.8%，而2017年1月，30大中城市的成交面積同比已下滑至-36%（圖表1）。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是本輪地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”的結(jié)果。但我們注意到，2013年的房地產(chǎn)周期也出現(xiàn)了相似階段，30大中城市銷量回落更可能是一個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)。從當(dāng)年經(jīng)驗(yàn)來看，全國(guó)商品房銷售增速轉(zhuǎn)負(fù)，大約滯后30個(gè)大中城市半年左右。照此類推，本輪全國(guó)商品房銷售增速的大幅回落大約要到今年的4、5月份。

另一方面，從去年四季度開始，銀行在監(jiān)管要求下對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款開始有意“壓量”，今年1月這種刻意壓縮勢(shì)必更加明顯。這部分被壓抑的需求，將通過銀行在投放節(jié)奏上的平滑，在一季度進(jìn)一步釋放。但隨著商品房銷售的持續(xù)低迷，后續(xù)按揭貸款的急劇下滑不可避免。值得一提的是，如果企業(yè)貸款不能有效回升（目前看來似乎不能對(duì)此報(bào)以過高期待），那么今年銀行可能會(huì)面臨一個(gè)較大的信貸缺口。

判斷二：房地產(chǎn)投資失速風(fēng)險(xiǎn)猶存。

與房地產(chǎn)銷售的全面轉(zhuǎn)冷相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)投資的“慣性”或很難持續(xù)到今年二季度。一旦房地產(chǎn)投資回落風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拖累也將變得更加明顯。

判斷三：房?jī)r(jià)“漲不動(dòng)”也“跌不下”。

“防止房?jī)r(jià)大起大落”，這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議白紙黑字寫著的。對(duì)一、二線城市來講，其房?jī)r(jià)已被“勉強(qiáng)按住”。對(duì)三、四線城市來說，盡管“因城施策”，其房?jī)r(jià)也難有上漲空間。除了在一、二線城市周邊，有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶上的輻射和溢出效應(yīng)之外，高庫存壓力將始終壓制三、四線城市的房?jī)r(jià)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)則認(rèn)為，未來隨著調(diào)控力度的加大，樓市的監(jiān)管將會(huì)更加嚴(yán)格，預(yù)計(jì)今年將出現(xiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)的局面。馬光遠(yuǎn)說：

去年“9·30”到現(xiàn)在為止，政策的調(diào)控改變了市場(chǎng)的預(yù)期，目前大家認(rèn)為房?jī)r(jià)像去年一樣上漲已經(jīng)沒有可能，而且認(rèn)為房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。

每經(jīng)編輯 李凈翰