王麗新

新一輪“京八條”收緊性調(diào)控政策落地半個(gè)月之后，北京商品住宅成交量應(yīng)聲而降。

“首付款提高了5%，我們正在與賣家商議付款過戶時(shí)間，可能要拖一段時(shí)間，若仍不能湊足錢達(dá)成買賣，就只能暫時(shí)不買了。”一位在新政前交了定金的購(gòu)房者向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是透露。實(shí)際上，這樣的購(gòu)房者，如今的市場(chǎng)上有不少，有些新盤項(xiàng)目，已經(jīng)因此空出少則幾套多則數(shù)十套的房源。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，北京首套及二套首付成數(shù)的提高，以及普宅與非普宅的區(qū)分，使得幾乎所有新房項(xiàng)目均受到影響，大量有意向甚至已下定的客戶面臨首付額度的提升，不得不重新調(diào)配資金或是暫緩購(gòu)房。

成交量下滑

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份第二周（10月10日-10月16日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交2150套，成交面積23.35萬平方米，成交套數(shù)略低于今年以來北京商品住宅2272套的周度成交均值，調(diào)控開始在樓市逐漸發(fā)揮威力。

不過，上周北京商品住宅成交均價(jià)仍高達(dá)40231元/平方米，這也是周度成交均價(jià)歷史首度站上4萬元/平方米的峰位。

郭毅表示，部分改善型項(xiàng)目的集中成交將上周成交價(jià)推升至歷史高點(diǎn)，而這也將成為今年商品住宅價(jià)格走勢(shì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。受到新政影響，市場(chǎng)預(yù)期改變，轉(zhuǎn)簽周期增長(zhǎng)，成交量持續(xù)下滑。尤其是土地市場(chǎng)當(dāng)中增加自住房供應(yīng)，以及“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”規(guī)則的重提，使得未來市場(chǎng)當(dāng)中低價(jià)位樓市占比增多，對(duì)整體房?jī)r(jià)水平將起到稀釋作用，因此從中長(zhǎng)期來看，在短暫觸頂之后，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)入回落周期。

但郭毅同時(shí)認(rèn)為，對(duì)于純商品住宅市場(chǎng)，尤其是改善型市場(chǎng)來說受到的沖擊相對(duì)較小。對(duì)于改善型客群來說，二手房不能滿足其對(duì)居住品質(zhì)的要求，而未來新增住宅用地外延傾向明顯，因此目前在售的中端改善型樓盤仍是其為數(shù)不多的選擇。

第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人熊志坤也向記者表示，“除投資需求外，新政的出臺(tái)亦將令剛需和改善型購(gòu)房需求在短期內(nèi)受到明顯抑制，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)成交量將有明顯回落。新政亦將影響市場(chǎng)整體開發(fā)商的信心，加上2016年以來宅地供應(yīng)有限導(dǎo)致純新盤供應(yīng)有所放緩，在此情況下一手住宅供應(yīng)量亦有可能繼續(xù)回落”。

銀十至今僅1個(gè)住宅取得預(yù)售

銷售端已經(jīng)出現(xiàn)“量”的滑坡現(xiàn)象，供應(yīng)端則仍在同比降低。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月第二周（10月10日-10月16日）北京商品住宅市場(chǎng)僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，即遠(yuǎn)洋·菲慕8號(hào)、北京時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)商辦項(xiàng)目。截至16日，10月份半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，僅有7個(gè)項(xiàng)目入市銷售，而上月同期的入市項(xiàng)目個(gè)數(shù)則多達(dá)14個(gè)。

此外，進(jìn)入10月份之后，截至16日，北京住宅市場(chǎng)僅有1個(gè)別墅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，新增預(yù)售量65套，僅相當(dāng)于上月同期的2%。

郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量項(xiàng)目面臨重新篩選意向客戶，因此不得不推遲入市；另外，新政當(dāng)中“限制漲價(jià)”的條款也使得近期新增預(yù)售驟減，受到主動(dòng)與被動(dòng)兩方面的影響，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)急劇減小，預(yù)計(jì)10月份入市量或?qū)?chuàng)造近期新低，而這一趨勢(shì)也將延續(xù)至年底。

熊志坤則表示，盡管政策預(yù)期影響明顯，但為沖刺年終業(yè)績(jī)，部分開發(fā)商可能會(huì)加快推盤節(jié)奏，并在價(jià)格上有所優(yōu)惠以促進(jìn)成交，這在一定程度上可能對(duì)住宅銷售市場(chǎng)起促進(jìn)作用。此外，他預(yù)計(jì)，在供需兩側(cè)均受到影響的情況下，第四季度北京一手住宅市場(chǎng)的成交價(jià)格上漲幅度或?qū)⒂兴啪彙?/p>

至于減杠桿政策是否會(huì)波及開發(fā)商的融資環(huán)境，熊志坤接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，一方面肯定會(huì)對(duì)資金有一定的影響；另一方面，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在很多城市都有布局，可以爭(zhēng)取在沒有限購(gòu)城市的市場(chǎng)中獲得更多資金。此外，他還稱，開發(fā)商可以通多種渠道融資，比如發(fā)債等手段，可以獲得其他的資金支持。即使之前更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，也沒有造成大部分企業(yè)因?yàn)橘Y金緊張導(dǎo)致破產(chǎn)。