每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號邦地產Real-estate-circle）

總價9億7000萬，溢價率114%，樓板價超3.2萬/平，得主葛洲壩！地塊預計未來售價在5萬/平米以上。

當人們還在津津樂道前兩天的中興地王時，今日，8月供地大戶的青浦又將迎來盈浦街道勝利路西側02-01純住宅地塊的拍賣。

這宗青浦地塊東至淀湖路，南至規(guī)劃地塊，西至胡渡浜路，北至毛河涇路，總面積15086.1平米，建設用地面積15086.1平米，規(guī)劃建筑面積30172平米。

該地塊起拍價4.52億元，起始樓板價15000.23元/平米，吸引了10多家開發(fā)商的參與：碧桂園、華邦、融信、融創(chuàng)、葛洲壩、中南、東園、新城、紅星、中州、景瑞、大發(fā)。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，軌道交通17號建設給青浦新城帶來諸多發(fā)展空間，“三軸、六片、四心”的發(fā)展結構，被市場了解，近幾年在板塊內拿地的房企越來越多，葛洲壩、首創(chuàng)、萬達等大型房企先后拿地開發(fā)，尤其是新城地產在2015年一連拿下3幅地塊。而本月初青浦新城土地市場三連拍令市場對區(qū)域關注度進一步提升。

但另一方面，該地塊的出讓要求也相當苛刻，要求住宅中小套型比例：本地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的 80%，多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。另外，地塊要求5%左右保障房，80%中小戶型，15%自持。

“從地塊技術條件來看，有些苛刻之處，比如中小套型比例高達80%，一般外圍區(qū)比較多采用60%的界限。另外，10個工作日內按照不低于土地出讓總價款50%的比例（含定金）繳交。等于降低了房企‘杠桿’，提高自身支付能力。而且地塊本身面積不大，總開發(fā)量也就3萬平方米上下，基本開1、2次盤就能銷售完畢。對房企來講，一定程度束縛開發(fā)空間。”盧文曦表示。

即使地塊出讓調控較嚴格，也受到那么多房企的關注，這跟地塊的區(qū)位不無關系。

從地塊周邊環(huán)境來看，比較大的優(yōu)勢是離開軌道17號線站點不遠，大約6、7百米，步行即可到到。而周邊也有多個小區(qū)，比如富力桃園、佳邸名墅等等，居住氛圍比較好。而且周邊也有商業(yè)街，以及家樂福和大型商業(yè)中心、學校等等，可以滿足基本生活所需。將來隨著萬達等商業(yè)落成，商業(yè)環(huán)境有望進一步提升。

不過，地塊南面都是規(guī)劃路，在實際開發(fā)過程中，雖然有規(guī)劃中的地鐵17號線，但是何時通車還是個問題。但地塊處于青浦新城核心區(qū)，有產業(yè)利好支撐。

要知道，今年上海的土地出讓金總額已經達到了驚人的1027.78億，為全國所有城市之首，這樣的趨勢下，后面的拍地恐怕想不熱也難。

盧文曦就認為內，地塊周邊在售項目不多，富紳時代公館項對外報價3.2萬元/平方米。從樓板價推算，未來保本價約 4.7萬元/平方米。不過葛洲壩在青浦新城已有項目，所以可以通過深耕降低成本。

＊文中觀點為作者言論，和邦地產立場無涉。