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每經記者 杜冉樂 每經編輯 隋丕寧

近日，一則“外地客打飛的去重慶買房”的消息吸引無數(shù)眼球。重慶樓市是不是要漲了？面對各種傳言，重慶市國土局借當?shù)刂髁髅襟w發(fā)布《關于加強主城區(qū)商品房項目預售方案管理的通知》，三條調控措施，意在穩(wěn)定房價預期。

各種傳言背后，重慶樓市未來走勢如何？《每日經濟新聞》記者進行了深入研究。

計價方式暫難改變？

多年來，作為重慶某中型房企總經理，梁斌一直堅持參加在海南三亞舉辦的博鰲房地產論壇，在他看來，這是跟一線知名操盤大佬當面交流的一次難得機會。

《每日經濟新聞》記者去年6月份見到梁斌時，恰好是返程到三亞機場的路上。一路上，他講了一些當時參會的心得和感悟。他說，每年都有不一樣的東西，雖然來一趟不易，但很值得。

2014年至今，梁斌作為這家房企的主要操盤手，一直在運作重慶市銅梁區(qū)的一個地產項目。從行政區(qū)劃來看，這是一個重慶區(qū)縣的項目，因與某大型央企合作，讓他在資金上毫無后顧之憂，操盤也變得游刃有余。在梁斌的微信個人簽名上，寫著“專注當下，聚焦深耕”，一直也未曾更新過。

去年12月30日，任職重慶市長近7年的黃奇帆辭職?！?span lang="EN-US">21世紀經濟報道》刊文稱，重慶房地產商會已起草一個關于全市全面推行商品房銷售按建筑面積計價的建議。

此消息一出，輿論嘩然。記者從重慶多家房企了解到，上述動作不虛?！督洕^察報》近日報道稱，上述起草文件已轉至重慶市工商聯(lián)。詳剖其原因，輿論基調變成了“重慶房企被壓抑得太久”。

2002年，重慶市人大常委會審議通過《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》，要求該市城鎮(zhèn)商品房按套內計價，也成為當時全國首個以地方立法確定房產計價方式的西部城市。

黃奇帆深耕重慶15年，僅市長一職就當了近7年，從2013年到2015年，重慶GDP增長摘得“三連冠”，引領全國，但重慶房價一直保持平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)顯示，過去5年，重慶GDP增長達98%，當?shù)鼐用袢司杖朐鲩L55%，但房價只增長12%。即便是去年典型一二線城市樓市瘋狂，重慶房價依然保持平穩(wěn)。

近來，梁斌也一直關注網(wǎng)上有關重慶樓市的新聞，他說重慶不需要高房價，平穩(wěn)最好，外界此時就是借機炒作。梁斌坦言，“房地產商會是工商聯(lián)的一個行業(yè)自律性組織，它基本代表開發(fā)商的利益，是一個民間行為的組織，發(fā)布那個聲明的有效性是值得思考的。”

亞信控股集團董秘榮騰洪說，“重慶新房均價8000元/平方米左右，主城區(qū)開發(fā)企業(yè)按套內面積計價，如果改成建筑面積，每平方米要漲1000多元，老百姓還是難以接受的，調整計價方式暫時有些難。”

“會暴漲？不可能！”

按照“一城一策”原則，去年國慶節(jié)前后，全國20多個熱點城市先后實施樓市調控新政，包括北上廣深及南京、杭州、蘇州、合肥、武漢等16個城市成為重點監(jiān)控對象。

伴隨熱點城市調控升級，作為如融創(chuàng)、保利等全國一線房企重兵布局的核心城市，重慶卻成了一個典型例外。不少房產專家曾說，從上一波房價上漲軌跡來看，接下來新的洼地就是重慶。

領域盛景機構在回顧去年11月份重慶樓市時表示，重慶樓市年底翹尾，交易量創(chuàng)歷史新高，存銷比創(chuàng)40個月最低點，降至6個月以下，成交價再創(chuàng)新高。從數(shù)據(jù)來看，前11個月累計成交2338萬平方米，超過2015年全年。

去年12月初，媒體曝出重慶很多樓盤竟賣斷了貨。當月中旬，領域盛景監(jiān)測顯示，重慶當時出讓4宗地，5天地價漲了4倍。根據(jù)梁斌深耕重慶多年的經驗，他直言房價“翻倍不可能”。

他說，“任何產品的價格都是供求關系決定的，當前還是供大于求，重慶不具備全國化投資或投機購房的能力，最近10年來外地購房比例均不超10%，北上深賣的是全國乃至東南亞等客戶，加上重慶現(xiàn)有的產業(yè)結構、收入水平，決定了難以撐起高房價。”

“說重慶房價會暴漲，都是炒作。實際存銷比并不低，前3年重慶雖然放緩了固定資產投資增速，特別是房地產開發(fā)節(jié)奏，但土地供應還是非常大。”梁斌說，今年估計量價變化不大，房企應該結合自身情況合理采取定價策略，不應成為爆炒房價的參與者，不然破壞的是整個重慶樓市乃至經濟生態(tài)。

當月底，重慶國土房管局刊文總結稱，2016年以來，全市房地產市場運行平穩(wěn)，房價未出現(xiàn)大幅波動。近期將保持土地有效供給，加大購地審查力度，防止囤地、炒地等，同時嚴格執(zhí)行商品房預售備案，嚴打哄抬房價等違法行為，繼續(xù)做好房產稅試點。