每經(jīng)編輯｜吳若凡    

最近，一位中介朋友告訴邦爺，他正在托售一套房。這房子在2000年的時候，價值大概在45萬左右，如今這個區(qū)域的房子價格至少賣到6萬/平，這套房子的總價能到660萬了，但實際上，業(yè)主賣了房子到手的錢只有388萬（相當(dāng)于單價只有3.5萬元/平）。

因為業(yè)主賣這套房子，交了高達(dá)賣房款40%的稅，這讓房價驟然縮水！

這事不少見，另一位中介也稱，他手里一套550平的商鋪，總價約2900萬，業(yè)主轉(zhuǎn)手成功就要交30%~60%的稅，大概700多萬。

為什么這些房子的稅收那么高？中介說，因為它們是商住兩用樓。

買商住樓的最大陷阱：稅太高！

買商住房的最大風(fēng)險，就是轉(zhuǎn)手時要承擔(dān)的稅收實在太高。但它為什么這么高？

因為按照商用房的買賣交易標(biāo)準(zhǔn)，賣房時業(yè)主要承受高昂的土地增值稅。

舉個簡單的例子來說，如果你當(dāng)初是50萬買進(jìn)的一套商住房，現(xiàn)在100萬賣出，賺了100%，就要收60%的增值稅。也就是說，要按照獲利部分的40%~60%交稅。每一檔的稅率都不一樣，但都是非常高的。

這也就出現(xiàn)了，靜安寺環(huán)球世界大廈117平只要390萬的情況，如果按正常市場價，這房少說也要七八百萬一套。

超低價，很坑爹！

商住房很坑爹，這不僅體現(xiàn)在轉(zhuǎn)手上，商住房的安全性、舒適性可能都存在問題。

商住兩用房，顧名思義，既可以開公司又可以當(dāng)住宅樓，你買了一套房子作為住宅，隔壁卻是開公司的，流動人口頻繁出入，樓道里還可能煙霧彌漫，居住體驗可想而知。

但很多時候，這些商住兩用樓又讓人“防不勝防”。

一方面 ，它們大多地段好，還看上去很便宜——同樣地段和房型的房子，可能價格只相當(dāng)于住宅的三分之一，吸引力非常大。

而且，這些房子還能報戶口、通水電煤、又是70年產(chǎn)權(quán)，看起來和普通住宅無異。

據(jù)了解，上海許多早期的商品房，都是這樣的形態(tài)，一些98年左右建成的房子都有70年產(chǎn)權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士告訴邦爺，這種房子從表面上，甚至憑產(chǎn)權(quán)年限，也比較難辨別，只有切實了解房屋的土地使用性質(zhì)，才能確定房子是真正的住宅，還是商住用地蓋起來的商用房或商住兩用房。

一時沖動，小心從市中心被擠去郊區(qū)！

還有一個辨別方法，就是看價格。這類商住房，有時價格會“詭異”地低過市價。比如在上海市中心，住宅價格至少應(yīng)該是五六萬/平，有些房子居然能低到四五萬/平，那你就要留一個心眼了。

另外，一些便宜的房子還可能是法拍房，那房子可能存在的巨大債務(wù)問題，也會讓接盤手很頭疼。

便宜不一定有好貨，買房子不像買菜，要綜合考慮很多因素，它不僅影響你當(dāng)下的居住，還涉及日后換房、投資收益等等。例如商住房，如果你不慎買到，那么轉(zhuǎn)手、換房會變得十分痛苦！

所以，邦爺提醒大家，買房時切勿被特價房忽悠，也要警醒現(xiàn)在很多專家鼓吹的“政策落地、降價抄底良機(jī)”等一類說法。

買房要理智、眼光要長遠(yuǎn)，不要用未來的高成本，來為現(xiàn)在的沖動買單。不然，你以后本來想在浦東換房，也可能被逼去青浦這些地方去。

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