每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

總價(jià)9億7000萬(wàn)，溢價(jià)率114%，樓板價(jià)超3.2萬(wàn)/平，得主葛洲壩！地塊預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)在5萬(wàn)/平米以上。

當(dāng)人們還在津津樂(lè)道前兩天的中興地王時(shí)，今日，8月供地大戶(hù)的青浦又將迎來(lái)盈浦街道勝利路西側(cè)02-01純住宅地塊的拍賣(mài)。

這宗青浦地塊東至淀湖路，南至規(guī)劃地塊，西至胡渡浜路，北至毛河涇路，總面積15086.1平米，建設(shè)用地面積15086.1平米，規(guī)劃建筑面積30172平米。

該地塊起拍價(jià)4.52億元，起始樓板價(jià)15000.23元/平米，吸引了10多家開(kāi)發(fā)商的參與：碧桂園、華邦、融信、融創(chuàng)、葛洲壩、中南、東園、新城、紅星、中州、景瑞、大發(fā)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，軌道交通17號(hào)建設(shè)給青浦新城帶來(lái)諸多發(fā)展空間，“三軸、六片、四心”的發(fā)展結(jié)構(gòu)，被市場(chǎng)了解，近幾年在板塊內(nèi)拿地的房企越來(lái)越多，葛洲壩、首創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)等大型房企先后拿地開(kāi)發(fā)，尤其是新城地產(chǎn)在2015年一連拿下3幅地塊。而本月初青浦新城土地市場(chǎng)三連拍令市場(chǎng)對(duì)區(qū)域關(guān)注度進(jìn)一步提升。

但另一方面，該地塊的出讓要求也相當(dāng)苛刻，要求住宅中小套型比例：本地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的 80%，多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。另外，地塊要求5%左右保障房，80%中小戶(hù)型，15%自持。

“從地塊技術(shù)條件來(lái)看，有些苛刻之處，比如中小套型比例高達(dá)80%，一般外圍區(qū)比較多采用60%的界限。另外，10個(gè)工作日內(nèi)按照不低于土地出讓總價(jià)款50%的比例（含定金）繳交。等于降低了房企‘杠桿’，提高自身支付能力。而且地塊本身面積不大，總開(kāi)發(fā)量也就3萬(wàn)平方米上下，基本開(kāi)1、2次盤(pán)就能銷(xiāo)售完畢。對(duì)房企來(lái)講，一定程度束縛開(kāi)發(fā)空間。”盧文曦表示。

即使地塊出讓調(diào)控較嚴(yán)格，也受到那么多房企的關(guān)注，這跟地塊的區(qū)位不無(wú)關(guān)系。

從地塊周邊環(huán)境來(lái)看，比較大的優(yōu)勢(shì)是離開(kāi)軌道17號(hào)線站點(diǎn)不遠(yuǎn)，大約6、7百米，步行即可到到。而周邊也有多個(gè)小區(qū)，比如富力桃園、佳邸名墅等等，居住氛圍比較好。而且周邊也有商業(yè)街，以及家樂(lè)福和大型商業(yè)中心、學(xué)校等等，可以滿(mǎn)足基本生活所需。將來(lái)隨著萬(wàn)達(dá)等商業(yè)落成，商業(yè)環(huán)境有望進(jìn)一步提升。

不過(guò)，地塊南面都是規(guī)劃路，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，雖然有規(guī)劃中的地鐵17號(hào)線，但是何時(shí)通車(chē)還是個(gè)問(wèn)題。但地塊處于青浦新城核心區(qū)，有產(chǎn)業(yè)利好支撐。

要知道，今年上海的土地出讓金總額已經(jīng)達(dá)到了驚人的1027.78億，為全國(guó)所有城市之首，這樣的趨勢(shì)下，后面的拍地恐怕想不熱也難。

盧文曦就認(rèn)為內(nèi)，地塊周邊在售項(xiàng)目不多，富紳時(shí)代公館項(xiàng)對(duì)外報(bào)價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米。從樓板價(jià)推算，未來(lái)保本價(jià)約 4.7萬(wàn)元/平方米。不過(guò)葛洲壩在青浦新城已有項(xiàng)目，所以可以通過(guò)深耕降低成本。

＊文中觀點(diǎn)為作者言論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。