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地產(chǎn)股暴漲的“真相”:千萬(wàn)別高估調(diào)控的效果

邦地產(chǎn) 2016-08-14 23:24:34

又是限購(gòu),又是限貸的,為什么地產(chǎn)股不僅不跌,反而暴漲!

每經(jīng)編輯|楊羚強(qiáng)    

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(本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)Real-estate-circle)

【壹 周 樓 評(píng)】

周五(8月12日)下午,A股地產(chǎn)板塊集體漲停,讓無(wú)數(shù)專(zhuān)家跌碎了“眼鏡”。蘇州、南京、合肥這些城市不剛剛頒布樓市調(diào)控新政了嗎?

又是限購(gòu),又是限貸的,為什么地產(chǎn)股不僅不跌,反而暴漲!

很多人覺(jué)得是因?yàn)楹愦蟪掷m(xù)增持廊坊發(fā)展、萬(wàn)科、嘉凱城等A股地產(chǎn)商,然后拉動(dòng)了這一輪地產(chǎn)股行情。但其實(shí),這個(gè)理由很難得到廣泛認(rèn)同。因?yàn)樵谌f(wàn)科等股票還沒(méi)有上漲前,金地就已經(jīng)漲停了。難道說(shuō),恒大也在增持金地?(呵呵~~)

房?jī)r(jià)暴跌沒(méi)戲

在2016易居沃頓的研修班上,澎湃資本創(chuàng)始人朱靖雷給邦爺介紹過(guò)資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)樓市比較好的時(shí)候,土地?fù)碛性蕉?,估值越高;?dāng)樓市開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整,現(xiàn)金擁有最多,市值最高。

包括金地在內(nèi)的公司,眼下恰恰就是錢(qián)多得流油的階段。金地的一季報(bào)顯示,僅僅一季度金地賬面上的現(xiàn)金,就比去年年底激增了20%,擁有超過(guò)180億元。而如果統(tǒng)計(jì)1—7月金地拿地的總金額和同一時(shí)期的銷(xiāo)售金額可以發(fā)現(xiàn),金地手上的現(xiàn)金還在增加。

前7月金地累計(jì)的銷(xiāo)售金額達(dá)到了520億元。但同期拿地的金額是多少呢?邦爺粗略統(tǒng)計(jì)了下大概是不到170億!而這170億還不都是金地自己出,有些地,比如上海的祝橋鎮(zhèn)的“地王”,是引入其他合作伙伴一起開(kāi)發(fā)的。

不只是金地變“摳”,比金地更財(cái)大氣粗的主,上半年在買(mǎi)地這件事上也很吝嗇。保利前7月的銷(xiāo)售額是1227.71億,可累計(jì)拿金地金額,邦爺匡算也就200多億。就這200多億,保利還準(zhǔn)備引入其他投資方一塊干。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),能夠進(jìn)一步證明目前房企有多保守。前7月,商品房累計(jì)銷(xiāo)售額57569億元,但開(kāi)發(fā)投資只有55361億元。投資額低于銷(xiāo)售額,也說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速擴(kuò)張,轉(zhuǎn)向了攻守平衡,甚至有開(kāi)始收縮的傾向。要知道,前7月的土地購(gòu)置面積只有11167萬(wàn)平方,土地成交價(jià)款只有3448億元,分別是同期銷(xiāo)售面積的1/7和同期銷(xiāo)售額的不到1/10。

因?yàn)闆](méi)有擴(kuò)張的訴求,房地產(chǎn)全行業(yè)都在過(guò)“不差錢(qián)”的生活。開(kāi)發(fā)資金80%自己解決,只有20%要貸款。也因?yàn)椴徊铄X(qián),才有那么多開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、惜售,價(jià)格瘋著漲。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這組數(shù)據(jù),就是以后政策有波動(dòng),給開(kāi)發(fā)商的貸款都停了,甚至銀行逼著開(kāi)發(fā)商還錢(qián),企業(yè)降價(jià)賣(mài)房的壓力也不大。

越是調(diào)控的城市反而越值得買(mǎi)?

