每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 查道坤 吳凡    

每經(jīng)記者 查道坤 吳凡

10月9日有媒體報道稱，國慶長假期間，蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價格方面，根據(jù)蘇州市住建局提供的數(shù)據(jù)，已由10月2日的2.2萬元/平方米左右跌落至6日的1.3萬元/平方米左右。

值得注意的是，從2.2萬元下降到1.3萬元，僅僅4天時間蘇州樓市就下降了40%，如此大的跌幅讓蘇州再次成為焦點。事實真的是這樣嗎？

4天每平米下跌9000元？

蘇州市區(qū)商品住房成交均價走勢圖顯示（來自蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)），10月1日蘇州房價達到歷史最高點，均價超過2萬元每平米，但是隨后幾天房價出現(xiàn)急劇下滑，10月7日房價為1.3萬元每平米。

從走勢圖來看，蘇州房價大幅下跌9000元是事實。不過，值得注意的是，來自蘇州住建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。

成交量大幅上漲，價格卻出現(xiàn)暴跌，如此來看似乎不太合乎邏輯。為此，每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者查詢發(fā)現(xiàn)，多家蘇州本地房地產(chǎn)網(wǎng)站所刊發(fā)的最新樓盤價并未出現(xiàn)價格暴跌的情況。其中，位于蘇州相城區(qū)的姑蘇裕沁庭項目，價格為每平米2.2萬元，與之前的價格相比并未下調(diào)。位于蘇州新區(qū)的南山檸檬花園檸府項目，價格為每平米為1.9萬元，與之前的價格對比，也未出現(xiàn)價格下滑的跡象。

對于報道稱蘇州房價暴跌9000元的信息，記者10月9日下午致電蘇州市住建局，當(dāng)記者提出采訪時，并未得到回應(yīng)。隨后，記者多次致電蘇州市物價局辦公室電話，也無人接聽。

不過，據(jù)央廣網(wǎng)報道顯示，蘇州市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處處長陳登火在接受采訪時表示，短短4天的數(shù)據(jù)個體差異太大，并不能以此來衡量蘇州近期的整體房價，“今天購買高端樓盤多了，今天均價就高，明天我買的低端，低價房，我今天均價就低，這不能說明我們整個房地產(chǎn)的價格。”

陳登火還補充說，均價的計算方式與各樓盤的定價方式不同，因此更不能以均價來論房價，“房屋的均價是由每天成交的總金額除以總面積得出的，價格的問題，是由各個樓盤它的銷售情況而定，不能說以均價來衡量來說明這個房地產(chǎn)的價格行為。”

實地探訪 并未降價

▲圖片來源：東方IC

蘇州房價究竟是否降價？10月9日下午，每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者來到了蘇州市吳中區(qū)尹山湖附近的幾家售樓處。記者首先來到了尹山湖附近的“陽光天地”售樓處，接待的銷售人員告訴記者，里面的住宅房早在去年年底就已經(jīng)全部售罄，目前只剩下酒店式公寓和商鋪。

對于近期網(wǎng)上熱議的蘇州房價暴跌的消息，對方感到詫異的同時向記者表示，未曾聽說過，“不僅我們這邊房價是沒有降的，尹山湖這一片房子好像都沒有下降”。

此后，記者又走訪了尹山湖附近的弘揚上湖和尹山湖韻佳苑兩處售樓處，兩方的銷售人員均向記者表示，對于網(wǎng)上盛傳的蘇州房價暴跌一事，他們都沒有聽說過。“目前尹山湖這一片房價基本都在2萬左右，房價下跌是不會的，未來只會往上漲”。

韻佳苑銷售人員向記者表示，“我們這二手住宅房就要2.2萬，新手房要到2.5萬左右”。在上述銷售人員的講解中，記者了解到，早在政策出來之前，這邊的大部分住宅房已經(jīng)被“搶購一空”了，目前剩下來的多為公寓，“公寓相比住宅房的缺點是產(chǎn)權(quán)年限少，以及沒有學(xué)位，不能落戶，不過公寓房并不受政策的太多影響”。 韻佳苑銷售人員向記者表示。

