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每經(jīng)實習記者 龐靜濤

今年1~6月，萬科累計實現(xiàn)銷售金額1901億元，實現(xiàn)銷售面積1409萬平方米，均價13492元/平方米。萬科2016年半年度電話會議上，萬科董秘朱旭透露，截至6月底，萬科可售庫存約960多萬平方米，以上半年均價為參考，貨值約1295億元。萬科距離其3000億元銷售目標僅一步之遙。

那么，4000億元的銷售目標何時實現(xiàn)，壓力在哪里？從100億到1000億，萬科用了6年時間；從1000億到2000億，萬科用了4年；而從2000億到3000億，萬科可能只需2年。按照這一速度，實現(xiàn)4000億元銷售目標，萬科理論上只需要1到2年就能完成。但現(xiàn)實是，萬科的增長速度在放緩，要實現(xiàn)這樣的快速增長有很大的壓力，而這個壓力更多來源于有限的土地儲備。

4000億元仍要靠房地產(chǎn)開發(fā)

萬科對新業(yè)務的探索多樣且取得一定成果，并成立五大新業(yè)務事業(yè)部，但萬科4000億元銷售目標依然要靠房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

萬科的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務涵蓋商品住宅，以及其它與城市配套相關的消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在萬科的營收中占絕對優(yōu)勢。萬科2015年報顯示，萬科營業(yè)收入1955億元，房地產(chǎn)業(yè)務1902億元，占比97.29%；物業(yè)收入29.70億元，其他業(yè)務收入23.66億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，萬科4000億元銷售額不會是問題，但有一定壓力。在傳統(tǒng)土地儲備方面，萬科一直是比較保守的，不拿“地王”是其戰(zhàn)略模式，但就目前的土地市場也可以看出，不拿“地王”也容易被出局。

嚴躍進認為，無論是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，還是萬科今年力推的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、消費地產(chǎn)，其背后最主要的決定因素是土地資源。

如業(yè)內(nèi)分析，萬科土地儲備并不充足。萬科2015年報顯示，2015年萬科實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米，2016年，萬科現(xiàn)有項目預計新開工面積2200萬平方米，略高于2015年實際開工面積，預計項目竣工面積2065萬平方米，比2015年實際完成規(guī)模增加19.4%。

和不愿拿“地王”的萬科一樣，面對地價的上漲，融創(chuàng)同樣表示謹慎。近日，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌公開表示，停止在土地招拍掛市場拿地，但對比二者數(shù)據(jù)，萬科土地儲備壓力立顯。

融創(chuàng)2015年的合同銷售面積分為350萬平方米，萬科銷售面積是其5.91倍，類推土地儲備理應是融創(chuàng)的同樣倍數(shù)，但現(xiàn)實是，截至2015底，萬科參與的項目土地儲備總面積5477萬平方米，融創(chuàng)的權益土地儲備2155萬平方米。

不僅如此，億翰智庫發(fā)布的上市房企存貨排行榜顯示，截至2015年底，萬科以3681億元的存貨量排在第三位，同樣落后于綠地、恒大。

在土地和庫存均不出色的情況下，萬科土地儲備的占比仍在下滑。來自興業(yè)證券的數(shù)據(jù)，2016年1~6月，萬科拿地累計總金額684.8億元，占銷售金額比重為36.1%，與2015年38.2%的平均水平略有下降。

破解土地“緊箍咒”

截至2015年，萬科住宅開發(fā)以外的業(yè)務僅53.66億元，占總營收的2.73%；由此可見，短時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務仍是萬科規(guī)模的制勝武器。商品住宅、消費地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本的制勝關鍵還是土地。

在土地供應、成交面積同比大幅萎縮的背景下，土地出讓底價繼續(xù)攀升，成交價格同樣水漲船高。企業(yè)面臨，拿地則可能面臨“面粉貴過面包”，風險加大；不拿地，則面臨踏空，陷入無地可開發(fā)的地步。

二級土地市場成企業(yè)新戰(zhàn)場。孫宏斌放言不在公開招拍掛市場拿地之前的一年，萬科已經(jīng)在悶聲行動。2015年，上海萬科新增5宗土地儲備中，僅臨港南匯新城NNW-C4C-06地塊為公開拍賣市場競得，其余四塊均為二級市場比收購行為。

合作開發(fā)，分擔風險，成為行業(yè)風勢。以“小股操盤”模式為例，萬科在合作項目中不控股，但仍由萬科團隊操盤，使用萬科的品牌和產(chǎn)品體系，共享其信用資源和采購資源，通過輸出管理和品牌獲取管理費用和股權收益。

有從事土地投資的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，合作開發(fā)項目還涉及并表問題，比如，萬科和首開在北京開發(fā)的萬科中心，首開僅是財務投資的角色，業(yè)績則出現(xiàn)在萬科的財務報表中。

嚴躍進認為，破解土地資源的難題，萬科堅持合作開發(fā)撬動更多項目的同時，仍需繼續(xù)堅持輕資產(chǎn)模式以盤活更多資金，均有利于擴大市場規(guī)模。

在傳統(tǒng)的住宅和商辦項目以外，萬科的消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及地產(chǎn)延伸業(yè)務同樣受到期待。興業(yè)證券數(shù)據(jù)顯示，2016年1~6月，萬科已公布物流地產(chǎn)項目9個，超過2015年全年項目數(shù)量，加上鎖定項目合計29個，已布局22個城市，總建筑面積300萬平方米。

按萬科公司戰(zhàn)略規(guī)劃，預計4年左右，物流地產(chǎn)每年新增量達到普洛斯的量級，并在未來5~10年內(nèi)成為中國最大的物流地產(chǎn)供應商，同時將物流地產(chǎn)業(yè)務視為城市配套服務鏈條上重要的一環(huán)。