實(shí)際上,雖然房地產(chǎn)公司花錢(qián)比原來(lái)吝嗇,但是對(duì)那些真正有價(jià)值的城市,他們還是會(huì)愿意花錢(qián)。

金地光上海祝橋一塊地,就用了占公司上半年拿地總金額80%左右的銀子(上半年金地拿的主要集中在上海、南京、杭州、蘇州、東莞這些長(zhǎng)三角、珠三角城市,中西部除武漢外基本沒(méi)有參與拿地)。

保利的情況和金地相似,雖然保利在中西部城市布局更多,但是總拿地金額只有20%左右。

把更多的資金,集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀的熱門(mén)城市已經(jīng)成為企業(yè)的普遍選擇。

而這其中的一個(gè)重要原因是只有在這些城市,房地產(chǎn)才能變成為金融資產(chǎn)。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)曾公布了他們對(duì)上海二手房流通率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),大概是3%,已經(jīng)接近香港、紐約等國(guó)際城市。而深圳的這一數(shù)據(jù)在5%—6%。

較高的交易流通率,讓上海、深圳等多地的房地產(chǎn),具備了金融投資屬性,成為一種金融機(jī)構(gòu)可以投資,可以變現(xiàn)的資產(chǎn),而這也就是它們想要的資產(chǎn)。

很多投行金融機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人在私下和邦爺交流時(shí)說(shuō),最喜歡收購(gòu)那些有能力可以通過(guò)市場(chǎng)短期變現(xiàn)的,又能通過(guò)運(yùn)營(yíng),讓房屋通過(guò)運(yùn)營(yíng)持續(xù)增值的標(biāo)的。

歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹說(shuō):“目前的地產(chǎn)基金正在回歸本源。由于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓,房地產(chǎn)的投資會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向到持有型物業(yè)的領(lǐng)域,機(jī)構(gòu)逐漸成為投資的主要參與者,尤其是保險(xiǎn)公司。”

歌斐資產(chǎn)除了持有目前交付的歌斐中心外,還計(jì)劃在上海再收購(gòu)一些商用物業(yè)。而歌斐資產(chǎn)背后的金主,主要就是保險(xiǎn)資金和上市公司。他們非??春蒙虾?、深圳這些全球性城市的投資物業(yè)投資預(yù)期收益。

熱門(mén)城市的泡沫沒(méi)有你想象的那么大

通過(guò)研究國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于樓市銷(xiāo)售金額、投資金額、拿地金額以及房企的實(shí)際賬面現(xiàn)金,邦爺?shù)贸隽艘粋€(gè)結(jié)論:房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在很健康。

從上海、深圳這些城市,金融機(jī)構(gòu)大量購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)資源的現(xiàn)象,邦爺?shù)贸隽硪粋€(gè)結(jié)論:整個(gè)市場(chǎng)的需求還處于剛剛釋放階段,金融資本流入樓市,還僅僅只是處于初期。

那么,為什么很多人覺(jué)得樓市泡沫眼中呢?

之前,經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常說(shuō),樓市是否健康,很大程度上取決于人們對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。

之前,日本的房?jī)r(jià)泡沫崩潰,是因?yàn)槿毡救藢?duì)收入高增長(zhǎng)的預(yù)期出現(xiàn)了非常大的改變,于是日本房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)了大的崩潰。

不僅僅日本,全世界其他很多地方,房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌,都和居民收入增長(zhǎng)放緩,甚至出現(xiàn)下滑有關(guān)。

但在邦爺周?chē)?,很難發(fā)現(xiàn)有小伙伴,認(rèn)為未來(lái)工資會(huì)不漲,甚至?xí)热ツ晔杖脒€差。很多人都在說(shuō),要么不跳槽,要跳槽,就要拿比現(xiàn)在高2—3倍的工資。

有這樣的收入預(yù)期在,你會(huì)相信,接下去房?jī)r(jià)會(huì)有暴跌?

 

*文中觀點(diǎn)為受訪者言論,和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。 

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