為了多方求證，記者還來到尹山湖附近的一處房產(chǎn)中介詢問相關(guān)情況，工作人員告訴記者，尹山湖附近的房子賣得很火熱的，“除了附近公寓在1.4萬左右，其余附近的住宅房都不低于1.8萬元”。而對于房價是否受政策影響而出現(xiàn)回落，對方表示，價格是不會下降的，“蘇州一些地樓面價就拍了1萬多，這樣的房價是難以下降的”。

記者從中介處了解到，不僅尹山湖附近房價沒有降，而且還看好這片房價未來的上升趨勢。房產(chǎn)中介工作人員向記者表示，“未來這一片房價很可能會漲到2.8萬左右，最少在2.5萬至2.8萬。”

數(shù)字游戲帶來的“暴跌”

▲圖片來源：東方IC

值得注意的是，分析蘇州樓市國慶7天的成交數(shù)據(jù)，或許不難看出所謂價格暴跌9000元的真正原因。

根據(jù)蘇州住建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月1日蘇州市區(qū)成交267套，2日248套，3日126套，10月4日蘇州加碼限購令第一天成交158套，隨后成交量出現(xiàn)急劇下滑，5日僅95套，6日44套，10月7日28套。

從成交板塊來看，10月7日，蘇州主城區(qū)5區(qū)成交量均未超過10套，姑蘇區(qū)甚至成交量為0，但是吳江區(qū)卻激增到313套。在蘇州8月12日的限購中，并未把吳中區(qū)包括在其中，并且吳中區(qū)的目前的均價也只有1.1萬元左右，與蘇州最貴的工業(yè)園區(qū)相比，甚至還不到一半。

不過，在蘇州宣布限購不久之后，吳江區(qū)也宣布限購，這也就意味著10月4日蘇州加碼限購政策，吳江區(qū)也同樣需要執(zhí)行。但是在主城區(qū)五大區(qū)域成交量急劇下滑之后，吳江區(qū)成交量卻一反常態(tài)大漲，10月7日313套的成交量比10月1日還多出200套。

蘇州一位張姓資深房地產(chǎn)從業(yè)者告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者，“10月1日開蘇州開始實施價格備案制度，開發(fā)商賣房需要到物價局備案，這就導(dǎo)致一些價格較高的樓盤不能通過備案，不能上市，但是蘇州吳江區(qū)由于價格低，所以能通過備案，這也導(dǎo)致了主城區(qū)成交量的大跌，吳江區(qū)成交量卻大漲。之所以價格在10月7日出現(xiàn)大幅下滑，因為吳江區(qū)當(dāng)天成交量最高，占比全市成交量90%以上，而吳江區(qū)價格是蘇州最低，這就意味著會拿著當(dāng)天的成交量計算成交均價，拿高價區(qū)域的房價如蘇州園區(qū)等與價格洼地的吳江區(qū)進行對比，從而得出了降價9000元/平方米的結(jié)果，所以這個數(shù)據(jù)并不真實。”

實際情況正是如此。根據(jù)蘇州市區(qū)商品住房成交均價走勢圖顯示，10月8日蘇州樓市均價已經(jīng)回升到18000元/平方米。

對此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對記者分析道，“僅僅拿1天的價格來衡量整個蘇州樓市這不科學(xué)，也非常不準(zhǔn)確。10月7日成交量最大的吳江區(qū)，吳江區(qū)又是蘇州樓市價格的洼地，拿吳江區(qū)成交數(shù)據(jù)來平均蘇州樓市整體價格水平，出現(xiàn)所謂降價9000元/平方米實際是數(shù)字游戲，因為吳江區(qū)的房價原本就比蘇州市區(qū)的房價要便宜得多。”